La hausse des taux hypothécaires fait baisser les mises en chantier de logements unifamiliaux et les permis de construire aux États-Unis

Par Lucia Mutikani

WASHINGTON (Reuters) – La construction de maisons unifamiliales aux États-Unis a chuté à un creux de deux ans et demi en novembre et les permis de construction future ont chuté alors que la hausse des taux hypothécaires continuait de déprimer l’activité du marché du logement.

Le rapport austère du département du Commerce de mardi fait suite à la nouvelle de lundi selon laquelle la confiance des constructeurs de maisons a chuté pour un 12e mois record en décembre.

Cela a mis l’investissement résidentiel sur la bonne voie pour se contracter pour le septième trimestre consécutif, ce qui serait la plus longue période de ce type depuis que l’effondrement de la bulle immobilière a déclenché la Grande Récession. Le marché du logement a subi le poids du cycle de hausse des taux d’intérêt le plus rapide de la Réserve fédérale depuis les années 1980, alors que la banque centrale américaine mène une guerre contre l’inflation.

« Les hausses de taux de la Fed font ce qu’elles sont censées faire, aggravant encore la récession sur les marchés de la construction de logements résidentiels », a déclaré Christopher Rupkey, économiste en chef chez FWDBONDS à New York. « Les constructeurs de maisons n’ont nulle part où se cacher. Nous ne connaissons pas le reste de l’économie, mais le marché du logement est clairement en récession. »

Les mises en chantier de logements unifamiliaux, qui représentent la plus grande part de la construction résidentielle, ont chuté de 4,1 % pour atteindre un taux annuel désaisonnalisé de 828 000 unités le mois dernier. Il s’agissait du niveau le plus bas depuis mai 2020, lorsque l’économie était sous le choc de la première vague de la pandémie de COVID-19.

En dehors du plongeon pandémique, les mises en chantier de maisons unifamiliales sont les plus faibles depuis février 2019. La construction de maisons unifamiliales a diminué dans le Sud et le Midwest, généralement considérés comme les régions les plus abordables des États-Unis. Il a augmenté dans le Nord-Est et l’Ouest.

Les mises en chantier d’ensembles domiciliaires de cinq logements ou plus ont bondi de 4,8 % pour atteindre 584 000 logements, le plus haut niveau depuis avril.

La construction de logements multifamiliaux est stimulée par une forte demande de logements locatifs, car les taux hypothécaires plus élevés obligent de nombreux acheteurs potentiels à rester locataires.

Le taux hypothécaire fixe sur 30 ans a bondi à plus de 7% il y a quelques mois, le plus élevé depuis 2002, selon les données de l’agence de financement hypothécaire Freddie Mac (OTC :). Bien que le taux ait depuis reculé à une moyenne de 6,31 % la semaine dernière, il est le double de ce qu’il était il y a un an.

Les taux pourraient commencer à augmenter après que la Fed a annoncé la semaine dernière des hausses de taux supplémentaires d’ici la fin de 2023, faisant monter en flèche les rendements du Trésor. Les taux hypothécaires évoluent en tandem avec les rendements du Trésor.

Les actions de Wall Street s’échangeaient à la hausse. Le dollar a chuté face à un panier de devises après que la Banque du Japon a surpris les marchés en décidant de revoir sa politique de contrôle de la courbe des taux et d’élargir la fourchette de négociation pour le rendement des obligations d’État à 10 ans. Les rendements du Trésor américain ont augmenté.

CONFIANCE EN NEIGE

Les données de lundi ont montré que la confiance des constructeurs de maisons unifamiliales s’était encore effondrée en novembre, poussant l’indice du marché du logement de la National Association of Home Builders (NAHB) / Wells Fargo au plus bas depuis juin 2012, à l’exclusion de la chute des premiers jours de la pandémie en le printemps 2020.

Le bond des projets de logements multifamiliaux a compensé une partie du ralentissement des logements unifamiliaux, ce qui a entraîné une baisse globale des mises en chantier de seulement 0,5% à un taux de 1,427 million d’unités le mois dernier. Les économistes interrogés par Reuters avaient prévu que les mises en chantier glisseraient à un taux de 1,400 million d’unités.

La Fed cherche à ralentir l’inflation en faisant baisser la demande pour tout, du logement à la main-d’œuvre. Le marché du travail est resté tendu, mais les économistes s’attendent à ce qu’il commence à se détendre et finisse par s’affaiblir l’année prochaine, sous l’impulsion du marché du logement.

Le marché du logement s’est contracté pendant six trimestres consécutifs. L’investissement résidentiel devrait retrancher jusqu’à 0,7 point de pourcentage du produit intérieur brut ce trimestre.

Les estimations de croissance pour le quatrième trimestre atteignent un taux annualisé de 2,8 %. L’économie a progressé à un rythme de 2,9 % au troisième trimestre.

« Le logement jouera un rôle majeur dans le ralentissement à venir du marché du travail », a déclaré Gus Faucher, économiste en chef chez PNC Financial (NYSE 🙂 à Pittsburgh, en Pennsylvanie. « L’emploi dans la construction résidentielle, après avoir rebondi rapidement après la pandémie, est resté essentiellement stable au cours du dernier semestre. »

Le marché du logement unifamilial a explosé au début de la pandémie, les Américains recherchant de plus grandes propriétés pour accueillir des bureaux à domicile. Le pendule a maintenant basculé en faveur des appartements.

Mais le logement multifamilial commence à montrer quelques fissures. Les permis pour les projets domiciliaires de cinq logements ou plus ont chuté de 17,9 % à un taux de 509 000 unités, le niveau le plus bas depuis mai 2021. Les permis de construction unifamiliale ont plongé de 7,1 % à un taux de 781 000 unités, le niveau le plus bas depuis mai 2020.

Dans l’ensemble, les permis de construction de logements futurs ont plongé de 11,2% à un taux de 1,342 million d’unités le mois dernier, le niveau le plus bas depuis juin 2020.

Le nombre de maisons dont la construction a été approuvée et qui n’ont pas encore commencé a diminué de 2,0 % pour s’établir à 293 000 unités. Le carnet de commandes de maisons unifamiliales a diminué de 3,4 % pour s’établir à 143 000 unités, mais le taux d’achèvement de ce segment a augmenté de 9,5 % pour atteindre 1,047 million d’unités.

Le stock de logements unifamiliaux en construction a baissé de 1,3% à un rythme de 777.000 millions d’unités, le niveau le plus bas depuis décembre 2021.

La combinaison de taux hypothécaires plus élevés, de la construction de maisons unifamiliales en baisse et des stocks pourrait aggraver une pénurie de logements existante et ralentir le rythme de la baisse des prix des logements, ce qui pose une énigme pour la Fed.

« L’inventaire disponible limité alimenté à la fois par les propriétaires et les constructeurs de maisons maintiendra le marché serré, les baisses de prix minimales et la concurrence pour les maisons souhaitables », a déclaré Nicole Bachaud, économiste chez Zillow à Seattle.