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Le « tsunami d’argent » – une expression familière faisant référence aux Américains vieillissants qui modifient leurs conditions de logement pour s’adapter au vieillissement – pourrait avoir un impact plus important sur le marché immobilier cette année, selon l’analyste Meredith Whitney dans une conversation avec Yahoo Finance.
« [T]L’autre tendance démographique majeure que vous voyez est le vieillissement de l’Amérique », a déclaré Whitney. « Donc, ce qu’on appelle le tsunami d’argent, c’est que 10 000 personnes atteignent chaque jour l’âge de 65 ans. Et d’ici 2030, l’ensemble de la population ou de la génération du baby-boom aura plus de 65 ans. »
Ce chiffre atteindra 21 % de la population totale des États-Unis et, combiné au taux démesuré d’accession à la propriété chez les Américains âgés, il existe le potentiel d’éclipser l’année la plus active que les États-Unis aient connue en matière de ventes de maisons, a-t-elle déclaré.
« [T]il AARP estime que 51 % des personnes de plus de 50 ans ont réduit la taille de leur logement », a-t-elle déclaré. « Et les personnes de plus de 50 ans représentent 74 % du total des propriétaires aux États-Unis. Donc, si vous n’en prenez que la moitié, vous avez environ 30 millions de maisons qui devraient être mises sur le marché. Et le pic des ventes de maisons existantes a eu lieu en 2005, avec environ 7 millions de transactions.
Whitney a qualifié cette tendance de « python » qui pourrait commencer à se concrétiser dans la seconde moitié de 2024, et qui pourrait ensuite persister « pendant les prochaines années », a-t-elle expliqué.
« [T]C’est, je pense, ce qui va remodeler le logement en Amérique », a-t-elle déclaré. « Et je pense que c’est ce qui va exercer une pression régionale en termes de plus ou moins de prix immobiliers. »
La plupart des analystes actifs dans le secteur immobilier ont observé que le potentiel de transformation du tsunami d’argent pour le marché immobilier américain ne s’est pas encore matérialisé de manière significative, mais Whitney estime que les prix de l’immobilier pourraient se modérer à l’avenir en raison de son impact potentiel.
« [I]Si vous réduisez le prix global de la maison, l’entretien devient plus abordable », a-t-elle déclaré au point de vente. « C’est ce qui, je pense, va invariablement se produire parce qu’il y aura plus de personnes âgées, le tsunami d’argent, les ventes et il y aura moins d’acheteurs, ce qui entraînera une baisse des prix de l’immobilier. »
Si cela se produit comme le prédit Whitney, alors certaines personnes âgées n’auront peut-être pas autant besoin d’un produit comme une hypothèque inversée traditionnelle via le Administration fédérale du logement (FHA) Programme de conversion hypothécaire sur valeur domiciliaire (HECM). Cependant, HECM for Purchase (H4P) – une variante HECM relativement moins utilisée – pourrait être utilisée pour permettre à un plus grand nombre d’Américains plus âgés d’acheter une nouvelle maison en utilisant une hypothèque inversée.
H4P a eu du mal à gagner du terrain sur le marché déjà spécialisé des prêts hypothécaires inversés, bien que certains professionnels du secteur des prêts hypothécaires inversés aient cherché à amplifier son potentiel auprès de leurs pairs.
En octobre dernier, la FHA a présenté une proposition de crédit vendeur pour le programme H4P. Lorsque la nouvelle de cette proposition est parvenue aux participants lors d’une table ronde lors d’un récent événement de l’industrie, des acclamations audibles de la part des professionnels rassemblés ont éclaté.
Mais les professionnels du secteur ont également tendance à considérer H4P comme un produit difficile à vendre pour les emprunteurs et, surtout, pour les partenaires de référence des agents immobiliers.