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Les pénuries croissantes d’offre maintiennent les prix des logements à la hausse, et les contraintes d’accessibilité associées à des taux élevés bloquent les vendeurs potentiels sur place.
Les prix des maisons ont chuté en janvier, reculant de 0,24 % par rapport à décembre pour marquer la plus faible baisse mensuelle en sept mois, selon Chevalier noirrapport du contrôleur hypothécaire. Le taux de croissance annuel des prix des maisons est tombé à 3,43 % en janvier, soit plus d’un point de pourcentage en dessous de la moyenne sur 30 ans.
Les impacts sur les prix pourraient à nouveau se renforcer si les taux à 30 ans continuent de grimper, comme ils l’ont fait jusqu’à la fin février, bien que les stocks serrés fixent un plancher sur la baisse des prix, note le rapport.
Black Knight s’attend à ce que le taux de croissance annuel des prix des maisons tombe en dessous de 0 % d’ici mars ou avril.
Le triple défi des pénuries de stocks, des logements inabordables et de la hausse des taux d’intérêt a maintenu les prix des maisons plus modérés, car l’offre ne peut pas correspondre à la demande, selon le rapport.
« Aujourd’hui, nous constatons que la demande des acheteurs s’affaiblit sous la pression de la hausse des taux et de leur impact sur l’accessibilité, avec un refroidissement des volumes d’achat bloqués fin février », a déclaré Andy Walden, vice-président de la stratégie de recherche d’entreprise chez Black Knight, dans un communiqué.
À la fin de la semaine du 25 février, le nombre de verrous d’achat était de 21 % inférieur à la même semaine en 2019 et de 30 % inférieur aux niveaux de la même semaine en 2018.
« Nous avons vu un thème constant de vendeurs potentiels – dont beaucoup avec des taux de premier rang inférieurs de 3 points de pourcentage aux offres d’aujourd’hui – se retirant de mettre leurs maisons sur le marché », a déclaré Walden.
Le nombre de mois d’offre a stagné à environ 3,1 au cours des derniers mois en raison d’une combinaison de baisse de la demande et d’affaiblissement de l’afflux de nouvelles inscriptions. Environ 25 % de maisons en moins ont été mises en vente en janvier par rapport à la normale, ce qui explique pourquoi les stocks ont chuté le mois dernier, malgré des ventes de maisons atteignant un creux de plus de sept ans.
Avec des taux sur 30 ans à 6,5 % fin février, il a fallu 33,2 % du revenu médian des ménages pour effectuer les paiements mensuels du principal et des intérêts sur l’achat d’une maison moyenne. C’est en hausse par rapport aux 32,4 % de janvier et nettement au-dessus de la moyenne sur 30 ans d’environ 24 %, mais toujours 3,5 points de pourcentage en dessous du niveau de 37 % atteint en octobre 2022 lorsque l’accessibilité a atteint un creux de plus de 35 ans.
« Entre l’escalade des problèmes d’inventaire et la détérioration de l’accessibilité, nous constatons une certaine volatilité sur le marché – mais pas sous la forme de corrections de prix généralisées et abruptes », a déclaré Walden.
Les données ont montré que la moitié de toutes les maisons hypothéquées ont des taux d’intérêt de premier rang égaux ou inférieurs à 3,5 %, soit trois points de pourcentage en dessous du taux actuel du marché, et les deux tiers sont à 4 % ou moins.
En 2022, environ 2,4 billions de dollars – dont 1,65 billion de dollars en prêts hypothécaires d’achat et 731 milliards de dollars en refinancement – de prêts hypothécaires de premier rang ont été émis en volume, en baisse d’environ la moitié par rapport aux 4,3 billions de dollars en 2021.
Les prêts d’achat et de refinancement devraient atteindre leur plancher au premier trimestre de 2023 avant de tendre légèrement à la hausse tout au long de l’année, selon les projections de Black Knight.
La hausse des taux d’intérêt est le moteur prédominant, car ces augmentations de taux ont rendu plus coûteux l’accès à la valeur nette du logement et ont simultanément incité les emprunteurs à retirer leur valeur via des produits de second rang.
« Cela a un sens intuitif, car les emprunteurs avec des prêts à solde élevé, cherchant à extraire des niveaux de capitaux propres faibles à modérés, sont destinés à maintenir leur taux d’intérêt de premier rang bas et à utiliser une deuxième hypothèque ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) à un taux d’intérêt plus élevé. taux pour emprunter sur leurs fonds propres », indique le rapport.
Le taux national de délinquance a diminué de 10 points de base pour s’établir à 3,38 % en janvier et est maintenant en baisse de 15 % d’une année sur l’autre.
Les impayés hypothécaires pourraient être sur le point de pousser encore plus bas jusqu’à la fin du premier trimestre, a prévu Black Knight. Février et mars ont généralement de fortes pressions saisonnières à la baisse sur les taux de délinquance, car les emprunteurs utilisent les remboursements d’impôt pour rembourser les paiements hypothécaires en souffrance, explique le rapport.
« Alors que les impayés graves sont en baisse, le marché devrait faire face à des vents contraires liés à la performance cette année, et nous commençons déjà à le voir affecter les emprunteurs à faible revenu », selon Black Knight.
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