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Les accédants à la propriété représentaient 55 % des prêts hypothécaires achetés par des agences en 2023, selon Échange intercontinental (ICE) Données eMBS, la part de ce type la plus élevée au cours des 10 années où ICE a suivi la métrique.
Un nombre record de 47 % des prêts à l’achat d’entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) en 2023 provenaient d’acheteurs d’une première maison, un nombre qui a progressivement augmenté au cours de la dernière décennie.
« Depuis 1995, seulement deux trimestres ont vu moins d’un million de prêts hypothécaires de premier rang émis », Andy Walden, vice-président de la recherche sur les entreprises chez ICE.
« Le premier était le premier trimestre 2023 et le quatrième trimestre le deuxième. Rétrospectivement, le marché de l’année dernière a été dominé par les prêts à l’achat, les prêts destinés à l’achat de logements représentant 82 % d’un nombre historiquement bas d’octrois. Bien que le marché reste difficile pour les acheteurs potentiels, notre base de données de titres d’agence eMBS a révélé que les primo-accédants représentaient en fait 55 % de tous les prêts hypothécaires achetés par les agences l’année dernière. C’est la part la plus élevée depuis 10 ans que nous suivons cette métrique.
Contrairement à cette tendance, la part des accédants à la propriété Ginnie Mae l’émission de prêts d’achat a reculé ces dernières années car ils s’appuient fortement sur les prêts hypothécaires GSE.
« Le marché sur lequel ces personnes ont acheté leur première maison était caractérisé par des prix de l’immobilier record, des acomptes en hausse, des taux en hausse et des ratios dette/revenu (DTI) élevés. Compte tenu de l’exposition record aux prêts à l’accession à la propriété, il vaudra la peine de surveiller de très près les performances de cette cohorte à l’avenir, en particulier pour ceux investis dans des MBS d’agence en 2023 », a déclaré Walden.
Les accédants à la propriété ont enregistré en moyenne des DTI initiaux plus élevés pour tous les produits, mais particulièrement pour les prêts hypothécaires conventionnels, où le DTI pour les accédants à la propriété, à 31,2 %, est de plus de 4 points de pourcentage supérieur à celui des acheteurs déjà propriétaires au cours des derniers mois.
Les DTI back-end varient moins entre les primo-accédants et les anciens acheteurs, car les primo-accédants qui consacrent une plus grande partie de leurs revenus au logement dépensent moins pour d’autres dettes, selon les données sur les tendances du marché de l’ICE.
Taux d’intérêt et tendances en matière d’origination
Alors que les prêts à l’achat continueront de dominer les montages en 2024, une hausse de 19 % d’un mois à l’autre de l’activité de refi suite à l’amélioration des taux a mis en évidence le potentiel d’un rebond des prêts de refinancement si les taux baissent, a noté l’ICE.
En janvier, l’indice de verrouillage des taux hypothécaires fixes sur 30 ans de l’ICE a montré des taux moyens de 6,6 %. Les taux hypothécaires étaient en moyenne proches de la barre des 7 % au 29 février suite à une série de données économiques positives.
À leur tour, les refis taux/terme, qui sont effectivement inexistants depuis un certain temps, ont représenté 24 % de l’ensemble des activités de refinancement, marquant ainsi un sommet en deux ans.
« Nous avons noté le mois dernier que si les projections de taux du secteur se maintenaient, nous pourrions assister à une mini-augmentation de l’activité de refi autour du millésime 2023 d’ici la fin de 2024 », a poursuivi Walden.
« Même les baisses de taux relativement légères de décembre et janvier ont incité un nombre croissant de propriétaires à se refinancer. La demande est clairement présente lorsque les taux dépassent certains seuils et, si les prévisions actuelles en matière de taux se vérifient, nous nous attendons à ce que cette demande augmente tout au long de l’année.
Lorsqu’il s’agit de conserver l’activité de refinancement des propriétaires, l’industrie a beaucoup de terrain à rattraper.
Les gestionnaires n’ont retenu qu’un emprunteur sur cinq au quatrième trimestre 2024, un plus bas depuis 17 ans. Les prestataires non bancaires ont fait un meilleur travail, retenant un peu plus d’un emprunteur sur quatre en refinancement, tandis que les prêteurs bancaires n’en ont retenu qu’un sur dix.
« Offrir une expérience de service exemplaire est essentiel pour inverser cette tendance, tout comme l’identification et l’engagement efficaces avec les clients susceptibles de se refinancer. Et lorsqu’ils ont la possibilité de servir ce client, les prêteurs doivent également s’assurer que le processus initial se déroule sans heurts », a noté Walden.