Cet article fait partie de notre série de prévisions Logement 2022-23. Une fois la série terminée, rejoignez-nous le 6 février pour l’événement prévisionnel HW+ Virtual 2023. Réunissant certains des meilleurs économistes et chercheurs dans le domaine du logement, l’événement offrira un aperçu approfondi des principales prévisions pour cette année, ainsi qu’une table ronde sur la façon dont ces informations s’appliquent à votre entreprise. L’événement est exclusivement réservé aux membres HW+, et vous pouvez vous rendre ici pour vous inscrire.
Il n’est pas surprenant pour les pronostiqueurs du marché du logement et les participants que la plus grande tendance du logement en 2022 ait été la réponse du marché à l’augmentation record des taux hypothécaires, alors que la Réserve fédérale a resserré sa politique monétaire pour maîtriser l’inflation. Il n’est pas non plus surprenant que les questions qui préoccupent tout le monde à l’aube de 2023 soient : qu’adviendra-t-il de l’inflation et comment cela influencera-t-il la politique monétaire et les taux hypothécaires au cours de l’année.
L’inflation globale est sur-servie
Il est devenu évident en 2022, et a été récemment confirmé dans les remarques du président de la Fed Powell, que la Fed se concentre sur la dynamique de l’inflation par endroits. La première partie est l’inflation sous-jacente des biens, qui a considérablement augmenté en 2021 en raison des perturbations de l’approvisionnement liées au COVID, combinées à une augmentation de la demande de biens liée au COVID par les consommateurs nationaux. Comme le montre la figure, cette poussée d’inflation s’estompe rapidement. Apparemment, l’histoire de l’inflation transitoire qui prévalait il y a un an s’applique, mais seulement au secteur des biens de base de l’économie.
L’autre secteur de l’économie, nettement plus important, est celui des services de base, qui comprend plus de 130 millions de travailleurs, soit 86 % de l’emploi non agricole total. Les services de base représentent près de 60 % de l’indice total des prix à la consommation et le logement représente 57 % des services de base.
Comme le montre le graphique, l’inflation du secteur des services continue d’augmenter, principalement en raison de la composante logement. Cela peut sembler initialement décourageant pour les perspectives de 2023. Cependant, l’inflation du logement accuse un retard d’environ un an sur les augmentations observées des prix des loyers et des maisons en raison de la façon dont elle est mesurée. Nous savons déjà que les loyers et les prix baissent, ce n’est donc qu’une question de temps — probablement en 2023 — avant que la composante logement de l’inflation ne se calme.
Si l’inflation sous-jacente des biens ralentit déjà et que l’inflation du logement devrait faire de même, alors que reste-t-il ? Services de base, à l’exclusion du logement. Ici, la boule de cristal devient plus trouble. Les prestataires de services ont encore du mal à trouver de la main-d’œuvre, leur principal intrant. En conséquence, les salaires du secteur des services continuent de croître rapidement – plus rapidement que le taux global de croissance des salaires, qui est lui-même assez fort.
Une moindre demande de consommation aiderait, et c’est pourquoi la Fed veut continuer à augmenter les taux. Mais de combien ? Le «taux terminal» actuellement prévu – la meilleure estimation de la Fed au niveau où elle peut arrêter d’augmenter le taux des fonds fédéraux – n’est ni trop chaud, ni trop froid, mais juste «serré», qui sera probablement de 5 à 5,25% d’ici la mi -L’année prochaine.
En supposant que le taux terminal soit juste et que les services de base hors inflation du logement montrent également des signes de ralentissement au milieu de 2023, nous pouvons alors prévoir une pression à la hausse sur les taux hypothécaires au premier semestre. Le taux hypothécaire fixe populaire sur 30 ans est vaguement indexé sur le bon du Trésor à 10 ans. Alors que la Fed continue de resserrer sa politique monétaire, cela signifie plus de pression à la hausse sur les bons du Trésor et, par conséquent, sur les taux hypothécaires – pas le niveau de pression sur les taux hypothécaires qui s’est produit en 2022, mais juste un peu plus.
Des taux légèrement plus élevés impliquent une tendance à la baisse des ventes au cours du premier semestre de l’année, car des taux plus élevés ont un double impact sur les ventes : écarter les prix des acheteurs qui perdent du pouvoir d’achat et garder certains vendeurs potentiels bloqués. Les prix continueront également de se corriger et de refléter la nouvelle dynamique d’une demande moindre par rapport à des niveaux d’offre légèrement supérieurs, mais toujours bien inférieurs à la normale historique.
La lumière au bout du tunnel
Mais il y a une lumière au bout du tunnel. Si l’inflation réagit comme prévu au début de 2023 et que l’estimation du taux final de la Fed est correcte, cela indiquera que nous pourrions maîtriser l’inflation d’ici le milieu de l’année. Il est même possible que les taux hypothécaires baissent alors légèrement au second semestre de l’année, à mesure que les anticipations d’inflation s’atténuent et que la prime de risque due à l’incertitude diminue. Le pouvoir d’achat de logements pourrait être stimulé par la baisse des prix des logements et la légère baisse des taux hypothécaires.
Il y a de nombreuses bonnes raisons de croire que cela pourrait se produire en 2023. L’inflation sous-jacente des biens ralentit déjà, l’inflation du logement devrait faire de même dans les mois à venir et, en théorie, une politique monétaire plus stricte devrait refroidir la demande de services. Les prévisions sont difficiles et les économistes ont été notoirement mauvais dans ce domaine. Néanmoins, il s’agit d’un scénario plausible pour 2023.
Mais je dois avertir le lecteur, j’ai été conseillé par des mentors que lors de la prévision, je devrais dire soit quand, soit de combien mais jamais les deux. Et quoi qu’il arrive, n’ayez pas l’air surpris quand j’aurai bien compris.
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