La bulle immobilière va-t-elle éclater ?

Selon une étude, Francfort et Munich font partie des villes les plus exposées au risque de bulle immobilière au monde. Compte tenu de la hausse des taux d’intérêt, la grande banque UBS s’attend désormais à « des corrections de prix significatives ».

Où le marché du logement est-il particulièrement surchauffé ? Quelle métropole présente le plus grand risque de bulle immobilière ? La grande banque suisse UBS étudie cette question dans son « Global Real Estate Bubble Index » publié chaque année. Toronto occupe maintenant la première place ici. La ville canadienne a dépassé Francfort et troqué sa place avec la métropole financière. En 2021, Francfort était toujours la ville avec le « risque de bulles » le plus élevé au monde.

En Allemagne, selon les experts, non seulement le marché immobilier de Francfort continue d’être gravement surchauffé. La métropole bavaroise de Munich occupe la quatrième place du classement UBS, juste derrière Zurich.

Marché toujours en surchauffe

« Les investisseurs qui envisagent d’acheter dans ces régions d’Allemagne pour des raisons de rendement doivent faire preuve de prudence en ce moment », conseille Maximilian Kunkel, stratège en chef des investissements d’UBS en Allemagne. Pour la banque suisse, Francfort et Munich, avec des valeurs d’indice de bulle de 2,21 et 1,80 points respectivement, font partie des villes à haut risque de bulle. Selon le Bubble Index, il existe un risque de bulle immobilière à partir d’une valeur de 1,5 point.

UBS définit une bulle immobilière comme une déviation forte et persistante du niveau des prix par rapport à certaines données économiques – telles que les revenus, la croissance économique et la migration de la population.

60% plus cher en dix ans

En raison des faibles taux d’intérêt, les prix des logements se sont progressivement découplés des revenus et des loyers locaux au cours de la dernière décennie, selon UBS. « Les villes les plus exposées au risque de bulle ont vu des augmentations de prix corrigées de l’inflation de 60 % en moyenne au cours de cette période, tandis que les revenus réels et les loyers n’ont augmenté que d’environ 12 %. »

Au cours des années précédentes, UBS avait déjà remarqué que les marchés immobiliers de Munich et de Francfort étaient en surchauffe. Au regard de la part des revenus que les salariés doivent consacrer à un appartement de 60 mètres carrés proche du centre-ville, Francfort et Munich ne sont pas en si mauvaise position. Ici, ils se classent loin derrière Tokyo, Hong Kong, Londres et Paris.

Le boom immobilier touche-t-il à sa fin ?

A Francfort, UBS observe désormais un refroidissement du marché. Dans la métropole du Main, les augmentations de prix habituelles à deux chiffres ont chuté pour la première fois en dix ans, a-t-il déclaré. « Entre mi-2021 et mi-2022, les prix de l’immobilier n’ont augmenté que d’environ 5 points de pourcentage. » Les prix des appartements à Francfort sont encore supérieurs de plus de 60 % au niveau d’il y a cinq ans.

Munich a le « rapport prix-loyer » le plus élevé. Il est donc particulièrement coûteux d’acheter un bien ici par rapport à la location. Après que les prix aient plus que doublé au cours de la dernière décennie, la croissance s’est également affaiblie à environ 5 %. « Le boom touche à sa fin », a déclaré Kunkel, en regardant les deux villes.

« Des corrections de prix significatives » attendues

En général, UBS voit les marchés immobiliers avant un tournant. Alors que les taux d’intérêt ont augmenté rapidement et que les perspectives économiques se sont assombries, la forte inflation réduit le pouvoir d’achat des ménages. Alors que de nombreux experts s’attendent à ce que le boom ne faiblit que dans ce contexte, UBS s’attend à ce que les conséquences sur les prix de l’immobilier soient beaucoup plus graves : dans de nombreuses villes très bien notées, « des corrections de prix significatives sont à prévoir » au cours des prochains trimestres .