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Malgré des taux d’intérêt élevés et des stocks serrés, le taux national d’accession à la propriété des Hispaniques a atteint 49,5 % en 2023, avec un gain net de 377 000 ménages propriétaires hispaniques par rapport à l’année précédente.
Au total, plus de 9,5 millions de foyers hispaniques sont propriétaires de leur logement, le Association nationale des professionnels hispaniques de l’immobilier (NAHREP) a déclaré dans son rapport sur l’état de l’accession à la propriété hispanique 2023 publié mardi.
Rien qu’en 2023, les Latinos ont enregistré un gain net de 450 000 nouveaux ménages et ont été responsables de 25,5 % de la croissance globale de la formation de ménages aux États-Unis. Et le taux d’accession à la propriété de 49,5 % était proche d’un niveau record selon les données du recensement remontant à 2000.
À l’avenir, le NAHREP prévoit que le nombre total de ménages latino-américains augmentera à mesure que les jeunes Latinos quitteront le domicile de leurs parents et formeront de nouveaux ménages. Environ 29,5 % des Latinos ont moins de 18 ans, et 2,2 millions auront 18 ans dans les deux prochaines années.
Les taux d’intérêt et la hausse des prix constituaient des obstacles à l’accession à la propriété des Hispaniques en 2023.
« Même si la hausse des taux d’intérêt a touché tous les acheteurs de maison, cet impact a été plus prononcé parmi les ménages hispaniques, dont beaucoup sont des primo-accédants avec des revenus médians inférieurs et qui vivent dans des marchés où les prix sont plus élevés », selon le NAHREP.
Solutions de contournement au problème d’abordabilité
Face aux problèmes d’accessibilité financière, la migration des Latinos vers des zones à moindre coût et le recours à des co-emprunteurs étaient plus courants en 2023.
Les États qui ont connu la migration nette hispanique la plus élevée entre 2022 et 2023 étaient le Texas (+79 000), la Pennsylvanie (+58 400) et la Géorgie (+37 600), selon les données de Freddie Mac.
Le Texas a constamment connu la migration nette la plus élevée d’une année sur l’autre de Latinos au cours des dernières années, probablement en partie à cause du prix relativement abordable du logement dans l’État, souligne le rapport.
Les cooccupants et coemprunteurs étaient plus fréquents dans les endroits où les maisons peuvent être adaptées pour comprendre plusieurs espaces de vie.
Dans d’autres cas, des membres de la famille ou des amis ont accepté de servir de cosignataire pour un acheteur avec l’intention de mettre fin au prêt à un moment donné dans le futur.
« Dans le passé, nous ne parlions jamais de co-emprunteurs. Évidemment, mari et femme, vous savez, c’est votre co-emprunteur », a déclaré Edgar Garcia, agent immobilier à Revolver Immobilier à El Paso, au Texas. « Mais l’année dernière, j’avais des co-emprunteurs dans lesquels le père intervenait, la mère intervenait. J’ai même vu des grands-parents intervenir. J’ai donc constaté ce pic cette année. »
Options de financement
Alors que la proportion d’acheteurs latinos qui ont utilisé Administration fédérale du logement (FHA) les prêts ont diminué entre 2018 et 2022, il pourrait y avoir eu une légère hausse en 2023, selon le NAHREP.
Les Latinos ont toujours eu recours à des options hypothécaires à faible mise de fonds pour l’achat d’une maison. Pas plus tard qu’en 2018, environ 31 % des achats de maisons hispaniques ont été effectués via la FHA, soit près de deux fois le taux de la population générale.
Plusieurs agents acheteurs de premier plan interrogés dans le cadre de l’étude des praticiens du NAHREP ont noté une augmentation des prêts FHA en 2023, plusieurs d’entre eux notant que la FHA offrait de meilleurs taux en 2023 que bon nombre de ses homologues conventionnels.
« Même quand [buyers] pouvait devenir conventionnel, nous leur disions souvent : « C’est pourquoi cela vaudrait la peine d’opter pour la FHA » », a déclaré Iris Rivera, une agente immobilière basée au New Jersey chez De meilleures maisons et jardins Maturo Realty. « En 2022, nous les incitions à passer au conventionnel pour faire accepter leur offre car il fallait se démarquer en 2022. »
Les opportunités d’accession à la propriété sont de plus en plus accessibles aux immigrants qui utilisent des numéros d’identification fiscale individuels (ITIN) plutôt que des numéros de sécurité sociale pour demander un prêt hypothécaire, note le rapport.
Les agents immobiliers interrogés pour le rapport NAHREP ont souligné une accessibilité accrue aux prêts ITIN, notant de nouveaux produits de prêt avec des acomptes et des taux d’intérêt inférieurs.
« Il existe actuellement un programme et les acheteurs d’ITIN n’ont besoin que d’une mise de fonds de 5 %, ce qui les aide beaucoup », a déclaré Irma Rodriguez, une agente basée au Delaware pour Courtier immobilier LLC. « Mais dans le passé, c’était 20 %, 10 %. Récemment, il est descendu à 5 %. Cela a encouragé les acheteurs d’ITIN à venir et à commencer à acheter.
Les acheteurs de maison hispaniques ont également eu recours à des initiatives financières, notamment des rachats de taux auprès des constructeurs de maisons, ainsi qu’à des programmes d’aide à la mise de fonds proposés par les gouvernements étatiques et locaux et les institutions financières.
« Pour les acheteurs hispaniques, en particulier les premiers acheteurs, ces programmes contribuent à rendre l’accession à la propriété plus abordable, à la fois à court terme, en réduisant le montant d’argent dont les acheteurs ont besoin pour effectuer un achat, et à long terme, en réduisant les montants des prêts hypothécaires. grâce à une augmentation des acomptes », a déclaré le NAHREP.