Démystifier le mythe de l’inventaire des logements en vue de 2023

Cet article fait partie de notre 2022 – 2023 Série de mises à jour sur le marché du logement. Une fois la série terminée, rejoignez-nous le 6 février pour la mise à jour du marché du logement virtuel HW+ 2023. Réunissant certains des meilleurs économistes et chercheurs dans le domaine du logement, l’événement offrira un aperçu approfondi des prévisions pour cette année, ainsi qu’une table ronde sur la façon dont ces informations s’appliquent à votre entreprise. L’événement est exclusivement réservé aux membres HW+, et vous pouvez vous rendre ici pour vous inscrire.

Personne ne s’attendait vraiment à ce que les roues désuètes du logement, alimentées par du papier, stimulent la reprise du COVID, mais l’ont fait avec une origine record. Alimentée par la manie exurb du travail à domicile qui s’est associée aux nouveaux investisseurs passifs individuels et institutionnels, une demande démesurée a été créée qui a défié la démographie.

Et avec les mesures de relance du gouvernement sous la forme de paiements de transfert directs, principalement des prêts PPP annulés et des taux bas, nous avons dépassé tous nos paramètres, car les prix des maisons ont augmenté à un rythme jamais vu dans l’histoire récente des États-Unis.

Au moment où la Fed est arrivée pour retirer le bol à punch, l’abordabilité avait été décimée aux États-Unis, nous plantant fermement dans les premiers jours de 2023 où la hausse des taux et des prix menace de paralyser complètement le marché du logement. Le sentiment actuel oscille entre une catastrophe absolue et ce que la plupart qualifient d’optimisme déplacé. Cependant, l’histoire de 2023 peut être très différente de ce à quoi chacun de nous s’attend en raison de l’avalanche d’inventaire imminente que nous pourrions voir et de ses implications.

Vous avez probablement entendu dire que le faible inventaire de logements nous a mis dans ce pétrin. L’analyste estimé du logement, Ivy Zelman, connue pour avoir appelé le dernier sommet du logement ainsi que celui-ci, a un point de vue différent. Elle soutient que nous n’avons pas vraiment les données et que les maisons tournaient si vite, le brouillard de la guerre nous empêche de comprendre exactement ce qui s’est passé. Le biais de récence, ou la croyance que les événements récents se reproduiront bientôt, fait que beaucoup d’entre nous, comme la Fed, regardent dans le rétroviseur, manquant ce qui nous attend.

Nous ne connaissons que trop bien les tambours battants des hausses de taux, la récession du « grand R » ou du « petit r » et les crises d’abordabilité, le tout à un rythme que nous ne pouvons pas contrôler. Mais, si nous y prêtons attention, nous pouvons saisir et gérer les nouvelles opportunités et réalités qui seront motivées par les thèmes suivants :

• Augmentation des stocks de location à court terme qui a mal tourné, alias le buste d’Airbnb.
• Les investisseurs se déchargent des propriétés à flux de trésorerie négatifs pour éviter les appels de marge et les investisseurs mécontents.
• Inventaire accru grâce à la construction robuste de nouvelles maisons unifamiliales avec des vendeurs « motivés ».
• Augmentation des stocks des baby-boomers espérant récupérer leur argent à partir de 2^nd maisons contre la baisse des revenus locatifs, l’inflation tenace et la chute des prix des maisons.
• En retard, mais inventaire potentiel des espaces commerciaux nouvellement convertis laissés vides par le travail à distance et la fuite urbaine dans les zones les plus durement touchées.
• Et enfin, une baisse de la demande due au vieillissement de la population.

La construction de propriétés multifamiliales est la plus élevée depuis les années 1970 dans un contexte démographique vieillissant, les loyers baissent et avec eux, l’appétit des investisseurs. Et, une grande partie du marché de la construction tient bon avec Build-to-Rent, de sorte que nous pourrions voir un inventaire unifamilial en détresse arriver sur le marché à un rythme jamais vu auparavant.

Personne ne croyait que les prix des maisons pourraient augmenter aussi rapidement qu’eux, et ils ne devraient pas non plus croire qu’il existe une loi cachée de la physique qui empêchera les prix de baisser sur certains marchés au même rythme de variation, sinon plus rapidement, ce qui augmentera l’appétit des acteurs du marché. qui ne peut pas attendre la Fed en raison des trois D : décès, divorce, défaut de paiement.

Avec des ventes entièrement en espèces représentant environ 30% dans les derniers jours du boom, les retards causés par le processus de défaut laborieux et hautement réglementé n’empêcheront pas les inscriptions d’investisseurs individuels et institutionnels qui ont probablement pris effet de levier par le biais de lignes de crédit renouvelables, les prêts cryptographiques, les prêts personnels ou les prêts basés sur leurs participations en actions, qui ont tous été considérablement touchés par des hausses de taux ou des événements de marché défavorables.

Personne n’a de boule de cristal et notre réalité actuelle peut changer rapidement en fonction d’événements exogènes tels que le conflit russo-ukrainien, les signaux ésotériques de la Fed ou la montée des tensions avec la Chine. Les prédictions sont inutiles si elles ne paient pas les factures, nous devons donc nous concentrer sur les chemins probables en fonction des informations dont nous disposons. Nous devons préparer les forces pour tous les résultats potentiels.

2023 ne sera pas ennuyeux, et il sera probablement rempli de signaux contradictoires tout comme 2022 l’était. Mais, malgré les innovations et l’évolution des tendances, le logement consiste à loger notre population. Et en ce moment, cette population vieillit, prend sa retraite et se consolide avec très peu de personnes capables de se permettre et de maintenir un 2^nd domicile.

Par conséquent, les participants hors prix que nous avons tous vus se détourner, découragés, du marché deviendront notre pain et notre beurre. Les salariés stables supporteront des taux plus élevés (jusqu’à un certain point). Donc, peut-être que les jours grisants de l’explosion des marges bénéficiaires et des gains voraces sur les ventes sont derrière nous, mais 2023 a le potentiel d’être occupé et rentable pour ceux qui y prêtent attention – les quelques personnes positionnées qui peuvent profiter de l’évolution des tendances plutôt que d’être piétinées par leur.

Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.

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Sarah Wheeler à [email protected]