Customize this title in frenchLes constructeurs redécouvrent un outil des années 1980 qui empêche les prix des logements neufs de baisser

Make this article seo compatible, Let there be subheadings for the article, be in french, create at least 700 words Alors que les vendeurs de maisons existantes ont été aux prises avec la hausse des taux et le ralentissement de la demande, les constructeurs de maisons ont non seulement survécu, mais ont prospéré sur ce marché grâce au recours aux rachats de taux hypothécaires, un outil plus largement utilisé par les constructeurs puisque leur activité consiste à vendre des maisons et à écouler leurs stocks. . Les recherches du Centre de logement AEI a constaté que ces rachats sont non seulement un outil efficace pour qualifier les acheteurs aux revenus limités et atténuer les stocks excédentaires, mais qu’ils ont également permis aux constructeurs de renoncer à des baisses de prix des logements. Les débuts des rachats de taux hypothécaires Les constructeurs d’habitations ont connu un début loin d’être idéal à l’aube de 2022. Après une longue période de répression des taux, le Réserve fédérale a commencé un resserrement monétaire agressif, qui finirait par amener les taux hypothécaires à leurs plus hauts niveaux depuis 2000. À mesure que l’accessibilité se détériorait, les acheteurs potentiels ont été contraints de se retirer. Pendant ce temps, les stocks de logements neufs ont grimpé à des niveaux jamais vus lors de la Grande crise financière, les constructeurs ayant comblé le retard accumulé suite au boom de la construction provoqué par la pandémie. Pour surmonter ces vents contraires, les constructeurs se sont rapidement tournés vers la baisse des taux hypothécaires par le biais de rachats permanents de taux – un outil largement utilisé pour la dernière fois au début des années 1980, lorsque les taux dépassaient 12 %. Ce phénomène apparaît clairement lorsqu’on le compare aux ventes de maisons existantes, pour lesquelles ces rachats sont très rares. Comme le montre le graphique ci-dessous, les ventes de maisons existantes et neuves pour les 19 plus grands constructeurs de maisons avaient à peu près les mêmes taux de notes jusqu’en janvier 2022. Cependant, lorsque les taux et les niveaux de stocks ont commencé à augmenter par la suite, un écart croissant est apparu entre les deux séries. L’écart a culminé en novembre 2022, lorsque le taux de note moyen pour les ventes de nouvelles constructions était inférieur d’un point de pourcentage à celui des ventes de maisons existantes. En juillet 2023, l’écart s’était légèrement réduit à 0,8 point de pourcentage. * Limité aux prêts avec CLTV 76-80 et FICO 720-770 pour contrôler l’effet des ajustements de tarification au niveau du prêt. Remarque : Les données concernent les prêts d’achat occupés par le propriétaire principal à taux fixe sur 30 ans. Source : Centre de logement AEI, www.AEI.org/housing. Les rachats de taux ont aidé les constructeurs à faire face à des taux plus élevés Leur capacité à utiliser efficacement les rachats de maisons dans un environnement de taux élevés a conféré aux constructeurs d’habitations un avantage concurrentiel : non seulement ils sont en mesure de vendre plus de maisons, mais ils sont également en mesure de vendre ces maisons sans réduire les prix. Selon Bureau de recensement Selon les données, les ventes de logements neufs en septembre 2023 ont atteint leur plus haut niveau depuis février 2022, tandis que les ventes de logements existants ont chuté. En outre, les prix des ventes de logements existants ont sensiblement baissé, tandis que les prix des ventes de logements neufs se sont légèrement accélérés. Sur la base des données sur les prix des logements de qualité constante de l’AEI Housing Center, les prix de vente des logements neufs ont largement dépassé les prix des logements existants au cours de la période de tarifs élevés – un net renversement de tendance par rapport à la période de tarifs bas. De janvier 2022 à décembre 2022 (dernière donnée disponible), les prix des logements existants se sont appréciés de 3 %, tandis que les prix des logements neufs ont augmenté de 14 %. * La série se termine en décembre 2022 car l’AVM a tendance à être égal au prix de vente si la date de vente est inférieure à six mois avant la date de l’AVM (juin 2023 dans ce cas). Cela affecte particulièrement les ventes de logements neufs, car elles enregistrent moins de ventes comparables. Source : Centre de logement AEI, www.AEI.org/housing. Rachats permanents de taux par le biais d’« engagements massifs à terme » Contrairement aux vendeurs de maisons individuelles, les constructeurs, en raison de leur taille et de leur échelle, étaient bien mieux placés pour s’adapter aux nouvelles conditions du marché. Leur recours aux rachats de taux est facilité par le recours à des « engagements à terme groupés », dans le cadre desquels les constructeurs achètent à l’avance de grandes sommes d’argent à des taux inférieurs. Cela peut être fait soit en bloquant les taux à titre de couverture, soit en payant au prêteur des frais de rachat groupés. Les fortes marges bénéficiaires des constructeurs pendant le boom immobilier qui a suivi la pandémie ont contribué à absorber le coût des « engagements à terme massifs ». Comme nous le démontrerons, les rachats permanents peuvent atteindre un niveau d’accessibilité similaire à un coût inférieur et avec moins d’impact sur le marché qu’une baisse de prix. Les données de l’AEI Housing Center révèlent clairement le recours à des engagements à terme à grande échelle via un regroupement de taux à des points particuliers. Par exemple, en novembre 2022, lorsque le taux de note moyen pour les ventes de maisons existantes était de 6,75 %, près de 90 % des maisons neuves vendues par DR Horton avaient un taux de note inférieur à 6 %, avec un regroupement clair à 3,99 %, 4,75 % et 4,99 %. . Remarque : Les données concernent les prêts d’achat occupés par le propriétaire principal à taux fixe sur 30 ans. La largeur du bac est de 0,125. Source : Centre de logement AEI, www.AEI.org/housing. Pourquoi les constructeurs préfèrent les rachats de taux aux réductions de prix Il y a trois raisons distinctes qui expliquent la dépendance des constructeurs d’habitations à l’égard des rachats de taux. Premièrement, ils sont bien plus rentables qu’une baisse de prix correspondante. Le calcul est simple : imaginez un constructeur vendant une maison de 400 000 $ à un acheteur gagnant 100 000 $ par an. En supposant un prêt hypothécaire à taux fixe de 7 % sur 30 ans avec une mise de fonds de 20 %, le paiement mensuel serait d’environ 2 100 $. Dans ce cas, le ratio dette/revenu total (DTI) serait de 51% et dépasserait le Fannie Maé ou Freddie Mac Limite DTI de 50 %. Pour réduire le DTI à 48 %, le constructeur devrait réduire le prix de vente de 10 %. Alternativement, le constructeur peut proposer un 1 ppt. rachat permanent des taux à 6 %. Dans les deux cas, le paiement mensuel de l’emprunteur tomberait à 1 900 $, ce qui permet à l’emprunteur de se qualifier avec un DTI inférieur à 50 %. Cependant, le coût pour le constructeur avec le rachat ne représente que 3,2 % du prix de vente, soit un tiers du coût d’une baisse de prix (voir tableau). En revanche, offrir des améliorations gratuites comme un comptoir en marbre, une autre stratégie couramment utilisée par les constructeurs, ne contribue pas du tout à faire baisser le DTI de l’emprunteur. Comparaison stylisée entre une baisse de prix et un rachat de taux hypothécaire OriginalRéductionRachat de taux de 1 pptPrix ​​de la maison400 000 $360 000 $400 000 $% Acompte20%20%20%Montant du prêt320 000 $288 000 $320 000 $Taux hypothécaire7%7%6%Paiement mensuel2 129 $1 916 $1 919 $Revenu100 000 $100 000 $100 000 $Ratio dette totale/revenu51%48%48%Coût pour le constructeur0 $40 000 $(10% de réduction de prix)12 800 $(3,2% du prix de vente) Source : Centre de logement AEI, www.AEI.org/housing. Deuxièmement, les données de l’AEI Housing Centre révèlent une autre facette de la stratégie de rachat des constructeurs : l’utilisation d’engagements à terme massifs comme outil pour proposer différents taux, et finalement des « baisses de prix » personnalisées à différents emprunteurs en fonction de leur capacité de payer – un classique. forme de discernement des prix. Par exemple, en novembre 2022, le DTI moyen pour Dr HortonLa part des emprunteurs FHA était de 50 %, quel que soit leur taux hypothécaire. On aurait pu s’attendre à des DTI plus faibles pour les emprunteurs ayant des taux plus bas à mesure que les mensualités hypothécaires augmentent et que les…

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