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Alors que les services d’annonces multiples cherchent à gérer les changements potentiels en matière de rémunération coopérative à la suite du verdict du procès de la commission Sitzer/Burnett, certaines MLS ont modifié leurs politiques de manière préventive.
Bien que ces politiques aient été mises en place pour éviter de futures poursuites antitrust, les experts juridiques qui ont parlé à HousingWire ont déclaré qu’elles pourraient ne pas suffire.
Décomposons les changements et les implications.
Au-delà de la rémunération coopérative
Début août, MLS brillante, le deuxième plus grand MLS du pays, a commencé à autoriser les agents inscripteurs à utiliser une offre globale de rémunération de 0 $ pour les courtiers acheteurs tout en inscrivant une propriété sur le MLS. (Le Association nationale des agents immobiliers a également commencé à autoriser cela dans le cadre de sa politique de coopération claire début octobre 2023.) Ce changement fait permettre aux agents inscripteurs de ne plus offrir de compensation monétaire aux courtiers des acheteurs. Mais la politique peut encore poser un problème juridique, car elle oblige les agents inscripteurs à proposer une compensation, même si cette offre de compensation n’est en fait rien (0 $), ont déclaré des professeurs de droit.
Les plaignants dans l’affaire Sitzer/Burnett « considéraient cela comme une conspiration horizontale, ou, en d’autres termes, une conspiration entre concurrents », a déclaré Paul Rogers, professeur de droit à la faculté de droit Dedman de la Southern Methodist University, spécialisé dans les affaires antitrust. loi, dit. « Ils ont utilisé la politique de coopération claire de NAR pour prouver l’existence d’un complot, constatant que la plupart des courtiers suivaient ces directives, puis ils ont fait valoir que cela avait pour effet anticoncurrentiel d’augmenter les commissions. »
Selon que la décision finale et l’injonction du juge Stephen Bough appellent ou non simplement à la fin de la règle de coopération claire du NAR ou à la fin de tous pratiques de rémunération coopératives, même les MLS indépendantes comme MLS du Nord-Ouestqui ne nécessitent pas de compensation coopérative pour participer à la MLS, pourraient être critiqués.
Bien que la MLS du Nord-Ouest n’exige pas de compensation coopérative, selon le témoignage partagé par Lawrence Wu, le président de la National Economic Research Associates, lors du procès Sitzer/Burnett, les agents inscripteurs font encore des offres de compensation environ 99 % du temps. Cependant, si la compensation coopérative disparaît via une injonction, les courtiers et les agents du Nord-Ouest MLS devraient mettre fin à cette pratique.
Bien qu’elle continue d’autoriser la pratique de la rémunération coopérative sur sa plateforme, Northwest MLS a travaillé avec le gouvernement de l’État de Washington pour promulguer la « loi sur l’agence », qui entre en vigueur le 1er janvier 2024. Selon Justin Haag, avocat général de Northwest MLS. , la nouvelle loi obligera les courtiers à conclure un contrat de services écrit pour représenter soit un acheteur, soit un vendeur.
« Tous les accords doivent aborder de manière exhaustive la rémunération du courtier, l’étendue de la représentation et toutes les conditions associées », a écrit Haag dans un e-mail. « Avec la loi révisée sur les agences et le système de NWMLS, les acheteurs se mettront d’accord sur le montant à payer à leurs propres courtiers, et les acheteurs pourront ensuite négocier pour que le vendeur aide à couvrir ce coût dans le cadre de l’achat. »
De tous les changements apportés à la politique de rémunération par les MLS et la NAR depuis que les diverses poursuites contre les commissions ont acquis le statut de recours collectif, le plus important provient de l’association n’appartenant pas à une association immobilière. Chambre immobilière de New York.
À compter du 1er janvier 2024, REBNY, l’organisation immobilière la plus puissante de la ville de New York, n’autorisera plus les courtiers en inscriptions résidentielles à payer l’agent de l’acheteur. Au lieu de cela, le groupe commercial exigera que les vendeurs de maisons paient directement les commissions de l’agent de l’acheteur. En outre, la règle exigera que les accords d’inscription indiquent clairement l’offre d’indemnisation du vendeur à l’agent de l’acheteur.
Bien que cela élimine tout accord entre les courtiers inscripteurs et acheteurs sur la commission, cela nécessite toujours qu’il y ait une offre de compensation, ce que Mike Ruggio, associé chez Taylor English Duma LLP et un professeur de droit antitrust à la faculté de droit de Pittsburgh a déclaré que cela constituait toujours un problème antitrust.
« Je considère toujours cela comme une violation des lois antitrust car il existe toujours des barrières à l’entrée et des limitations quant à ceux qui peuvent offrir la compensation », a déclaré Ruggio. « Je ne pense pas que cela résolve les principaux problèmes antitrust. »
Cependant, Ruggio voit un moyen de conserver l’esprit de la nouvelle règle du REBNY tout en évitant d’éventuels problèmes antitrust. Si un vendeur choisit de proposer de payer une partie ou la totalité de la rémunération du courtier acheteur, de la même manière qu’un vendeur peut choisir de payer tout ou partie des frais de clôture d’un acheteur, cela serait autorisé en vertu de la loi antitrust.
« Ce ne serait pas une question antitrust car vous déterminez en fait s’il faut ou non payer une compensation en fonction de la situation », a déclaré Ruggio. « Si vous êtes incité à déplacer le produit, alors c’est votre choix. »
Rogers partage un point de vue similaire.
« Ce serait acceptable car cela ne serait pas le produit d’un quelconque accord entre courtiers concurrents », a déclaré Rogers.
Bien qu’aucune autre MLS n’ait annoncé de changements politiques majeurs, les dirigeants de la MLS affirment qu’ils sont déterminés à continuer de fournir aux agents les outils et les services dont ils ont besoin pour faire leur travail.
« La valeur du service d’annonces multiples (MLS) reste inchangée », Denee Evans, PDG de Conseil des MLS, a écrit dans un e-mail. « CMLS et ses membres s’engagent à fournir et à défendre des marchés qui répondent aux besoins changeants des consommateurs. Nous valorisons la transparence et pensons que le MLS sert au mieux les professionnels de l’immobilier et les consommateurs avec des données complètes, précises et opportunes.