Quand le choc de la taxe foncière menace

Cela pourrait être un réveil brutal pour de nombreux propriétaires lorsque les prochains avis de taxes foncières arriveront. Dans certains cas, la cotisation annuelle sera probablement plusieurs fois plus élevée en raison du nouveau calcul.

Norbert Stalter et sa femme vivent dans le sud de Fribourg. Un quartier résidentiel haut de gamme, mais la maison elle-même est plutôt simple et sans prétention. Il a été construit en 1956, une maison individuelle typique de cette époque, avec boiseries dans les combles, balcon et auvent. Cependant, la propriété est plus grande que la moyenne : 2500 mètres carrés. Cela pourrait leur coûter extrêmement cher. À partir de maintenant, il se pourrait très bien qu’ils aient à payer 14 000 euros de taxe foncière par an à l’avenir – au lieu des 433 euros précédents.

Le Bade-Wurtemberg suit son propre chemin

Norbert Stalter est choqué. En 1986, sa femme et lui ont acheté la maison et ils l’ont payée pendant longtemps. Payer un montant à cinq chiffres par an en impôt foncier à l’avenir – dit-il, ils ne peuvent pas se le permettre. « Quand j’ai calculé le nombre pour la première fois, je me suis senti très mal. J’ai très mal dormi », raconte le retraité.

La raison des nuits blanches de Stalter : le Bade-Wurtemberg adopte une approche différente lors du calcul de l’impôt foncier. Contrairement à d’autres États fédéraux, seules la taille de la propriété et la valeur dite standard du terrain comptent pour le calcul – une valeur basée sur la zone résidentielle et déterminée par un panel d’experts.

La valeur foncière standard dans le quartier résidentiel de Norbert Stalter à Fribourg est de 1 050 euros par mètre carré. Un voisin et conseiller fiscal a attiré son attention sur le fait que cette valeur, combinée à la taille de la propriété, pourrait entraîner une augmentation considérable de la taxe foncière. Si rien ne change dans le taux d’imposition de la ville de Fribourg, ce sera probablement plus de 14 000 euros.

De nombreux facteurs sont ignorés

Le conseiller fiscal fribourgeois Helmut Weyer considère que le système du Bade-Wurtemberg est injuste. « L’espace habitable, l’équipement de la maison, le standard de construction, etc. – cela a jusqu’à présent eu une influence significative sur la valeur de l’impôt foncier. Cela est complètement ignoré », dit-il, prenant l’exemple à l’extrême : une simple maison unifamiliale maison coûtera à l’avenir autant de taxe foncière dans le Bade-Wurtemberg qu’un manoir de 30 millions d’euros.

Les propriétaires normaux de maisons unifamiliales avec jardin sont les perdants de la réforme. Pour les propriétaires d’immeubles d’appartements, en revanche, cela pourrait même être moins cher qu’auparavant car plusieurs unités résidentielles sur une même propriété se partagent la taxe.

« Des incitations à une utilisation efficace »

Selon le gouvernement de l’État, c’est exactement ce que la réforme de l’impôt foncier vise à réaliser. Les propriétaires devraient penser à créer de nouveaux espaces de vie. « Le modèle de valeur foncière choisi dans le Bade-Wurtemberg fournit des incitations à l’utilisation efficace des zones aménageables », a déclaré le ministère des Finances sur demande.

Ce n’est que dans les cas les plus rares que les propriétaires d’une maison unifamiliale avec un grand terrain peuvent simplement mettre un immeuble d’appartements dans leur jardin, critique l’association des propriétaires Haus und Grund. Mais il met également en garde contre une panique trop rapide.

« De nombreux calculateurs de taxes foncières sur Internet donnent une image erronée », déclare Ottmar Wernicke, directeur de l’État du Bade-Wurtemberg. Du fait des taux dits d’évaluation foncière, qui seraient recalculés pour la réforme de la taxe foncière 2025, les communes auraient la possibilité de soulager les propriétaires – en les réduisant.

L’augmentation des taux ne peut pas être réduite indéfiniment

Mais ce n’est souvent pas si simple : les taux d’évaluation s’appliquent uniformément à toutes les propriétés et à tous les quartiers d’une commune. Des taux d’évaluation différents ne sont pas autorisés. Les villes ont donc peu de marge de manœuvre. « Il y aura des gagnants. Mais il y a aussi de très gros perdants », déclare Eike Möller de l’Association des contribuables du Bade-Wurtemberg. Comme le montre l’exemple de Norbert Stalter à Fribourg.

Le taux d’évaluation ici est actuellement de 600% – qu’il s’agisse d’une propriété de grande hauteur ou d’une maison unifamiliale. Pour soulager les maisons unifamiliales, les villes devraient tellement baisser le taux qu’elles n’auraient pratiquement plus de revenus dans les autres zones résidentielles. Selon les experts, il n’y aura donc pas de réduction radicale.

Un exemple : même si la ville de Fribourg devait abaisser le taux d’imposition actuel de 600 à « seulement » 400 %, Stalter devrait encore payer environ 10 000 euros de taxe foncière par an selon le nouveau modèle de calcul.

Les propriétaires doivent s’y opposer immédiatement

L’association des contribuables doute de la constitutionnalité du modèle du Bade-Wurtemberg et a déjà déposé une plainte par mesure de précaution. Il conseille également aux propriétaires de faire opposition dès que les avis dits de taxe foncière sont dans la boîte aux lettres.

Ce ne sont pas encore des avis d’imposition définitifs, mais selon l’Association des contribuables, les propriétaires ne peuvent que faire appel contre eux. Lorsque l’évaluation foncière finale arrivera, il sera trop tard, dit Möller.

Dans tous les cas, Norbert Stalter de Fribourg s’opposera immédiatement dès que le premier avis du centre des impôts sera dans la boîte aux lettres. Et espère ensuite que la Cour constitutionnelle fédérale renversera le modèle du Bade-Wurtemberg. « En ce moment, je vis dans l’espoir que cela n’arrivera tout simplement pas », dit-il. « Vous avez besoin de cet espoir, sinon vous ne pouvez pas vivre avec. »