Les agents immobiliers se demandent si les niveaux des stocks reviendront un jour à la « normale »

Les températures augmentent, le soleil se couche plus tard et les jonquilles commencent à sortir leurs feuilles vertes de la terre – le printemps arrive. Et tout comme les ours qui commencent à se réveiller de leurs longues siestes hivernales, les acheteurs et les vendeurs de maisons sortent de leur hibernation… ou du moins ils le font normalement.

À l’échelle nationale, la première semaine de février avant la pandémie marque généralement le point le plus bas de l’inventaire des logements au cours de l’année, alors que les vendeurs reviennent sur le marché à temps pour le printemps, mais depuis le début de la pandémie, cette tendance prévisible a été jetée par la fenêtre.

«La pandémie a définitivement changé le marché immobilier», Todd Alperin, un Better Homes and Gardens Immobilier Le Groupe Masiello agent basé dans le sud du New Hampshire, a déclaré. « En entrant dans la pandémie, nous avions un environnement de stocks faibles, et la pandémie a intensifié la pénurie de stocks, et cela a vraiment créé des problèmes majeurs pour le marché immobilier. »

Selon Mike Simonsen, le président de Recherche Altosvoir l’inventaire des logements chuter tout au long du mois de février, comme ce fut le cas cette année, est assez inhabituel.

« Avant la pandémie de COVID-19, il était normal que les stocks augmentent en février alors que les vendeurs de maisons de printemps commençaient à lister leurs maisons et que les acheteurs n’étaient pas encore en vigueur », a écrit Simonsen dans sa mise à jour du 13 février sur le marché du logement. « Mais de 2020 à 2022, les acheteurs sont sortis rapidement après la nouvelle année et les stocks n’ont touché le fond que bien plus tard au printemps. »

L’inventaire des logements est en baisse à l’échelle nationale depuis fin octobre, après avoir atteint un sommet en deux ans d’une moyenne sur 7 jours de 577 172 maisons sur le marché selon Altos. Au 24 février 2023, la moyenne des stocks sur 7 jours était de 429 757 et les observateurs attentifs ne s’attendent pas à ce que cela change beaucoup dans les semaines à venir.

« L’inventaire diminue assez rapidement maintenant, ce qui est vraiment une surprise », a déclaré Simonsen. « Je m’attends à ce que si les taux restent plus élevés dans les six ou les sept pendant quelques années, au cours de cette période, nous aurons un peu plus d’inventaire chaque année et nous reviendrons à la normale. »

Câble de logementL’analyste principal de Logan Mohtashami a ajouté : « Depuis près de 10 ans maintenant, les stocks baissent lentement de plus en plus parce que les gens obtiennent une maison avec un prêt hypothécaire à taux fixe et avec le temps, leur revenu augmente généralement, mais leur coût d’habitation reste le même, donc il devient une très bonne affaire pour eux. L’inventaire est plus élevé qu’il ne l’était l’année dernière, mais nous travaillons à partir de niveaux historiquement bas. L’inventaire augmentera si les taux hypothécaires restent suffisamment élevés pendant suffisamment longtemps et si les maisons mettent plus de temps à se vendre.

Qu’est-il arrivé à « normal » ?

À la fin de l’automne 2022, alors que les acheteurs étaient aux prises avec le doublement des taux hypothécaires en quelques mois et que les vendeurs s’adaptaient à l’évolution du marché, de nombreux agents avaient l’impression que le marché était sur le point de revenir à la « normale ».

« Mon équipe et moi constatons une plus » activité normale « sur le marché », a déclaré Kent Redding, un entrepreneur basé à Austin, au Texas. Services à domicile Berkshire Hathaway agent, dit Tendances réelles en novembre.

Alors que Redding affirme que les conditions du marché sont restées bien en deçà du rythme frénétique du marché du logement de 2021 et du début de 2022, il a déclaré qu’elles avaient pas revenu à la normale qu’il attendait.

« Nous constatons quelques augmentations modestes, mais la pression est toujours là pour les acheteurs », a déclaré Redding. « Personnellement, dans mon entreprise, je suis décemment occupé à préparer les vendeurs à aller sur le marché en mars et avril et c’est plus facile parce que les vendeurs commencent à comprendre que ce que nous avions avant était anormal et maintenant les choses commencent à ressembler à des tendances plus normales pour les augmentations de prix et les jours de commercialisation.

Redding a noté que même s’il s’attend à ce que les stocks reprennent en mars et avril, il s’attend à ce qu’il y ait environ 8 500 maisons sur le marché, ce qui est toujours en dessous du pic d’octobre 2022 d’environ 10 000 maisons.

Je m’attends à ce que si les taux restent plus élevés dans les six ou les sept pendant quelques années, au cours de cette période, nous aurons un peu plus d’inventaire chaque année et nous retrouverons notre chemin vers la normale.

Mike Simonsen, président d’Altos Research

Dans le sud du New Hampshire, Alperin s’attend à des tendances similaires.

« Je ne pense pas que nous allons voir une énorme augmentation des stocks de si tôt, mais je pense que nous verrons des maisons supplémentaires arriver sur le marché au cours des prochaines semaines, comme cela se produirait généralement au printemps », a déclaré Alperin.

Le moment de la hausse de l’inventaire des logements semble suivre les tendances saisonnières normales d’avant la pandémie, a déclaré Alperin. Mais jusqu’à présent, l’ampleur de la hausse est loin de ce qu’elle serait normalement, une tendance qu’il s’attend à poursuivre tout au long de l’année.

« Je ne vois pas une forte augmentation des stocks arriver sur le marché car de nombreux vendeurs potentiels ont des doutes sur la vente », a déclaré Alperin. « Tant de gens sont allés se refinancer lorsque les taux hypothécaires se situaient entre 2 % et 3 % et ils ne veulent pas perdre ce taux d’intérêt plus bas en déménageant dans une autre propriété. Et puis le faible inventaire maintient les autres vendeurs sur la touche parce qu’ils ne savent pas où ils iront s’ils vendent.

En plus de l’arrivée généralement programmée de la saison de vente du printemps, Alperin a déclaré que d’autres aspects du marché du logement du sud du New Hampshire sont également revenus à des conditions plus normales, notamment un ralentissement de l’appréciation du prix des maisons et moins de guerres d’enchères.

« Cela dépend de la communauté et de la fourchette de prix, mais nous ne voyons plus les choses aller de façon spectaculaire en demandant quand il y a une guerre d’enchères », a-t-il déclaré. « C’est peut-être 10 000 $ ou 15 000 $ au plus. »

Mais Megan Fox, une Boussole agent basé dans le comté de Bergen, New Jersey, a déclaré que ce n’était pas tout à fait le cas sur son marché.

« Nous voyons toujours plusieurs offres et les journées portes ouvertes sont annulées tout le temps car nous recevons plusieurs offres dans les premiers jours », a déclaré Fox. « J’ai presque l’impression qu’en ce moment, nous avons encore plus de problèmes qu’en 2021 et au début de 2022 car il n’y a pas d’inventaire et nous avons encore beaucoup d’acheteurs par rapport à la quantité d’inventaire dans notre région. Tout le monde se bat pour la même poignée de maisons.

Plus tôt en février, Fox a déclaré qu’une maison avait été mise sur le marché dans sa région métropolitaine et avait reçu 18 offres dans les jours suivant l’inscription et avait fini par coûter 150 000 $ de plus que demandé.

« Vous voyez toujours ces très grands sauts au-dessus de la demande », a déclaré Fox.

Son expérience est étayée par les données. En janvier, 41 % des annonces de revente dans le Nord-Est ont reçu plusieurs offres, selon John Burns Conseil en immobilier.

Selon les données d’Altos Research, le prix catalogue médian moyen sur 90 jours dans le comté de Bergen a tendance à augmenter depuis début février 2022, passant de 639 000 $ à 799 000 $ au 24 février 2023. Pendant ce temps, l’inventaire a régulièrement diminué depuis la chute de septembre 2022 d’une moyenne sur 90 jours de 1414 maisons sur le marché à 777 maisons sur le marché au 24 février 2023.

Je ne vois pas une grande poussée d’inventaire arriver sur le marché parce que de nombreux vendeurs potentiels ont des doutes sur la vente. Tant de gens sont allés se refinancer lorsque les taux hypothécaires se situaient entre 2 et 3 % et ils ne veulent pas perdre ce taux d’intérêt plus bas en déménageant dans une autre propriété.

Todd Alperin, un agent immobilier de Better Homes and Gardens The Masiello Group

Malgré les conditions difficiles, Fox est optimiste que les choses s’amélioreront au moins légèrement en mars et avril.

« Avant la pandémie, le marché du printemps était notre plus grand marché et cette année, je pense vraiment que nous allons voir un marché plus fort au printemps », a-t-elle déclaré. « Je vois certaines personnes se préparer à mettre leur maison sur le marché maintenant et nous encourageons vraiment tous nos vendeurs potentiels, c’est encore le bon moment pour s’inscrire. »

À Miami, Mike Martirena, un agent local de Compass, fait également face à un inventaire très bas, mais il n’a pas vu de guerres d’enchères, en particulier celles décrites par Fox, depuis l’apogée du marché en 2021 et au début de 2022.

« Les prix restent assez stables », a-t-il déclaré. « Ils ont peut-être baissé d’un ou deux pour cent par rapport à la hauteur, mais je m’attends à ce qu’ils restent assez stables cette année. »

Comment revenir à la « normale » ?

Bien que toutes les métropoles ne connaissent pas de guerres d’enchères massives, faisant encore grimper les prix des maisons, les prix des maisons sont toujours élevés et le manque d’offre nuit aux agents.

« L’inventaire empêche vraiment le marché de revenir à une normale plus pré-pandémique », a déclaré Fox.

Couplé à un taux de désinflation plus lent que prévu, certains agents craignent que cela puisse signifier une action plus agressive de la part du Réserve fédéralemais Mohtashami estime que la Fed devrait adopter une ligne de conduite différente.

« La Fed a parlé d’une réinitialisation du logement, mais vous ne pouvez pas mener une politique monétaire basée uniquement sur les prix des maisons », a déclaré Mohtashami. «La Réserve fédérale a déclaré qu’elle voulait amener les taux à un certain niveau et les laisser rester et qu’ils devraient simplement s’en tenir à cela, car si l’économie commence à s’affaiblir, le rendement obligataire les devancera. Je pense que la Réserve fédérale veut juste obtenir quelques hausses de taux supplémentaires et juste s’arrêter et voir ce qui se passe. Ils ne devraient pas paniquer sur un mouvement positif ou négatif de toute façon, ils devraient simplement tenir bon et voir quand le marché du travail se brisera. Mais l’histoire de la hausse des taux de la Fed touche à sa fin.

L’inventaire empêche vraiment le marché de revenir à une normale plus pré-pandémique.

Megan Fox, agent de boussole

De retour dans le sud du New Hampshire, Alperin surveille de près la Fed et ses plans de taux d’intérêt.

« La Fed a été très agressive dans l’augmentation des taux d’intérêt », a déclaré Alperin. «Nous constatons maintenant que les taux d’intérêt ont pratiquement doublé en moins de 12 mois, mais l’offre de maisons n’est pas revenue. Avec un si petit inventaire, je pense juste que quelque chose doit changer pour retrouver l’équilibre.