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Il y a quelques jours, les trois principaux accusés…Association nationale des agents immobiliers, Keller Williams et AccueilServices… dans l’affaire Sitzer/Burnett, il a déposé deux requêtes auprès du tribunal. La première était une requête en jugement en droit et la seconde était une requête en vue d’un nouveau procès. Ces actions des trois sociétés sont toutes du domaine public. Je les ai lus et parlé avec l’un des accusés pour obtenir des éclaircissements et une explication du fondement des documents déposés.
Je ne suis pas avocat, mais j’ai été témoin expert de l’industrie dans trois autres affaires au niveau fédéral liées à la loi Sherman, dans au moins une affaire de restriction du commerce au niveau de l’État et dans plus de 60 autres affaires. Ainsi, même si je ne revendique aucune question juridique spécifique et profonde, j’ai une certaine familiarité avec les actions antitrust et plus encore dans la conduite d’actions en justice devant un tribunal.
Alors, fort de ma modeste expérience en la matière, permettez-moi de commenter ce que j’ai lu dans ces motions.
Aucune preuve de collusion
Premièrement, selon les documents déposés, les plaignants dans cette affaire n’ont présenté aucune preuve au procès quant à une collusion ou un complot entre les accusés. Il n’y a eu aucune note de réunion, aucun courriel, aucune action conjointe ou concertée de la part ou entre les défendeurs dans la mise en œuvre de la règle de rémunération coopérative. Les accusés affirment qu’aucune preuve présentée au procès n’exclut la possibilité d’une action indépendante de la part de l’un ou l’autre des accusés.
Aucune preuve que les plaignants ont subi un préjudice
Selon les documents déposés, il n’y avait aucune preuve que l’un des plaignants ait subi un préjudice du fait des actions des défendeurs. Ils ont conclu des accords d’inscription avec des agents vendeurs et ont accepté les termes de ces accords sans être contraints de le faire.
Tendances réelles les recherches établissent que le recours aux agents immobiliers, utilisant l’accès à la règle de rémunération coopérative, est devenu plus attrayant au fil du temps, et non moins, comme en témoigne le recours accru aux agents pour vendre et acheter des propriétés.
Deuxièmement, les tribunaux précédents avaient estimé que la règle de raison devait s’appliquer aux affaires axées sur le MLS, et non selon la norme en soi. La norme en soi établit que les défendeurs exploitaient effectivement un système qui était lui-même collusoire ou dont le résultat était de restreindre le commerce. Ce tribunal a ignoré tous ces précédents.
Problèmes avec l’attribution de dommages et intérêts
L’indemnisation des dommages a été calculée en imputant que la totalité des « 3 % » a été accordée aux agents acheteurs par les agents inscripteurs des régions MLS du Missouri pour les sept années de la période visée par le recours. C’est ainsi qu’ils sont arrivés à 1,8 milliard de dollars. Même si la preuve au procès a montré que la commission coopérative réellement versée était inférieure à ce montant, le jury a accordé la totalité de la commission.
Selon les documents déposés, le jury et le tribunal n’ont attribué aucune valeur aux services fournis par les agents acheteurs à l’un des vendeurs dans aucune des dizaines de milliers de transactions envisagées dans l’octroi de dommages-intérêts. L’argument a été avancé que le tribunal n’a pas exigé que les experts des plaignants effectuent de véritables calculs des dommages, mais qu’ils ont simplement choisi un chiffre basé sur un taux de commission fictif qui n’existait pas sur le marché depuis des années.
La loi du Missouri autorise les vendeurs et leurs agents à rémunérer les agents acheteurs
Un dernier point : la loi de l’État du Missouri autorise les vendeurs et leurs agents à rémunérer les agents acheteurs. Cette preuve n’a pas été autorisée à être présentée au jury.
Je veux exprimer ce que les lecteurs devraient savoir. Au moins au niveau fédéral, le ministère américain de la Justice et la Federal Trade Commission ont depuis très longtemps dans leur ligne de mire l’organisation des agents immobiliers et le secteur, et, à mon avis, pas de manière favorable.
Pour ceux qui veulent reprocher à l’avocat de la défense de ne pas avoir mené un dossier adéquat, vous voudrez peut-être reconsidérer cette ligne de pensée.
Steve Murray est le fondateur de Conseil RTCune entreprise spécialisée dans le courtage immobilier et les évaluations d’équipes, fusions et acquisitions.