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Les logements accessoires, ou ADU, ont connu un regain de popularité pendant la pandémie, lorsque les taux d’intérêt les plus bas ont alimenté l’intérêt croissant pour l’ajout d’une marge de manœuvre pour tout, des bureaux à domicile aux espaces de vie entièrement aménagés.
Mais la pandémie est maintenant terminée et les taux d’intérêt sont en hausse. Alors, que se passe-t-il avec les ADU maintenant ? La réponse courte : beaucoup. Mais le paysage change et les acheteurs d’ADU (et les constructeurs et fabricants d’ADU) s’y adaptent. Voici quelques-unes des principales tendances que nous avons observées.
Les clients sont intéressés à agrandir
Les ADU maximisent toujours environ 1 000 pieds carrés, donc «grand» est, comme toujours, un terme relatif. L’intérêt pour les petites structures qui se vendaient bien pendant la pandémie a cédé du terrain à une augmentation des demandes de renseignements sur les ADU avec salles de bains, kitchenettes et la suite complète de services de CVC, de plomberie et d’électricité.
Cependant, l’augmentation des coûts associés à des taux d’intérêt plus élevés freine les conversions en ventes de ces ADU complets, et c’est compréhensible. Au début de 2022, les gens s’enfermaient dans des taux d’intérêt de 3% et 4%. Maintenant, ces chiffres ressemblent davantage à 8 ou 9 %.
Pour un ADU entièrement nommé de 240 000 $, un prêt sur 30 ans avec un taux d’intérêt de 8 % coûte plus de 600 $ de plus par mois par rapport au même prêt avec un taux de 4 %. L’accent mis sur le coût stimule désormais l’intérêt pour les ADU modulaires construits en usine, qui ont tendance à être moins chers et plus rapides à construire que la construction sur site personnalisée.
Pourtant, un ADU est un gros investissement et les clients potentiels réfléchissent plus avant d’appuyer sur la gâchette. Cela dit, les ADU sont toujours rentables pour de nombreux propriétaires – cela dépend simplement du retour sur investissement d’un projet spécifique.
Les retours sur investissement sont difficiles à calculer, mais il existe des règles empiriques
Parcourez le Web et vous constaterez que les estimations de retour sur investissement (et les règles empiriques pour aider à estimer le retour sur investissement) pour les ADU sont partout.
UN Porche.com Une étude a révélé que les maisons avec ADU ont, en moyenne, un prix d’environ 35% plus élevé que celles sans ADU. Homelight a interrogé des agents immobiliers qui ont trouvé que le retour sur investissement de l’ADU était neutre à négatif, selon l’emplacement. En supposant que l’ADU est une location à temps plein, Symbium estime que la valeur de la propriété du propriétaire de l’ADU augmentera de 100 fois le loyer mensuel de l’ADU.
Alors que de nombreux clients sont intéressés par l’ajout d’un ADU pour la location à temps plein, la plupart semblent désireux de développer un espace flexible à usage personnel comme des quartiers privés et détachés pour les visiteurs et une location à court terme quand cela leur convient.
La majorité ne prévoient pas de louer leurs ADU à temps plein, alors utilisons le coût de l’ADU comme base pour estimer le rendement.
Tout compris, les ADU coûtent généralement environ 400 $ par pied carré – et cela comprend les travaux sur le site, les fondations, les branchements aux services publics, etc., selon nos estimations. Nous avons également constaté qu’aux yeux des marchés immobiliers, la surface au sol d’un ADU détaché s’ajoute à la superficie totale en pieds carrés de l’habitation principale. Nous constatons également le plus grand intérêt pour les ADU dans les quartiers dont la valeur immobilière se situe entre 600 $ et 800 $ le pied carré.
Ainsi, du point de vue étroit de l’évaluation immobilière à court terme (c’est-à-dire en excluant les revenus locatifs potentiels), vous envisagez un retour sur investissement de 1,5 fois ou plus sur ces marchés. À l’inverse, si vous vivez là où l’immobilier coûte moins de 400 $ le pied carré, vous pouvez voir un retour sur investissement plat à négatif.
L’autorisation devient plus facile, mais il y a des progrès à faire
Les dirigeants municipaux connaissent désormais le potentiel des ADU pour remédier à une pénurie de logements urbains persistante et persistante à l’échelle nationale, en particulier lorsqu’il s’agit de logements abordables. La liste des centres urbains qui ont adopté ou sont en train d’adopter les ADU est longue et croissante (voir Denver, Austin, Los Angeles et Seattle comme exemples).
En termes géographiques généraux, les foyers ADU, tels que la Californie et le nord-ouest du Pacifique, sont rejoints par le Colorado, la région métropolitaine de Washington, DC, la Caroline du Nord et la Géorgie. Un zonage ADU plus libéral joue un rôle dans tous ces endroits.
Le zonage est, en tant que tendance nationale, libéralisant, avec les villes en manque de logements en tête. Mais les villes sont constituées de quartiers, et l’acceptation des ADU peut se résumer à la délimitation d’un quartier ou d’une association de propriétaires en matière de stationnement, de retraits et d’autres exigences.
La nature souvent hyperlocale des permis ADU peut avoir un effet dissuasif sur les acheteurs potentiels d’ADU, qui manquent d’expertise (ou de temps et d’énergie) pour naviguer dans le labyrinthe réglementaire. Les constructeurs d’ADU entrent dans le vide dans le cadre d’une autre tendance.
Les constructeurs d’ADU travaillent vers une vision clé en main.
Construire une ADU, c’est construire une petite maison. Cela implique l’autorisation, le financement et la gestion de tous les détails liés à l’infrastructure physique : arpentage, nivellement, travaux de fondation, raccordement des lignes électriques et de plomberie, etc. Il y a de nombreuses pièces mobiles.
La plupart des personnes intéressées par la construction d’ADU ont des emplois pour pouvoir se les payer. Cependant, ils ont peu de temps pour digérer et travailler les détails.
Les principaux constructeurs d’ADU établissent des équipes internes et des réseaux de partenaires externes pour aider les clients à construire des ADU avec un minimum de temps et d’efforts. Cela comprend l’offre d’un financement compétitif, le suivi des aléas des autorisations locales, puis l’aide aux clients tout au long du processus d’autorisation. Et, dans le cas des ADU fabriqués, les équipes examinent les entrepreneurs locaux et préparent les offres de tiers pour les travaux sur site. La vision est d’offrir aux clients un processus de construction ADU clé en main sans tracas (ou du moins avec un minimum de tracas).
Cette vision est encore en construction, pour ainsi dire. Mais pour les propriétaires et les villes et villages dans lesquels ils vivent pour récolter les nombreuses récompenses promises par les ADU, cela vaut la peine d’être poursuivi.
Jeremy Nova est le fondateur de Studio Shed.
Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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