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La plupart des Américains croient que l’accession à la propriété est la pierre angulaire du rêve américain. Des études ont montré les avantages émotionnels et psychologiques que la propriété a sur la santé et l’estime de soi d’une personne, et que les enfants des propriétaires réussissent mieux à l’école et ont moins de problèmes de comportement. La valeur nette du logement est également la principale source de richesse pour la plupart des Américains. La richesse peut être utilisée pour démarrer une entreprise ou éduquer les enfants. Selon la Réserve fédérale, la valeur nette médiane d’un propriétaire est de 254 900 $, contre 6 270 $ pour un locataire.
Les propriétaires ont également tendance à être plus actifs dans leurs communautés locales et leurs écoles et sont beaucoup plus susceptibles de voter que les locataires.
En janvier, le US Census Bureau a publié les taux d’accession à la propriété pour 2022. Le taux global d’accession à la propriété aux États-Unis s’élevait à 65,8 %, mais ventilé par race, les Blancs ont un taux d’accession à la propriété de 74,4 %, les Noirs à 45,9 % et les Hispaniques à 48,6 %. Malgré les efforts de certains dans l’industrie du logement, l’écart d’accession à la propriété des minorités s’est à peine amélioré au cours des 30 dernières années.
Pourquoi y a-t-il un si grand écart ?
Avant de pouvoir résoudre le problème, il est important de comprendre comment nous en sommes arrivés là. Une partie de l’écart peut être attribuée à des pratiques discriminatoires passées. D’autres parties sont dues à la jeunesse et à la situation financière des familles minoritaires. Après les années 1930, le président Franklin D. Roosevelt a promulgué la Federal Housing Administration (FHA) dans le cadre du New Deal pour fournir de petits prêts immobiliers avec acompte aux Américains de la classe ouvrière.
Le programme a aidé une génération d’Américains à acheter leur première maison, cependant, en raison d’une politique gouvernementale connue sous le nom de « red-lining », les banques ont été effectivement interdites d’émettre des prêts assurés par la FHA dans les quartiers à prédominance noire ou hispanique. De plus, certains quartiers blancs avaient des lois de zonage qui interdisaient légalement aux acheteurs non blancs de posséder des maisons dans ces quartiers. Entre le lancement de la FHA en 1934 et lorsque le président Lyndon B. Johnson a signé le Fair Housing Act en 1968, des millions de familles, pour la plupart blanches, ont pu profiter des programmes gouvernementaux pour acheter des maisons et créer de la richesse, tandis que la plupart des familles minoritaires étaient légalement exclues de ayant les mêmes opportunités.
Aujourd’hui, les familles blanches ont en moyenne six à dix fois plus de richesses que les familles minoritaires. Une grande partie de cette disparité peut être attribuée aux politiques de mise en garde.
L’âge et le revenu expliquent également une partie de l’écart d’accession à la propriété des minorités. L’âge médian des Américains d’origine hispanique est de 30 ans ; 13 ans de moins que les Américains blancs. Les Noirs et les Asiatiques sont également beaucoup plus jeunes que leurs homologues blancs. Les jeunes gagnent moins d’argent et ont moins de richesse, ce qui rend l’accession à la propriété plus difficile. La relation entre l’âge et l’accession à la propriété est illustrée par le fait que l’écart d’accession à la propriété des minorités se rétrécit lorsque l’on tient compte de l’âge. Par exemple, le taux d’accession à la propriété des minorités de plus de 50 ans est toujours inférieur au taux d’accession à la propriété des Américains blancs de plus de 50 ans, mais l’écart est plus petit de 5 points de pourcentage.
Devenir une nation de parties prenantes
Quiconque a traversé un quartier composé majoritairement de propriétaires a probablement reconnu qu’il y a une différence dans l’apparence de ce quartier par rapport à un quartier majoritairement locataire. Lorsque les familles sont propriétaires de leur maison, elles ont des racines dans leur quartier et ont un investissement financier et sociétal dans le bien-être de leur communauté.
Le président George W. Bush a parlé des avantages de l’accession à la propriété, notant les vertus de l’accession à la propriété et l’investissement inhérent des propriétaires dans le bien-être de leur communauté et de la nation. C’est pourquoi l’administration Bush s’est efforcée de créer 5,5 millions de nouveaux propriétaires minoritaires lorsque le président a lancé le Blueprint for the American Dream en 2002. Le Blueprint a réussi à sensibiliser davantage aux défis de l’accession à la propriété des minorités et a rallié l’industrie autour de ses objectifs. , mais il n’y avait pas d’argent derrière. Le résultat était au mieux mitigé.
Les changements démographiques favoriseront l’accession à la propriété
Les Américains vieillissent. Chaque année, un pourcentage plus important de la population américaine avance à l’âge de la retraite. De nombreux futurs retraités envisagent de vendre leur maison pour financer leur retraite et emménager dans quelque chose de plus petit pour leurs dernières années. Ils comptent sur quelqu’un pour acheter leur maison à un prix équitable lorsqu’ils prendront leur retraite. Les démographes estiment que d’ici 2050, la population américaine deviendra majoritaire-minoritaire.
L’Urban Institute prévoit qu’au cours des 20 prochaines années, la croissance de l’accession à la propriété en Amérique reposera presque exclusivement sur les acheteurs hispaniques et asiatiques. Cela signifie que l’acheteur le plus probable pour bon nombre de ces nouveaux retraités sera une famille minoritaire. Cependant, si les taux d’accession à la propriété des minorités n’augmentent pas, le taux global d’accession à la propriété en Amérique chutera.
Des taux d’accession à la propriété plus faibles signifient qu’il y aura moins d’acheteurs. La baisse de la demande de maisons entraînera une baisse de la valeur des maisons dans de nombreux quartiers. La chute des prix des maisons rendra non seulement la tâche plus difficile pour les retraités, mais aura également un impact sur les propriétaires existants qui voudront peut-être acheter quelque chose de plus grand ou dans un quartier plus recherché.
La relation entre la diversité, la croissance économique, le logement et le PIB
Le marché du logement est vaste et varié. Les nouvelles constructions, les reventes, les refinancements et les rénovations domiciliaires représentent environ 16 % du PIB américain, soit environ 3 000 milliards de dollars. Lorsque le marché du logement s’est effondré en 2008, il a presque emporté avec lui toute l’économie mondiale. À l’inverse, alors que le pays a été fermé pendant la pandémie de COVID-19, c’est la force du marché du logement qui a empêché le pays de tomber dans une récession massive.
Pendant des décennies, l’engagement des États-Unis envers l’accession à la propriété a fait l’envie du monde, mais l’accès à la propriété d’aujourd’hui est plus difficile. Il y a des décennies, les décideurs politiques américains ont reconnu à juste titre que l’accession à la propriété était la porte d’entrée de la classe moyenne. Alors que le pays et la main-d’œuvre deviennent encore plus diversifiés sur le plan ethnique, la croissance économique et la prospérité globale de notre nation seront fondamentalement liées à notre capacité continue à faciliter les opportunités d’accession à la propriété pour les futures générations d’Américains de la classe ouvrière.
Gary Acosta est le co-fondateur et PDG de NAHREP.
Cet article a été initialement publié dans le numéro d’avril/mai 2023 du magazine HousingWire. Pour lire le numéro complet, cliquez ici.