Le taux hypothécaire clé sur 30 ans a bondi à 7,08 % cette semaine, ce qui a fortement réduit la demande, alors même que les prix des maisons continuaient d’augmenter.
Le taux hypothécaire moyen à long terme aux États-Unis a dépassé 7% pour la première fois en plus de deux décennies cette semaine, résultat des hausses de taux agressives de la Réserve fédérale destinées à maîtriser l’inflation sans précédent depuis 40 ans.
L’acheteur d’hypothèques Freddie Mac a rapporté jeudi que la moyenne du taux directeur sur 30 ans avait bondi à 7,08% contre 6,94% la semaine dernière. La dernière fois que le taux moyen a été supérieur à 7 %, c’était en avril 2002, une époque où les États-Unis étaient encore sous le choc des attentats terroristes du 11 septembre, mais à six ans de l’effondrement du marché immobilier de 2008 qui a déclenché la Grande Récession.
L’année dernière, à la même époque, les taux sur une hypothèque de 30 ans étaient en moyenne de 3,14 %.
« Nous considérons cela comme une flambée des taux hypothécaires qui a un impact assez dramatique sur l’accessibilité du marché, réduisant considérablement la demande », a déclaré Mike Fratantoni, économiste en chef à la Mortgage Bankers Association.
De nombreux acheteurs potentiels sont passés à l’écart alors que les taux hypothécaires ont plus que doublé cette année, une tendance qui a plongé le marché immobilier autrefois brûlant dans un effondrement.
Les ventes de maisons existantes ont diminué pendant huit mois consécutifs, car les coûts d’emprunt sont devenus un obstacle trop élevé pour de nombreux Américains qui paient déjà plus pour la nourriture, l’essence et d’autres nécessités. Pendant ce temps, certains propriétaires ont retardé la mise en marché de leur maison parce qu’ils ne veulent pas sauter dans un taux plus élevé lors de leur prochaine hypothèque.
Les taux hypothécaires ont fortement augmenté avec le rendement du Trésor à 10 ans, qui a grimpé alors que l’on s’attend à ce que la Réserve fédérale continue de relever les taux d’intérêt dans sa tentative de réduire l’inflation.
La Fed a relevé cinq fois son taux directeur de référence cette année, y compris trois augmentations consécutives de 0,75 point de pourcentage qui ont porté son principal taux d’emprunt à court terme dans une fourchette de 3 % à 3,25 %, son plus haut niveau depuis 2008. Lors d’une réunion fin septembre, les responsables de la Fed ont prévu qu’au début de l’année prochaine, ils relèveraient leur taux directeur à environ 4,5 %.
Bien que les taux hypothécaires ne reflètent pas nécessairement les augmentations de taux de la Fed, ils ont tendance à suivre le rendement des bons du Trésor à 10 ans. Cela est influencé par une variété de facteurs, y compris les attentes des investisseurs concernant l’inflation future et la demande mondiale pour les bons du Trésor américain.
La Fed devrait relever son taux directeur de trois quarts de point supplémentaires lors de sa réunion la semaine prochaine. Malgré les augmentations de taux, l’inflation a à peine bougé des sommets de 40 ans, au-dessus de 8 pour cent au niveau de la consommation et de la vente en gros.
Les hausses de taux de la Fed ont montré des signes de refroidissement de l’économie. Mais les augmentations de taux ont semblé avoir peu d’effet jusqu’à présent sur le marché du travail, qui reste solide avec un taux de chômage correspondant à un creux de 50 ans de 3,5 % et des licenciements toujours historiquement bas.
Hausse des taux et hausse des prix de l’immobilier
Des taux hypothécaires plus élevés réduisent le pouvoir d’achat des acheteurs de maison, ce qui réduit le nombre de personnes pouvant se permettre d’acheter une maison à un moment où les prix des maisons continuent de grimper, quoique plus lentement qu’au début de l’année.
La combinaison de taux plus élevés et de prix des maisons signifie qu’un versement hypothécaire typique pour un acheteur de maison est en hausse de centaines de dollars par rapport à ce qu’il était plus tôt cette année.
Le paiement mensuel d’une maison au prix médian est 78 % plus élevé aujourd’hui qu’il y a un an pour les acheteurs qui sont en mesure de verser un acompte de 20 %. Cela se traduit par une augmentation de 1 000 $ du paiement à domicile typique au cours de la dernière année seulement, selon Realtor.com.
Pour y faire face, certains acheteurs optent pour des prêts hypothécaires à taux révisable, qui ne facilitent pas l’accès au financement, mais offrent des mensualités moins élevées les premières années de la durée du prêt.
Ces prêts sont devenus moins attrayants au cours des deux dernières années, les taux hypothécaires moyens à long terme étant tombés à un niveau historiquement bas. Mais en août, ils représentaient environ 20% des prêts immobiliers, a déclaré Selma Hepp, économiste en chef chez CoreLogic.
« Cela témoigne de la réduction du pouvoir d’achat à laquelle les consommateurs doivent faire face en raison de la hausse des taux hypothécaires », a-t-elle déclaré.