Alors que les prix des logements augmentent, le contrôle des loyers est de retour sur les urnes

SAN FRANCISCO (AP) – Liberty McCoy était dehors samedi pour exhorter les électeurs à adopter une mesure de vote le 8 novembre pour limiter les augmentations de loyer à Pasadena parce qu’elle a peur d’être expulsée de la ville où elle a grandi et où vivent ses parents vieillissants.

La bibliothécaire et son mari, un consultant indépendant, ont été avisés d’une augmentation de loyer mensuelle de 100 dollars l’année dernière et d’une autre de 150 dollars cette année, portant le loyer de leur maison à l’extérieur de Los Angeles à 2 350 dollars par mois. Ils peuvent absorber les augmentations pour le moment, mais pas pour toujours.

« Souvent, les gens disent: » Eh bien, essayez simplement de ramasser et de déménager dans un endroit moins cher «  », a déclaré l’homme de 44 ans. « Mais j’ai un travail sur place, ma famille, mes amis. Ce serait un grand défi de déraciner toute ma vie à la recherche d’un loyer moins cher.

Avec des prix de location qui montent en flèche et des logements abordables en pénurie, les locataires fatigués de l’inflation dans les villes et les comtés du pays se tournent vers les urnes pour obtenir un soulagement. Les partisans affirment que les politiques de contrôle des loyers lors du scrutin du 8 novembre sont la meilleure option à court terme pour freiner la hausse des loyers et garantir que les résidents vulnérables restent logés.

Les opposants, menés par le secteur immobilier, affirment que le contrôle des loyers entraînera une hausse des prix pour les locataires de logements non couverts par des plafonds de loyer, nuira aux propriétaires familiaux qui dépendent des revenus locatifs pour leur retraite et découragera la construction de logements abordables dont ils ont cruellement besoin. logement. Ils ont dépensé beaucoup pour arrêter les initiatives de vote, allant même au tribunal pour les arrêter.

Dans le comté d’Orange, en Floride, qui abrite Disney World et d’autres parcs à thème, les électeurs envisageront une initiative de vote de limiter les hausses de loyer à l’augmentation annuelle de l’indice des prix à la consommation. Mais une décision de justice la semaine dernière signifie que même si elle passe, elle pourrait être annulée.

Les partisans d’Orlando et d’autres villes du comté d’Orange soulignent une population qui a augmenté de 25% depuis 2010 et des loyers qui ont bondi de 25% entre 2020 et 2021 – et ont connu une autre augmentation à deux chiffres cette année. La pénurie de logements a été amplifiée par l’ouragan Ian, avec environ 1 140 propriétés locatives ayant subi des dommages de 44,5 millions de dollars.

« J’ai eu beaucoup d’électeurs qui m’ont contacté, et ils ont peur de devenir sans-abri. Ils ne savent pas quoi faire », a déclaré la commissaire du comté d’Orange, Emily Bonilla, qui a rédigé l’ordonnance sur l’initiative de vote après avoir entendu des locataires confrontés à des augmentations de loyer de plus de 100 %.

L’année dernière, les électeurs de St. Paul, dans le Minnesota, ont adopté une mesure de vote plafonnant les loyers à 3% par an tandis que les habitants de l’autre côté de la rivière à Minneapolis ont soutenu une mesure permettant au conseil municipal de promulguer une ordonnance de contrôle des loyers.

Cet été, Kingston, New York, est devenue la première ville du nord de l’État à adopter un contrôle des loyers. La mesure signifie qu’environ 1 200 unités – des bâtiments construits avant 1974 avec six unités ou plus – doivent limiter les loyers à un pourcentage fixé par un conseil des directives sur les loyers.

La maire de Boston, Michelle Wu, a été élue l’année dernière et a fait revenir le contrôle des loyers à la ville dans le cadre de sa campagne. Le plus grand obstacle à cette proposition est que les électeurs du Massachusetts ont approuvé de justesse une question au scrutin de 1994 interdisant le contrôle des loyers dans tout l’État.

« La stabilisation des loyers peut offrir des protections à tout le monde, mais faites-le d’une manière qui cible vraiment les avantages pour les locataires à faible revenu, les locataires de couleur, les locataires les plus désespérément touchés par l’instabilité du logement », a déclaré Tram Hoang, un expert en politique du logement qui était impliqué dans la campagne de St. Paul.

La lutte pour le contrôle des loyers a été la plus intense dans l’Ouest, où en 2019, les législateurs de Californie et de l’Oregon ont approuvé des plafonds à l’échelle de l’État sur les augmentations annuelles de loyer. Le plafond annuel de la Californie ne peut excéder 10 % et celui de l’Oregon est fixé à 7 %, plus l’indice des prix à la consommation.

Les deux lois exemptent les nouvelles constructions pendant 15 ans, un compromis pour encourager les promoteurs à continuer à construire, et ne s’appliquent qu’à certaines unités.

Mais cela n’a pas étouffé l’activisme des locataires en Californie, où près de la moitié des 40 millions d’habitants de l’État sont des locataires. Les partisans disent que la loi à l’échelle de l’État – qui expire en 2030 – ne va pas assez loin.

Les électeurs de la banlieue de San Francisco à Richmond et de la ville balnéaire de Santa Monica, dans le sud de la Californie, envisageront des mesures pour resserrer davantage les plafonds de loyer existants à un maximum de 3%.

Dans la ville de Pasadena – qui accueille le match annuel de football universitaire Rose Parade et Rose Bowl – les électeurs envisageront une mesure visant à créer un conseil de surveillance des loyers et à limiter les augmentations de loyer à 75% de l’indice des prix à la consommation, ce qui, selon les partisans, se traduit par 2% à 3% par an.

Les défenseurs de la stabilisation des loyers n’ont pas réussi à recueillir suffisamment de signatures pour se qualifier pour le scrutin de 2018, et ils pensaient que ce serait difficile cette fois-ci parce que l’État avait mis en place des protections. Mais le directeur de terrain de la campagne, Bee Rooney, a déclaré que les locataires financièrement détruits par la pandémie étaient impatients de soutenir l’initiative.

« Tout montant auquel vous ne vous attendez pas, c’est beaucoup », a déclaré Rooney. « Certaines personnes, leur loyer a doublé ou augmenté de 50%. »

La retraitée de Pasadena, Paulette Brown, a reçu l’augmentation de 10% autorisée par l’État en juillet, portant le loyer de son appartement de deux chambres à 1 175 $ par mois. La budgétisation sera plus serrée.

« Je ne peux vraiment pas me permettre d’avoir des mésaventures, car je ne peux rien sauver », a déclaré Brown, 64 ans, qui vit avec sa fille et son petit-fils.

Les opposants à la mesure, qui comprennent les associations nationales et étatiques d’agents immobiliers, affirment que la réduction des augmentations de loyer à une fraction de l’inflation entraînera le retrait des locations du marché par les propriétaires et un entretien minimal.

« Ce qui est proposé ici est draconien et, pour la plupart, les propriétaires qui ont de bons locataires n’essaient pas de s’en débarrasser », a déclaré Paul Little, président et chef de la direction de la Chambre de commerce de Pasadena.

Michael Wilkerson, économiste principal à ECONorthwest, basé à Portland, dans l’Oregon, décrit les lois des États de Californie et de l’Oregon comme des mesures «anti-tarifs» visant à protéger les locataires les plus vulnérables des augmentations exorbitantes, tout en encourageant le développement de nouveaux logements.

Les politiques de contrôle des loyers existent depuis des décennies, mises en place après la Seconde Guerre mondiale à New York et ailleurs pour lutter contre la hausse des prix des logements et à nouveau dans les années 1970 dans le nord-est et la Californie. Cependant, le secteur immobilier a depuis réussi à faire passer des lois étatiques qui ont rendu difficile, voire impossible, pour de nombreuses municipalités locales de plafonner les loyers.

Les données sur le contrôle des loyers sont mitigées. La politique, selon un rapport de l’Urban Institute, s’est avéré avoir réduit le loyer des unités couvertes à Cambridge, Massachusetts, San Francisco et New York, mais n’a entraîné aucune diminution significative dans les villes du New Jersey.

Certaines études ont toutefois montré que le contrôle des loyers peut réduire le nombre de logements disponibles et décourager les propriétaires de les entretenir.

Les opposants affirment également que la réglementation des loyers peut effrayer les promoteurs. L’ordonnance originale de Saint-Paul, par exemple, s’appliquait à presque tous les logements et les propriétaires mandatés s’en tenaient au plafond de 3 % même avec de nouveaux locataires.

En quelques semaines, les membres du conseil ont entendu des promoteurs qui ont accusé la nouvelle loi de saborder des projets de logement parce qu’ils avaient perdu leur financement. Les permis de construire délivrés pour de nouveaux logements jusqu’en août ont chuté de 31 % par rapport à la moyenne sur quatre ans.

En réponse, le conseil municipal a approuvé des amendements en septembre pour exonérer les logements sociaux ainsi que les nouvelles constructions pendant 20 ans. Il permet également aux propriétaires d’augmenter les loyers de 8% plus l’indice des prix à la consommation après le départ d’un locataire.

La mesure de vote du comté d’Orange est en suspens après qu’une cour d’appel a rejeté la proposition la semaine dernière et a suggéré qu’elle ne serait pas certifiée même si les électeurs l’approuvaient.

Le tribunal, qui a reconnu que la loi de l’État « établissait une barre extrêmement élevée » pour que les gouvernements locaux adoptent des ordonnances de contrôle des loyers, a déclaré qu’un consultant engagé par le comté n’avait pas identifié d’urgence en matière de logement – ​​une exigence en vertu d’une loi de l’État de 1977 anticipant le contrôle local des loyers. .

Le comté prévoit de déposer une requête pour une nouvelle audience et avec des bulletins de vote déjà sortis, le superviseur des élections du comté d’Orange a déclaré qu’il n’avait pas l’intention d’en émettre de nouveaux. Les partisans de la mesure ont déclaré qu’ils continueraient à faire campagne.

Pour des locataires comme Jessy Correa, le revers signifie qu’elle devra faire face à une augmentation de 20 % du loyer de son appartement de trois chambres à Orlando en janvier. La mère de six enfants de 44 ans a déjà du mal à payer le loyer actuel de 2 300 $.

Recruteur dans une association confessionnelle à but non lucratif, elle espérait que l’initiative du scrutin « apporterait de la stabilité, nous donnerait un moment pour respirer ». Au lieu de cela, elle est maintenant obligée de faire des choix difficiles, comme trouver un autre emploi.

« Où est le rêve américain de pouvoir vivre, profiter? » a-t-elle demandé en larmes après avoir appris la décision du tribunal. « Que faisons-nous? C’est frustrant. »