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Le plus grand prêteur hypothécaire de Grande-Bretagne est confronté à des questions sur la façon dont il a permis à un prêt de 42 500 £ contracté par un couple plus âgé de se transformer en une dette estimée à 477 000 £.
Gary Cooper a découvert qu’en 1997, ses parents avaient contracté un type d’hypothèque qui donnait droit au prêteur à 75 % de toute hausse du prix de l’immobilier pendant la durée du prêt.
Cependant, le couple n’a pas été la proie des usuriers – le prêteur est une émanation de Bank of Scotland, qui fait partie du Lloyds Banking Group. Plus tôt ce mois-ci, le groupe Lloyds a annoncé que ses bénéfices avaient bondi de 46 % pour atteindre 2,3 milliards de livres sterling pour les trois premiers mois de l’année.
Les parents de Cooper sont décédés en 2021, et leur maison était évaluée l’année dernière à 750 000 £, donc – dans l’état actuel des choses – lui et sa sœur devront en remettre la majeure partie à la banque. Il dit qu’il est certain que ses défunts parents n’ont pas réalisé que ce prêt de 42 500 £ pourrait atteindre près de 500 000 £ et « coûter à leurs enfants leur héritage ».
Cependant, la banque dit qu’elle recommandait à l’époque que les clients prennent des conseils financiers indépendants pour s’assurer qu’ils comprenaient le produit et qu’il leur convenait, et ajoute que dans ce cas, les avocats ont été mandatés par les emprunteurs.
Les Cooper font partie des centaines – probablement des milliers – de familles dont la vie a été gâchée par des hypothèques à plus-value partagée (Sams). Il s’agissait d’un type de prêt immobilier qui n’a été mis en vente que pendant une brève période, entre 1996 et 1998, et uniquement disponible auprès de deux banques, Bank of Scotland et Barclays.
Ces prêts visaient apparemment à aider les personnes âgées «riches en actifs et pauvres en liquidités» à libérer une partie de la valeur enfermée dans leur maison. Ils permettaient généralement aux gens d’emprunter jusqu’à 25% de la valeur de la propriété, et il n’y avait généralement aucun remboursement à effectuer pendant la durée du prêt.
En retour, les gens étaient tenus de rembourser le montant initial lorsque l’hypothèque était remboursée ou lorsqu’ils décédaient et que la maison était vendue, plus une part de toute augmentation de la valeur de leur maison.
Cette part était généralement calculée sur une base de trois pour un – donc si vous empruntiez 25% de la valeur, vous seriez en mesure de céder 75% de la croissance future de la valeur.
Bien sûr, dans les années qui ont suivi la vente de ces hypothèques, les prix de l’immobilier ont explosé, laissant les gens face à des remboursements massifs s’ils veulent déménager – ou, comme dans le cas de Cooper, laissant la progéniture de ceux qui se sont inscrits avec un énorme et coûteux mal de tête.
Les parents de Cooper ont contracté le prêt de 42 500 £ sur leur maison à Walton-on-Thames, Surrey, à la fin de 1997. Ce montant représentait 25 % de la valeur de leur maison à l’époque (selon la banque) de 170 000 £.
Cooper, qui vit également à Surrey, a déclaré: « Ce que nous pensions savoir, c’est qu’il y avait un prêt de quarante mille livres sur la propriété. » Il dit que son père a dit quelque chose à l’époque sur le fait que le prêt devait éventuellement être remboursé «plus 4%», mais ajoute: «Nous n’avons aucune idée d’où cela vient. Il s’est avéré par la suite que ce n’était pas le cas. »
Cooper dit qu’après la mort de son père en septembre 2021, il parcourait ses papiers et a découvert un relevé hypothécaire de la Bank of Scotland. « En petits caractères, il faisait référence à ’75 %’. Cela a sonné l’alarme, alors j’ai commencé à chercher plus d’informations.
Il s’est ensuite plaint à la banque, affirmant que l’hypothèque avait été mal vendue, mais la banque a rejeté la plainte de la famille.
La banque a confirmé que le « part du pourcentage d’appréciation » s’appliquant au prêt était de 75 %. Cela donne un chiffre de 435 000 £, basé sur 75 % de la croissance de 580 000 £ de la valeur de la propriété entre 1997 et l’année dernière. De plus, bien sûr, le prêt initial de 42 500 £ doit être remboursé, ce qui porte le total estimé à 477 500 £.
Pour aggraver les choses, les options futures de la famille sont limitées. Les Sams remontent à avant l’introduction de la réglementation hypothécaire et la création du Financial Ombudsman Service du Royaume-Uni, ils ne sont donc pas réglementés. De plus, le prêteur n’est pas la Bank of Scotland elle-même, mais une filiale – appelée BOS (Shared Appreciation Mortgages) No 6 plc – bien que la banque administre les prêts. La filiale n’exerçant aucune « activité réglementée », le médiateur n’a aucune compétence sur elle, et aucun pouvoir d’enquêter sur une plainte concernant le décuple des sommes dues.
Cooper dit: « Ce n’est pas ce que vous attendez d’une banque. »
Cependant, une affaire judiciaire se prépare qui pourrait aider à décider comment les choses se déroulent pour les quelque 2 000 personnes qui ont encore un prêt Sam administré par la Bank of Scotland.
Le cabinet d’avocats Teacher Stern intente une action contre Bank of Scotland, avec un procès qui doit avoir lieu en janvier de l’année prochaine. La société affirme qu’elle représente 160 emprunteurs de Bank of Scotland Sam et que certains doivent plus de 1 million de livres sterling.
Guardian Money a présenté les réclamations de Cooper – y compris son allégation selon laquelle le prêt avait été mal vendu – à la banque. Nous lui avons également envoyé nos calculs de ce que nous estimons dû sur la base des derniers chiffres.
Un porte-parole de la Bank of Scotland nous a dit que les Sams étaient « un type spécialisé d’hypothèque disponible en 1997-98, dans ce cas sans intérêt en échange d’une part de la valeur accrue de la propriété. Nous avons recommandé aux emprunteurs de prendre des conseils financiers indépendants pour s’assurer qu’ils comprenaient le produit et qu’il était adapté à leurs besoins, et tous les emprunteurs étaient conseillés par leur propre avocat. Dans ce cas, un avocat a été mandaté par les emprunteurs et l’offre a été attestée par un IFA [independent financial adviser].”
La banque a également confirmé qu’il y avait un litige avec ce qu’elle dit être un petit nombre de clients, mais qu’elle n’est pas en mesure de commenter davantage à ce sujet.