Customize this title in frenchComment un employé W-2 a réduit ses impôts fédéraux de 98 % pour un remboursement d’impôt

Étant un résident de Californie, Michael avait également des impôts élevés. Il s’est senti très mal après avoir réalisé combien d’argent avait été déduit, a-t-il déclaré. Il a donc commencé à parcourir Internet à la recherche d’autres moyens de réduire ses impôts, mais s’est rapidement rendu compte que les options offertes aux salariés du W-2 étaient limitées.

La même année, il est tombé sur une vidéo YouTube expliquant comment l’immobilier peut être utilisé pour réduire considérablement le revenu imposable sur un W-2. Michael a décidé d’embaucher un stratège fiscal qui pourrait lui faire des suggestions proactives. Le stratège lui a coûté 2 500 $ mais lui a permis d’économiser gros en impôts.

Michael possédait déjà une maison unifamiliale dans la Bay Area qu’il a achetée en 2021 pour 960 000 $. Il s’agissait d’un immeuble de placement qui générait des revenus locatifs. En septembre 2022, il a acheté une autre maison unifamiliale pour 900 000 $, selon les registres immobiliers consultés par Business Insider.

Sur les deux propriétés, il a déposé ce qu’on appelle un bonus d’amortissement, un incitatif fiscal de première année qui permet de déduire les éléments d’une propriété qui se déprécient dans les 20 ans. Ceux-ci peuvent inclure les clôtures, les armoires et les appareils d’éclairage, entre autres choses, mais n’incluent pas la valeur du terrain ni les fondations de la maison.

Tout le monde n’a pas droit par défaut aux déductions pour amortissement bonus. Un contribuable devra répondre à certains critères, qui peuvent être atteints de plusieurs manières. Par exemple, Michael était admissible grâce au statut de son épouse ; Eileen était une agente immobilière, ce qui la qualifiait de professionnelle de l’immobilier au sens de la loi fiscale, permettant au couple déclarant conjointement de déduire leurs biens comme s’il s’agissait d’une entreprise.

Le Listes IRS deux conditions pour appartenir à la catégorie des professionnels de l’immobilier :

• « Plus de la moitié des services personnels que vous avez rendus dans tous les métiers ou entreprises au cours de l’année d’imposition l’ont été dans des métiers ou entreprises immobiliers auxquels vous avez participé matériellement.

• Vous avez effectué plus de 750 heures de services au cours de l’année d’imposition dans des métiers ou des entreprises immobilières auxquels vous avez participé matériellement.

En 2022, le revenu de Michael était de 300 106 $ et celui d’Eileen de 122 403 $, pour un total de 422 509 $. Les primes déductibles qu’ils ont réclamées sur les deux propriétés signifiaient qu’ils n’avaient déclaré qu’un revenu imposable total de 6 341 $, réduisant ainsi leur revenu imposable de 98,5 %. et, en retour, les laissant devoir seulement 633 $ d’impôt fédéral sur le revenu. Michael a reçu un remboursement d’impôt pour ce qui avait été retenu, selon leur déclaration de revenus. Ces déductions n’ont pas eu d’impact sur leurs impôts sur l’État et sur le travail indépendant.

Michael enseigne désormais aux autres comment obtenir ces déductions, notamment en parlant de sa propre expérience et de la manière dont les autres peuvent se qualifier sur ses réseaux sociaux et via des séances de coaching payantes.

« Toute propriété pourrait bénéficier d’un amortissement accéléré et d’un bonus », a déclaré Brandon Ford, CPA et directeur financier chez C3, une société d’investissement immobilier. « Il peut s’agir d’un immeuble d’appartements, d’un immeuble unifamilial ou d’un bureau commercial. Mais la clé ici est qu’une fois que vous avez subi cette lourde perte due à la dépréciation du bonus, le pouvoir d’être admissible à cet avantage est de compenser vos autres revenus actifs.

Bénéficier des franchises en tant que non-professionnel de l’immobilier

Se qualifier en tant que professionnel de l’immobilier n’est pas quelque chose que n’importe qui peut facilement atteindre et conserver, a noté Michael. Mais il existe d’autres possibilités si vous possédez un immeuble de placement. Cela nécessite quelques ajustements quant à la façon dont la propriété est entretenue, a déclaré Michael.

Le moyen le plus courant d’y avoir droit est d’utiliser l’échappatoire fiscale pour les loyers à court terme. (Faille STR). Cela signifie que la propriété doit être utilisée pour des locations à court terme. Cela vous permet de le considérer comme une entreprise plutôt que comme une source de revenus passifs.

Il y a une exigence en deux étapes qui doivent être satisfaits pour cette approche. Premièrement, vos invités doivent avoir une durée de séjour moyenne de sept jours ou moins pour l’année fiscale. Par conséquent, si vous avez 100 invités, la journée moyenne parmi eux doit être de sept jours ou moins.

La seconde est que vous devez participer matériellement ou être activement impliqué dans la gestion du bien. Il existe sept tests pour déterminer si vous remplissez les conditions de participation, mais vous ne devez en satisfaire qu’un seul, a déclaré Ford.

Il a ajouté que les trois plus courants que l’on peut rencontrer en tant que professionnel non immobilier incluent le « test de 100 heures », ce qui signifie que vous avez consacré au moins 100 heures à la gestion de la propriété et plus d’heures que toute autre personne que vous avez embauchée en relation avec la propriété.

« Par exemple, disons que si vous achetez un bien locatif, vous engagez un service de nettoyage qui travaille 80 heures par an sur le bien, mais vous gérez personnellement les réservations, les interactions avec les clients, la comptabilité, et c’est également vous qui faites la publicité du bien. propriété et vous finissez par passer une centaine d’heures dans cette propriété. Dans ce cas, vous satisferez à ce test de participation matérielle en prouvant que vous avez travaillé cent heures et aussi plus que l’autre personne », a déclaré Ford.

Les deux autres façons dont vous pourriez satisfaire au critère de participation matérielle sont que vous l’exploitiez comme une entreprise individuelle, ce qui signifie que vous n’avez embauché personne d’autre pour entretenir la propriété, ou que vous consacriez plus de 500 heures au cours de l’année d’imposition à gérer la propriété. .

Cependant, si vous utilisez le bien locatif pendant plus de 14 jours ou plus de 10 % de ses jours de location disponibles, il sera alors considéré comme une résidence personnelle, ce qui signifie que vous ne seriez pas admissible à l’échappatoire STR, a déclaré Ford.

Détermination de la franchise

Une fois que vous êtes admissible à la déduction, vous devez déterminer le montant que vous pouvez réclamer au titre de l’amortissement du bonus. Pour déterminer ce que Michael pouvait déduire, il a examiné sa déclaration d’impôt foncier, un document accessible au public sur le site Web du comté. Là, il pouvait voir la valeur du terrain et des améliorations de la propriété.

L’image ci-dessous est la déclaration de propriété de Michael. Ses valeurs de terrain et d’amélioration sont entourées de rouge.

Pour cette propriété, la valeur d’amélioration de Michael est de 672 000 $, ce qui correspond au montant total des déductions pour amortissement qu’il peut réclamer sur 27,5 ans en tant que propriété résidentielle locative ou 39 ans s’il utilise l’échappatoire de location à court terme. Cependant, les éléments de la propriété qui ont une durée de vie utile de 20 ans ou moins pourraient être réclamés au titre de l’amortissement bonus et déduits la première année.

Si la première année est déjà écoulée, vous pouvez toujours bénéficier de la déduction bonus. Cependant, le processus sera plus complexe car vous devrez modifier la méthode d’amortissement et remplir des formulaires supplémentaires, a noté Ford.

Afin de bénéficier du bonus d’amortissement, il a commandé une étude de ségrégation des coûts, qui est une prestation de tiers s’apparentant à une expertise. Il détermine le montant des déductions pour amortissement qui peuvent être demandées au cours de la première année, en fonction des éléments de la propriété qui répondent aux critères de 20 ans ou moins. Ceux-ci peuvent inclure, entre autres, les prises électriques, la plomberie, les revêtements de sol amovibles, les armoires et l’aménagement paysager.

En utilisant cette méthode, en 2022, Michael a réclamé des déductions sur deux prêts immobiliers qui équivalaient à une franchise de 389 000 $ pour leurs impôts combinés.

Une chose à noter est que cette stratégie s’adresse à ceux qui envisagent de conserver la propriété à long terme. Selon le délai dans lequel une propriété est vendue après avoir réclamé l’amortissement bonus, vous pourriez être tenu responsable de la récupération de l’amortissement, c’est-à-dire lorsque vous remboursez ce que vous avez déduit pour les années que vous avez réclamées à l’avance, a noté Michael.

« Si j’achète cette propriété en 2022, que je demande une déduction de 200 000 $ au titre de l’amortissement du bonus, et que l’année suivante, je décide de vendre cette propriété, eh bien, je vais devoir rembourser ces impôts », Hyun dit.

Ford a ajouté que si vous décidez de ne plus l’exploiter comme une propriété de location à court terme quelques années plus tard, vous pouvez la convertir en une propriété à long terme sans encourir de pénalité, moyennant certaines considérations.

« Le seul point d’interrogation serait, disons que quelqu’un ferme une propriété locative à la fin de l’année – novembre, décembre – et qu’il profite de l’échappatoire de location, qu’il se qualifie, puis se convertit en location à long terme au début de l’année suivante. année. Cela va certainement faire sourciller certains », a déclaré Ford.