La limite de prêt conforme de 1 million de dollars relance le débat sur l’abordabilité

La limite de prêt conforme pour les prêts hypothécaires adossés à Fannie Mae et Freddie Mac sera franchir la barre du million de dollars pour la première fois en 2023, ravivant un débat sur le rôle du gouvernement dans le marché hypothécaire et ses problèmes persistants d’abordabilité.

Pendant ce temps, désespérés de volume dans un environnement de taux élevés qui a poussé les emprunteurs à l’écart, certains des principaux prêteurs non bancaires américains ne perdent pas de temps. Ils adopteront les taux FHFA 2023 à compter de mardi, même si les limites officielles de prêt n’entreront en vigueur que le 1er janvier.

La Agence fédérale de financement du logement (FHFA), l’organisme de réglementation de Fannie Mae et Freddie Mac, a annoncé que la limite de prêt conforme de base en 2023 augmentera de 12,21 %, ou 79 000 $, par rapport à 2022, pour atteindre 726 200 $.

Le nouveau plafond pour les propriétés à un logement dans les zones désignées à coût élevé atteindra 1 089 300 $, soit 150 % de 726 200 $. C’est la même limite pour l’Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines, sur la base de dispositions législatives spéciales.

Dès septembre, des mois avant l’annonce de la FHFA, un groupe de prêteurs hypothécaires a relevé leurs plafonds à 715 000 $ (base) et 970 800 $ (zones à coût élevé), inférieurs aux limites de prêt annoncées.

Cependant, Hypothèque fusée a déclaré qu’il offrirait le nouveau plafond dans les 24 heures. Point d’attache commencera à prêter aux limites de prêt FHFA 2023 pour les produits conventionnels à partir du mercredi 30 novembre. Pennymac a déclaré que les nouvelles limites de prêt conformes à la FHFA pour ses emprunteurs ont augmenté immédiatement après l’annonce. United Wholesale Mortgage honorera les nouvelles limites à partir du 30 novembre pour les prêts conventionnels et VA.

Le fait que la limite de prêt conforme éclipse 1 million de dollars dans les comtés désignés l’année prochaine sonne l’alarme pour certains groupes de logement. La Conseil de la politique du logement, qui représente les grands prêteurs hypothécaires et les gestionnaires, a déclaré que les nouvelles limites de prêt exacerbent la crise actuelle de l’accessibilité.

« Le soutien des contribuables à des prêts de plus en plus importants fournit une subvention qui se traduit par des taux hypothécaires légèrement inférieurs, ce qui, à son tour, encourage les gens à acheter des maisons plus chères », a déclaré le groupe commercial dans un communiqué.

Ils ont ajouté: « En fin de compte, un tel soutien alimente la montée en flèche des prix de l’immobilier, exacerbant les défis d’abordabilité auxquels nous sommes confrontés sur le marché actuel à offre limitée. »

Le marché hypothécaire repose sur le soutien du gouvernement et des contribuables, ce qui signifie qu’il s’est éloigné des entreprises privées pour évaluer et gérer le risque de crédit hypothécaire, a fait valoir le groupe.

« Le système de financement du logement est plus résilient lorsque le capital privé partage le risque de perte », a fait valoir HPC. « Avec des réformes et une transition appropriées, il n’y a aucune raison de croire que le capital privé ne peut pas jouer un plus grand rôle qu’il ne le fait aujourd’hui. »

Surélever le toit (prêt conforme)

La loi sur le logement et la reprise économique de 2008 a établi une formule basée sur les prix des maisons pour augmenter les limites de prêt conformes pour Fannie Mae et Freddie Mac.

Il a exigé que le niveau de référence ne puisse augmenter qu’après le retour des prix des maisons aux niveaux d’avant la récession. Cette condition a finalement été remplie en 2016 lorsque la FHFA a augmenté les limites de conformité pour la première fois en une décennie.

Les prix des logements ont augmenté de 12,21% en moyenne entre les troisièmes trimestres de 2021 et 2022, augmentant ainsi la limite de prêt conforme de référence en 2023 du même pourcentage, a déclaré la FHFA dans un communiqué mardi.

Le plafond ne baisse pas même si les prix des maisons baissent, mais il augmente si les prix des maisons augmentent d’une année sur l’autre. Et, au cours des deux dernières années, l’appréciation des maisons a été nettement plus élevée sur le marché américain en raison de la baisse des taux et des contraintes d’approvisionnement.

« L’idée est que la limite de prêt conforme augmente avec le temps, avec l’augmentation du prix moyen des maisons. Donc, ce n’est pas comme si l’empreinte de Fannie et Freddie allait grandir. Si cela est fait correctement, leur empreinte devrait rester à peu près la même », Mike Fratantoni, Association des banquiers hypothécaires (MBA) vice-président principal et économiste en chef, a déclaré.

Les données de la Institut urbain montre que Fannie Mae et Freddie Mac étaient responsables de 48,2 % du volume d’origination de premier privilège au deuxième trimestre, contre environ 60 % en 2020 et 2021.

Selon le groupe à but non lucratif, la baisse reflète un ralentissement substantiel des activités de refinancement. En 2009 et 2013, la part des GSE était d’environ 60 %, mais est tombée à environ 40 % entre 2014 et 2019, selon les données.

Selon Fratantoni, la règle de la limite de prêt conforme fonctionne comme prévu. « Je pense que ce qui était inattendu, c’était d’avoir quelques années de croissance de près de 20% des prix des maisons, et cela a un impact sur l’abordabilité », a-t-il déclaré.

En raison de la récente flambée des taux hypothécaires, entre autres raisons, le MBA ne s’attend pas au même niveau d’appréciation des maisons au cours des deux prochaines années. Le groupe de commerce s’attend à ce que les prix des maisons restent stables en 2023 et 2024.

Lorsqu’on lui a demandé si la loi sur le logement et la relance économique de 2008 devait être mise à jour, Fratantoni a déclaré que MBA avait plaidé pour la réforme du GSE.

En ce qui concerne l’impact de l’empreinte des GSE sur le marché, Fratantoni a noté que les taux des prêts jumbo sont bien inférieurs à ceux des prêts conformes.

«Il y a beaucoup de banques, de coopératives de crédit et d’autres dépositaires qui sont très intéressées à détenir des prêts jumbo. Et cela (la nouvelle limite de prêt) ne va pas changer cela. Un prêt éligible aux GSE ne garantit pas qu’il va aboutir à l’un des GSE.

Le marché a été particulièrement difficile pour les prêteurs géants non-agence ces derniers temps. Les montages de prêts hypothécaires géants hors agence ont chuté de 34,8% au troisième trimestre par rapport au trimestre précédent pour atteindre 88 milliards de dollars, selon les données de À l’intérieur du financement hypothécaire. C’était une baisse plus importante que celle du marché global. En revanche, les prêts de premier rang ont globalement chuté de 22,3 % pour s’établir à 505 milliards de dollars au troisième trimestre.

Les taux hypothécaires étaient de 6,65% pour les prêts conventionnels fixes à 30 ans mardi après-midi, contre 5,95% pour les prêts jumbo fixes à 30 ans, selon Nouvelles hypothécaires quotidiennes.