Dire que les prêteurs hypothécaires traversent une période difficile serait un euphémisme considérable. Le taux des fonds fédéraux, qui est fixé comme une fourchette entre une limite supérieure et une limite inférieure, se situe actuellement entre 3 % et 3,25 %. La dernière fois que le taux a atteint 3,25 %, c’était en 2005 – et nous savons tous comment cette histoire s’est déroulée.
L’augmentation des taux pousse les initiateurs à abaisser les normes de crédit afin de conserver les prêts d’origine. Bien que cela se soit produit pendant la crise financière mondiale il y a 15 ans, les conséquences ont entraîné des réformes des normes réglementaires qui ont amélioré les normes de souscription. Dans l’environnement actuel incertain, voici six indicateurs clés sur lesquels nous devrions nous tourner pour une évaluation précise des conditions du marché :
- Taux des fonds fédéraux: Alors que le taux actuel des fonds fédéraux de 3,25 % semble élevé, il s’est également établi à plus de 2 % d’octobre 2018 à septembre 2019. Mais depuis le début de la pandémie en mars 2020, le taux a généralement été beaucoup plus bas. Les augmentations substantielles de cette année présentent des défis dans le secteur hypothécaire, car les taux des billets produits peuvent devenir illiquides s’ils ne sont pas couverts. En conséquence, les initiateurs de prêts hypothécaires doivent s’assurer que leur production reflète les taux des billets du marché et que les couvertures sont activement surveillées. De plus, le maintien d’une politique de verrouillage stricte qui n’autorise pas les extensions gratuites aidera à préserver les marges.
- Taux de chômage: Il s’agit généralement d’un signe avant-coureur de la politique monétaire puisqu’il reflète une partie du double mandat de la Réserve fédérale. En août, le taux s’élevait à 3,7 %, ce qui représente une légère hausse par rapport aux 3,5 % observés en juillet. Pour référence, le taux de chômage était de 3,4 % en janvier 2020 et de plus de 4 % juste avant la crise financière mondiale. Le chiffre actuellement bas indique que même si les taux d’emprunt peuvent être élevés, le risque de crédit lié à la capacité des emprunteurs à remplir leurs obligations financières est moins préoccupant.
- Taux d’inflation: C’est l’autre élément du double mandat de la Fed, et actuellement au centre de la plupart des conversations dans l’industrie. Le prix des biens et services augmente rapidement, cet été voyant le taux d’inflation atteindre des niveaux jamais atteints depuis quatre décennies. Cela dit, on est encore loin de 1980, lorsque l’inflation a grimpé à 14 %.
- Indice de confiance des consommateurs de l’Université du Michigan: Cela mesure à quel point les consommateurs américains sont optimistes quant à l’économie et à leurs finances. L’indice s’élevait à 58,6 en septembre 2002. Il a suivi une tendance à la baisse depuis 2020, mais est resté autour de 58 en août et septembre de cette année, ce qui pourrait fournir un certain contexte à la volonté de la Fed de continuer à relever les taux d’intérêt. Une baisse de la confiance des consommateurs pourrait être l’indicateur qui permet à la Fed de maintenir ou d’inverser la politique actuelle. Quoi qu’il en soit, il est bon pour le secteur hypothécaire de savoir que le consommateur moyen est encore relativement optimiste.
- Comparaison des taux hypothécaires sur 30 ans et des taux du Trésor sur 10 ans: La moyenne des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans aux États-Unis est étroitement liée à l’évolution du taux du Trésor sur 10 ans. Pendant ce temps, les prêts non-agence suivent généralement le taux du Trésor à 2 ans et se propagent aux obligations AAA.
- Indice national américain des prix des maisons S&P/Case-Shiller: Cela a montré une légère baisse en juillet, mais n’a cessé d’augmenter depuis la fin de 2012. En fin de compte, l’information est évidente pour la plupart des initiateurs, comme lorsque les emprunteurs perdent des maisons potentielles en raison de la concurrence posée par plusieurs offres. Si les valeurs d’expertise connaissent une baisse prononcée, cela pourrait indiquer de graves problèmes et conduire à une autre crise similaire à 2007-08.
Les dirigeants hypothécaires devraient se concentrer sur ces indicateurs – ainsi que surveillent de près leurs marchés d’origine – pour s’assurer qu’ils comprennent les facteurs clés du marché et peuvent ajuster les stratégies commerciales en conséquence.
Ravi Correa est directeur financier de Prêt de chêne d’ange et responsable de tous les aspects financiers des entités de prêt hypothécaire liées à Angel Oak.