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L’investissement immobilier peut être un moyen efficace de générer des revenus passifs – si votre propriété a des flux de trésorerie positifs, ce qui signifie que vos revenus locatifs mensuels dépassent les coûts mensuels.
Business Insider s’est entretenu avec une poignée d’investisseurs immobiliers qui possèdent des propriétés rentables et leur a demandé ce qu’ils recherchaient lors de la phase d’acquisition.
Voici trois de leurs principales stratégies. Business Insider a vérifié les revendications de propriété de chaque investisseur.
1. Optez pour des propriétés multifamiliales
Un immeuble multifamilial est un bâtiment unique divisé pour abriter plus d’une famille vivant séparément et va des duplex aux triplex et quadruplex. Les immeubles de quatre logements ou plus sont généralement considérés comme des propriétés immobilières commerciales.
Ces types de propriétés offrent des avantages majeurs, selon l’investisseur financièrement indépendant Dana Bull.
Il y a ce qu’elle appelle « la remise d’acquisition ». Si vous achetez un immeuble multifamilial, vous paierez probablement moins que si vous achetiez deux à quatre condos ou appartements séparés.
« Disons que vous achetez un immeuble à trois familles qui coûte 900 000 $ », a-t-elle déclaré. « Si vous deviez acheter chacun de ces condos, vous paieriez peut-être un total de plus d’un million de dollars. Si vous les achetez tous ensemble, vous bénéficiez de ce rabais. »
Vous bénéficiez également d’économies d’échelle – les économies de coûts liées aux opérations de plus grande envergure – lorsque vous possédez un immeuble multifamilial. Pensez à l’entretien requis pour une maison multifamiliale par rapport à une maison unifamiliale, a déclaré Bull, qui possède plusieurs familles en Nouvelle-Angleterre: « Si vous achetez un immeuble à trois logements et que le toit s’effondre, vous n’avez qu’un seul toit à remplacer. Vous n’avez qu’une seule allée à pelleter. Vous devez vous occuper des couloirs communs. » Cela réduira vos coûts de maintenance et, en fin de compte, vous mettra plus d’argent dans vos poches.
Posséder un duplex ou un triplex vous donne également la possibilité de « pirater une maison », ce que beaucoup les investisseurs débutants l’utilisent pour se lancer dans l’immobilier. Aménager un duplex signifierait vivre dans l’un des logements et louer le deuxième logement. L’idée est que le loyer de votre locataire couvrira une partie (ou la totalité) de vos frais de logement.
C’est un moyen à faible risque de vous lancer dans l’investissement immobilier et de voir si cela vous plaît. Si vous aimez acheter, louer et gérer des locataires et que vous souhaitez élargir votre portefeuille à partir de là, vous répétez ensuite le processus, mais à différents niveaux de dépenses et d’efforts.
Notez que tous les marchés n’offrent pas une abondance de propriétés multifamiliales.
Si ce type de propriété n’est pas répandu dans votre région, recherchez quelque chose avec un sous-sol non aménagé que vous pouvez transformer en une autre unité et louer, ou même une maison avec plusieurs pièces que vous pourriez louer.
2. Sélectionnez une zone avec une forte demande de loyers
Il est important de prendre du recul et de considérer votre marché dans son ensemble : les gens louent-ils dans le quartier dans lequel vous envisagez d’investir ?
« Il faut des locataires », souligne Bull. « Ils sont l’élément vital de votre entreprise. Ce sont eux qui paient pour tout. »
Pour comprendre la demande de loyers, l’investisseur Nyasia Casey examine les jours de marché lorsque vous regardez les annonces de location. Cela lui donne une idée de sa capacité à trouver rapidement un locataire dans une propriété. Si vous remarquez de nombreux logements vacants dans la région ou des locations sur le marché depuis des semaines ou des mois, il se peut qu’il n’y ait pas une demande de location suffisamment forte dans la région.
Ne présumez pas que les locataires recherchent les quartiers les plus chers de la ville, a déclaré Casey : « Pour beaucoup de nouveaux investisseurs, leur réaction instinctive est : ‘Je vais acheter dans la plus belle ville possible.’ permettre.’ Eh bien, cette ville n’est peut-être pas idéale pour devenir une communauté locative. Il pourrait y avoir plus de maisons unifamiliales et de personnes propriétaires.
Regardez également les opportunités d’emploi dans la région, a noté Bull : « Vous voulez que les gens restent dans la communauté. J’hésiterais beaucoup à investir dans une région qui n’a qu’un seul gros employeur. Si cette entreprise fait faillite, ce sera un problème. «
3. Cherchez les maisons laides
« Une location n’a pas besoin d’être impeccable à 100% », a déclaré Casey, dont la stratégie consiste à acheter des propriétés sous-évaluées, à les rénover et à les remplir de locataires à long terme. Sa première location à Baltimore rapportait 1 000 $ par mois. « Lorsque vous recherchez un immeuble de rapport, vous recherchez quelque chose de vraiment sous-marché que vous pouvez rénover. »
Elle conseille de consulter les annonces sur des sites comme Zillow et Redfin et de trouver « les maisons vraiment laides », a-t-elle déclaré. Ensuite, contactez l’agent associé à cette propriété.
Même si cette propriété spécifique ne vous convient peut-être pas, « cet agent comprend et travaille avec des propriétés en difficulté », a déclaré Casey, et il pourrait être un bon agent avec qui travailler.
Vous aurez envie de leur poser des questions telles que : « Obtenez-vous d’autres propriétés comme celle-ci ? Travaillez-vous avec des propriétés hors marché ? dit-elle. « Les agents contactent constamment les vendeurs, alors laissez-les être ceux qui vous apportent des propriétés ou laissez-les être ceux qui traitent ces pistes hors marché. »