L’effondrement du marché immobilier américain s’aggrave pour le 10e mois de novembre

L’effondrement du marché du logement s’est aggravé en novembre, les ventes de maisons américaines précédemment occupées ayant ralenti pour le 10e mois consécutif – la plus longue période de ce type jamais enregistrée depuis 1999.

Les ventes de maisons existantes ont chuté de 7,7% le mois dernier par rapport à octobre pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 4,09 millions, a annoncé mercredi la National Association of Realtors (NAR). C’était un rythme de vente plus lent que ce à quoi les économistes s’attendaient, selon FactSet.

Les ventes ont chuté de 35,4% par rapport à novembre de l’année dernière. Si l’on exclut la forte baisse des ventes qui s’est produite en mai 2020 au début de la pandémie, les ventes sont désormais au rythme annuel le plus lent depuis novembre 2010, lorsque le marché du logement était embourbé à la suite de la crise des saisies immobilières de la fin des années 2000.

Pourtant, les prix des maisons ont continué d’augmenter le mois dernier, bien qu’à un rythme beaucoup plus faible qu’il y a quelques mois à peine. Le prix médian national des ventes de maisons a augmenté de 3,5 % en novembre par rapport à l’année précédente, pour atteindre 370 700 $.

Près d’un quart des maisons vendues le mois dernier ont rapporté plus que leur prix demandé, a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR.

« Nous avons ce marché étrange où il y a moins d’acheteurs et moins de transactions, mais en raison de l’offre limitée, certaines offres multiples sont toujours en cours et les maisons se vendent toujours assez rapidement », a déclaré Yun.

Hausse des prêts hypothécaires

L’instantané du logement de novembre a été la dernière preuve d’une ornière qui s’approfondit par rapport au rythme fulgurant des ventes au début de l’année, lorsque les taux hypothécaires frôlent des creux historiques.

Le taux moyen d’une hypothèque sur 30 ans était légèrement supérieur à 3 % début janvier. La semaine dernière, il était de 6,31 %, soit plus du double du taux moyen de 3,12 % enregistré un an plus tôt, selon l’acheteur de prêts hypothécaires Freddie Mac.

Cette augmentation peut ajouter des centaines de dollars aux versements hypothécaires mensuels et peut également décourager les propriétaires qui ont bloqué un taux beaucoup plus bas au cours des deux dernières années d’acheter une nouvelle maison.

Bien qu’ils aient diminué au cours des dernières semaines, les taux hypothécaires s’établissaient en moyenne à 7,08 % au début du mois de novembre.

Les taux hypothécaires resteront probablement un obstacle important pendant un certain temps, car la Réserve fédérale a constamment signalé son intention de continuer à augmenter les taux à court terme dans le but d’écraser l’inflation la plus élevée depuis des décennies.

Le taux des fonds fédéraux se situait dans une fourchette de 4,25% à 4,5%, le niveau le plus élevé en 15 ans. Les décideurs de la Fed prévoient que le taux de la banque centrale atteindra une fourchette de 5% à 5,25% d’ici la fin de 2023.

Bien que les taux hypothécaires ne reflètent pas nécessairement les augmentations de taux de la Fed, ils ont tendance à suivre le rendement des bons du Trésor à 10 ans. Le rendement est influencé par une variété de facteurs, y compris les attentes d’inflation future et la demande mondiale de bons du Trésor américain.

Yun prévoit que le taux moyen d’un prêt hypothécaire de 30 ans pourrait tomber à environ 5,5 % d’ici le début ou le milieu de l’année prochaine. Sa justification : l’augmentation de la construction d’immeubles d’appartements devrait entraîner une baisse des loyers, ce qui contribuera à faire baisser un baromètre clé de l’inflation. Cela pourrait ouvrir la voie à la Fed pour assouplir sa campagne d’augmentation des taux, qui « devrait modérer les taux hypothécaires ».

« Et si tel est le cas, je pense que le marché du logement connaîtra un rebond constant en termes d’activité de vente », a déclaré Yun.

En moyenne, les maisons se sont vendues en seulement 24 jours après leur mise sur le marché le mois dernier, contre 21 jours en octobre, a indiqué le NAR. C’est encore un revirement relativement rapide, car avant la pandémie, les maisons se vendaient généralement plus de 30 jours après avoir été mises en vente.

Le stock de maisons sur le marché a diminué pour le quatrième mois consécutif. Quelque 1,14 million de maisons étaient sur le marché fin novembre. Cela équivaut à un approvisionnement de 3,3 mois au rythme de vente actuel. Dans un marché plus équilibré entre acheteurs et vendeurs, il y a un approvisionnement de cinq à six mois.

La combinaison des taux hypothécaires plus élevés et de la hausse des prix a continué de tenir de nombreux acheteurs d’une première maison sur la touche. Ils représentaient 28% des ventes le mois dernier, inchangé par rapport à octobre, a indiqué la NAR. Selon les normes historiques, les primo-accédants représentaient généralement jusqu’à 40 % ou plus des transactions.