Les constructeurs de maisons ont toujours besoin de taux hypothécaires plus bas

Que se passe-t-il avec les constructeurs de maisons et le secteur des ventes de maisons neuves alors que nous nous dirigeons vers le marché du logement au printemps ? Nous avons récemment eu des points de données contradictoires. D’une part, les taux d’annulation ont augmenté. En revanche, les taux hypothécaires ont baissé de plus de 1 % depuis le 20 octobre 2022.

Les cours des actions des constructeurs se sont bien comportés alors que les taux hypothécaires ont baissé, ce qui illustre la simplicité de la position des constructeurs de maisons : leur histoire est vraiment une question de taux hypothécaires et de produits mobiles.

Les constructeurs vendent des maisons comme s’il s’agissait d’une marchandise : ils construisent et vendent pour gagner le plus d’argent possible et passer à autre chose. Les constructeurs n’aiment pas voir l’offre de maisons existantes augmenter de peur que leurs acheteurs ne les annulent. La croissance de l’offre signifie que la demande s’affaiblit, ce qui obligera les constructeurs à inciter davantage les acheteurs.

Maintenant, ils veulent s’assurer que les acheteurs qui sont encore qualifiés sont toujours là pour conclure l’affaire lorsque les maisons sont prêtes à emménager. Cela en fait des vendeurs beaucoup plus efficaces que les propriétaires existants, qui doivent trouver une autre maison une fois qu’ils ont vendu. Les constructeurs n’ont pas ce problème – ils veulent juste retirer les maisons de leurs livres dès que possible.

Ainsi, comme le rendement à 10 ans a chuté avec les taux hypothécaires, les investisseurs s’attendent à ce que les constructeurs puissent vendre davantage de leurs produits une fois qu’ils seront prêts à y emménager. C’est la principale raison pour laquelle les actions des constructeurs de maisons se sont si bien comportées récemment.

Combien y a-t-il de nouvelles maisons ?

Le dernier Recensement rapport montre que 71 000 les nouvelles maisons sont achevées et prêtes à partir, ce qui est proche de la moyenne historique des nouvelles maisons achevées de 80 000 à 100 000.

Voici l’évasion :

• 71 000 de nouvelles maisons ont été achevées : 1,4 mois d’approvisionnement.
• 291 000 les maisons sont encore en construction : 5,7 mois d’approvisionnement
• 99.000 les maisons n’ont pas encore commencé : 1,9 mois d’approvisionnement

Comme vous pouvez le voir, ce n’est pas beaucoup de maisons si l’on considère la population des États-Unis. Les constructeurs ont en fait eu de la chance ici car en 2007, nous avions plus de 4 millions d’annonces actives de maisons existantes, qui sont généralement moins chères que les maisons neuves comparables. . Basé sur le dernier NRA rapport sur les ventes de maisons existantes, nous n’avons que 970 000 listes actives – il s’agit du deuxième niveau le plus bas jamais enregistré dans l’histoire récente en janvier.

Les ventes de maisons neuves sont toujours historiquement basses

À partir de Recensement: Ventes de maisons neuves Les ventes de maisons unifamiliales neuves en décembre 2022 étaient à un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 616 000, selon les estimations publiées conjointement aujourd’hui par le US Census Bureau et le Department of Housing and Urban Development. C’est 2,3 % (±18,5 %)* au-dessus du taux révisé de novembre de 602 000, mais 26,6 % (±13,2 %) en dessous de l’estimation de décembre 2021 de 839 000. On estime que 644 000 nouvelles maisons ont été vendues en 2022. C’est 16,4 % (± 3,8 %) en dessous du chiffre de 2021 de 771 000.

Comme vous pouvez le voir ci-dessous, les ventes de maisons neuves n’ont pas bougé depuis un certain temps maintenant, et les données des mois précédents ont tendance à être révisées à la baisse. Le nombre de titres ne tient pas compte des taux d’annulation. Donc, en réalité, nous ne verrons pas de mouvement ici tant que les taux hypothécaires ne seront pas suffisamment bas pour que le pourcentage d’annulation diminue.

Pour les constructeurs de maisons, l’offre mensuelle de logements neufs est encore trop élevée

Du recensement : Pour l’inventaire de vente et l’offre mensuelle, l’estimation désaisonnalisée des maisons neuves à vendre à la fin décembre était de 461 000. Cela représente une offre de 9.0 mois au taux de vente en vigueur.

L’offre mensuelle de logements neufs est encore trop élevée ; c’est pourquoi les permis d’habitation baissent sensiblement ces derniers temps. Les constructeurs ne veulent jamais surapprovisionner un marché car cela ruinerait leur modèle économique.

Ma règle d’or pour anticiper le comportement des constructeurs est basée sur la moyenne de l’offre sur trois mois. Cela n’a rien à voir avec le marché des ventes de maisons existantes ; ces données mensuelles sur l’offre ne s’appliquent qu’au marché des ventes de logements neufs, et le 9 mois est trop élevé.

• Lorsque l’approvisionnement est 4.3 mois et moins, il s’agit d’un excellent marché pour les constructeurs.
• Lorsque l’approvisionnement est 4.4 à 6.4 mois, c’est un bon marché pour les constructeurs. Ils construiront tant que les ventes de maisons neuves augmenteront.
• Les constructeurs se retireront de la construction lorsque l’offre sera 6.5 mois et plus.

Je comprends pourquoi certaines personnes, en particulier les personnes du crash immobilier de 2008, sont confuses quant à la raison pour laquelle les actions des constructeurs de maisons se sont si fortement redressées récemment. Mais depuis le 20 octobre, les taux hypothécaires ont baissé, ce qui signifie que les rendements obligataires ont baissé. Cela signifie traditionnellement que l’argent va dans les actions des constructeurs – ce ne sont pas des actions chères et ont maintenant un bien meilleur bilan, comme les ménages américains propriétaires, comme le montre le graphique ci-dessous.

Sur le plan économique de l’équation, nous avons encore beaucoup de travail à faire ici. Les constructeurs doivent travailler sur l’arriéré de maisons, mais au lieu de taux hypothécaires de 3% à 4%, ils ont affaire à des taux hypothécaires de 6% plus, ce qui signifie qu’ils doivent fournir de nombreuses incitations pour s’assurer que ces maisons se vendent. Depuis que les taux hypothécaires ont baissé, l’indice de confiance des constructeurs a cessé de baisser et nous avons connu une légère hausse récemment. Ce que je veux dire ici, c’est qu’il s’agit maintenant de tarifs.

Tant que les rendements obligataires ne changent pas de cap et que les taux hypothécaires n’augmentent pas, la situation devrait rester la même. Cependant, si les taux hypothécaires peuvent effectivement descendre vers 5 %, les constructeurs de maisons seront plus enthousiastes, car c’est le niveau de l’année dernière qui a attiré plus d’acheteurs sur leur marché. De plus, ils n’auront peut-être pas besoin de réduire autant d’ici là.

Cependant, jusqu’à ce que ce pont soit franchi, les constructeurs résoudront cela, termineront leur arriéré de maisons et essaieront de conclure autant de transactions que possible.