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Après les récentes données trimestrielles sur le crédit de la Fed et tous les drames que nous avons vécus après 2020, il est temps de procéder à un examen trimestriel de la situation dans laquelle nous nous trouvons dans le cycle du crédit immobilier.
Données sur les saisies et les faillites
L’une des lignes de données sur les tensions de crédit les plus marquantes que j’ai jamais vues s’est produite entre 2005 et 2008. À partir de 2005, quatre ans avant le début de la Grande Récession, nous avons vu d’importantes tensions de crédit s’accumuler dans le système, alors même que l’économie était en expansion. Comme nous pouvons le voir dans le graphique ci-dessous, la période 2005-2008 a été horrible, mais de 2010 à 2023, les données sur le crédit semblent impressionnantes par rapport aux années d’effondrement de la bulle immobilière.
Comment est-ce arrivé? Nous avons commencé à proposer des prêts hypothécaires traditionnels et ennuyeux à taux fixe sur 30 ans avec des lignes directrices garantissant que les emprunteurs étaient qualifiés. Le risque auquel nous sommes confrontés aujourd’hui ne concerne pas le prêt hypothécaire lui-même comme par le passé : le risque réside dans la situation où nous nous trouvons dans le cycle économique et dans la perte d’emploi des gens.
Actuellement, les inscriptions au chômage sont encore faibles et loin du niveau nécessaire, selon moi, pour briser le marché du travail, qui serait de 323 000 sur une moyenne mobile de quatre semaines. Ainsi, pour l’instant, tout risque de saisie majeur est minime. J’en ai parlé il y a six mois sur le podcast HousingWire Daily, où j’ai expliqué pourquoi la crainte du risque de crédit immobilier en 2008 était déplacée.
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Une autre ligne de données importante est la FICO données de score, comme vous pouvez le voir ci-dessous. N’est-ce pas beau ?
Que s’est-il passé ici? C’est simple : les acheteurs de maison à flux de trésorerie positif achètent généralement une maison lorsque les canaux de crédit sont standard. L’époque du retour des acheteurs de maison à faible FICO sur le marché immobilier est révolue, comme je l’ai évoqué en 2018. Cela protège le marché immobilier d’un autre krach des prix de l’immobilier comme nous l’avons vu en 2008.
Un autre point concernant les scores FICO : les gens pensent que les scores FICO ont été gonflés après 2020. Cependant, la réalité est que les données sur les scores FICO sont restées les mêmes depuis 2010 ; nous avons accordé beaucoup de prêts pendant la pandémie, tant pour des achats que pour des refinancements, et ces emprunteurs avaient un excellent crédit. Ainsi, lorsque le volume montait, il semblait que les partitions étaient gonflées. Ce n’était pas le cas ; nous avons les mêmes tendances en matière de score FICO depuis 2010, nous avons simplement accordé plus de prêts.
En regardant les données de retard de 30 jours
Les cycles économiques vont et viennent avec les récessions et les expansions. La crainte est maintenant que le Réserve fédérale La politique monétaire s’est excessivement resserrée alors qu’ils discutaient du fait que les conditions financières et de crédit auraient un impact sur l’économie.
Cela signifie que le marché du travail devrait s’affaiblir en 2024. Reste à savoir si cela entraînera une récession avec des pertes d’emplois l’année prochaine. Je ne crois pas que nous devrions discuter d’une récession avec pertes d’emplois tant que les inscriptions au chômage n’auront pas dépassé les 323 000 et que nous n’y serons pas encore. Cependant, l’histoire du resserrement excessif de la Fed et de la création d’une récession avec des pertes d’emplois est suffisamment importante pour justifier la crainte d’une récession l’année prochaine.
Nous constatons des tensions liées aux cartes de crédit et aux prêts automobiles à mesure que de plus en plus de personnes prennent du retard sur ces prêts. Concernant les prêts hypothécaires, nous avons constaté une augmentation des données en retard à 30 jours provenant de plus bas historiques. Au fil du temps, nous reviendrons aux tendances d’avant la COVID-19, qui sont encore historiquement basses.
Bien sûr, c’est toujours quelque chose à surveiller. En ce qui concerne l’inventaire des saisies, j’aime rappeler aux gens qu’au minimum, à partir du début des 30 premiers jours de retard, cela peut prendre de neuf à 18 mois avant que cette nouvelle offre de saisie n’arrive sur le marché. Ainsi, le chronomètre démarre lorsque nous avons quelques mois de pertes d’emplois négatives. Comme nous pouvons le voir dans le graphique ci-dessous, il ne se passe actuellement que peu de choses dans les 90 à 120 jours de retard, ce qui pourrait alors se transformer en mise en demeure et lancer la procédure légale de saisie.
Aucune expansion économique ne dure éternellement et je suis toujours à la recherche d’indices sur le moment où l’économie entrera officiellement dans une récession avec perte d’emplois, mais nous n’en sommes pas encore là en ce qui concerne les données sur les inscriptions au chômage.
Une chose est sûre : les profils de crédit des propriétaires ne ressemblent en rien à ceux de 2008. Le contexte du crédit au logement de 2008 s’est brisé quatre ans avant le début de la récession avec perte d’emplois ; maintenant, il est stable et sain. Et lorsque nous sommes confrontés à une récession avec perte d’emplois, nous disposons toujours d’une bien meilleure base en matière de logement que le cycle massif d’expansion et de récession du crédit de 2008, nous ne verrons donc pas un effondrement des prix de l’immobilier comme nous l’avons connu alors.