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Lorsque l’activité Internet d’Adam Craig a commencé à générer des revenus à six chiffres il y a plus de dix ans, il a commencé à investir ses revenus excédentaires dans l’immobilier.
Un par un, Craig achetait des maisons, les réparait, les louait, les refinançait sur leur valeur estimée la plus élevée, prenait cet argent et répétait le processus. La stratégie est connue sous le nom de méthode BRRRR – abréviation de acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter – et constitue une méthode courante pour les investisseurs immobiliers qui ont constitué leurs portefeuilles au fil des ans.
Mais après avoir acquis quelques propriétés à son actif, Craig a changé sa stratégie de financement et a commencé à faire appel à un prêteur aux moyens financiers importants pour conclure ses transactions. Cela s’expliquait par deux raisons : il lui avait fallu plus de temps que prévu pour augmenter son portefeuille en utilisant uniquement ses revenus, et il ne voulait pas que son argent soit immobilisé dans des propriétés.
« Mon activité sur Internet se portait plutôt bien. J’avais la vingtaine et je gagnais environ 200 000 dollars par an, et je pensais que je serais capable d’auto-entretenir la croissance de mon activité immobilière », a déclaré Craig à Business Insider. « Mais il ne faut pas longtemps avant de manquer d’argent. Vous y mettez l’acompte, et parfois, lorsque vous refinancez, vous ne récupérez pas tout votre argent. Vous emprisonnez donc beaucoup de vos propres fonds là-dedans.
Il a poursuivi : « Avec la méthode BRRRR, je m’en fiche de savoir si j’utilise de l’argent dur et si je paie 15 % d’intérêts, car rien ne m’appartient. J’ai fini par accumuler un portefeuille résidentiel de 5 millions de dollars et rien de tout cela n’est avec mon argent. propre argent. »
En utilisant la stratégie BRRRR principalement par l’intermédiaire de prêteurs d’argent dur, Craig a aujourd’hui constitué un portefeuille de 31 unités résidentielles, selon les dossiers d’impôt foncier consultés par Business Insider. Au total, après les remboursements hypothécaires et la mise de côté de l’argent pour les vacances et les réparations, ces propriétés génèrent un flux de trésorerie mensuel excédentaire de plus de 18 000 $, selon les dossiers internes de Craig.
La méthode BRRRR en détail
Essentiellement, les investisseurs BRRRR réalisent des bénéfices en effectuant des travaux de remise en état d’une propriété.
Par exemple, disons qu’un investisseur achète une propriété de 100 000 $ qui nécessite des travaux. L’investisseur installe un nouveau revêtement de sol, peint l’intérieur et l’extérieur de la maison et met à jour les appareils électroménagers de la cuisine, la douche et le lavabo de la salle de bain. Cela peut être fait soit en embauchant un entrepreneur, soit en effectuant le travail soi-même. Au total, les rénovations ont coûté 50 000 $.
Une fois la propriété prête, l’investisseur la loue à un loyer mensuel plus élevé que celui qu’il pouvait obtenir avant la réhabilitation.
L’investisseur se rend ensuite à sa banque et demande une réévaluation de la valeur de la propriété : après les rénovations, elle vaut désormais 225 000 $. L’investisseur peut alors refinancer son prêt hypothécaire initial (s’il en avait un) et retirer la valeur excédentaire qu’il a créée. Ils utilisent ensuite cet argent pour acheter une autre propriété et font la même chose.
Bien que chaque maison soit différente en termes de réparations dont elle peut avoir besoin, Craig a déclaré qu’il installe généralement un nouveau revêtement de sol, une nouvelle cuisine, de nouvelles salles de bains et parfois de nouveaux revêtements et fenêtres.
« Il était assez rare que nous obtenions quelque chose qui avait juste besoin d’un coup de neuf. C’était presque toujours une maison sinistrée », a-t-il déclaré. « En général, plus la catastrophe est grave, moins les gens veulent y faire face. Donc, si vous êtes prêt à travailler davantage, vous pouvez généralement obtenir une plus grande récompense. »
Craig a déclaré que l’utilisation de la stratégie BRRRR sur le marché actuel est plus risquée que dans les années 2010 ou il y a quelques années. En effet, l’appréciation du prix de l’immobilier s’est généralement atténuée – les prix ont même baissé dans certaines villes – ce qui rend moins sûr que vous obtiendrez une évaluation aussi élevée que vous le souhaitez dans environ un an.
D’autres investisseurs immobiliers utilisant cette stratégie ont également évoqué un travail plus lent que prévu de la part de leurs entrepreneurs, les laissant entre-temps obligés de payer leur hypothèque.
Utiliser un prêteur d’argent dur
Les prêteurs d’argent dur permettent aux investisseurs d’acheter des propriétés et de les réparer sans avoir à utiliser leur propre argent, ce qui peut être formidable pour les investisseurs pour plusieurs raisons.
L’un d’entre eux est que l’investisseur n’a pas suffisamment d’argent pour financer la mise de fonds et les rénovations. Un autre, comme l’a dit Craig, est que les investisseurs n’ont pas à immobiliser leur propre argent dans une propriété pendant des mois ou des années.
Les prêts d’argent dur permettent également aux investisseurs d’accéder à des liquidités en moins d’une semaine, contre environ un mois ou plus pour les prêts hypothécaires traditionnels, selon Rocket Mortgage.
Cependant, il existe des inconvénients, le plus important étant que leurs taux d’intérêt sont généralement beaucoup plus élevés que ceux des banques traditionnelles. Par exemple, les prêts d’argent dur de Craig sont généralement assortis d’un taux d’environ 15 %.
Les taux d’intérêt élevés n’ont cependant pas dérangé Craig, en raison des bénéfices qu’il a générés grâce à ses projets BRRRR et du risque réduit pour son propre capital.
Les prêteurs d’argent dur prêtent généralement à court terme (peut-être un an ou deux) et utilisent la propriété comme garantie du prêt. Une fois que l’investisseur a réhabilité la propriété, l’a louée et l’a refinancée auprès d’une banque, il rembourse ensuite le prêteur avec l’argent de la banque et conserve la différence.