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Les produits d’investissement qui regroupent des dettes immobilières commerciales à risque sont de plus en plus mis à rude épreuve, car leur composition est de plus en plus reprise par des actifs en souffrance, a rapporté Bloomberg.
La part des dettes en difficulté au sein de ces obligations de prêts garantis est désormais quatre fois plus élevée qu’elle ne l’était il y a sept mois, compromettant 7,4 % de ces produits. Les taux de détresse des CLO ont grimpé de plus de 440 % au cours des 12 mois précédant janvier, selon un rapport de CRED iQ.
Alors que l’encours des prêts CRE représente environ 80 milliards de dollars du marché, certains émetteurs subissent déjà des pertes.
Les CLO fonctionnent en regroupant des prêts à court terme pour la rénovation et l’agrandissement de propriétés, une forme de dette spéculative souvent contournée par les banques et les titres adossés à des créances hypothécaires typiques.
Il s’agit d’un marché qui a soudainement explosé pendant la pandémie, alors que le travail à distance a stimulé l’appétit pour la rénovation d’appartements. Entre 2019 et 2021, les émissions de CLO sont passées de 19 milliards de dollars à 45 milliards de dollars, a constaté Bloomberg.
Mais alors que les taux d’intérêt ont augmenté et que la demande de bureaux est restée terne, les emprunteurs ont de plus en plus de mal à gérer leur dette.
Comme pour le marché immobilier commercial au sens large, cela incite les émetteurs à prolonger leurs échéances, tout en retravaillant les prêts d’une manière encourageante pour les emprunteurs – comme des prolongations de deux ou trois ans en échange de plus de capital, a déclaré Bloomberg.
D’autres utilisent leurs réserves de liquidités pour racheter des prêts en souffrance, achetant un montant record de 1,3 milliard de dollars l’année dernière, selon les estimations de JPMorgan citées par le média. En 2022, les rachats se sont élevés à seulement 0,48 milliard de dollars.
Les problèmes liés aux CLO reflètent un thème plus important dans l’immobilier commercial, car même les projets de qualité investissement sont confrontés à des problèmes d’endettement. Par exemple, les taux de délinquance des bureaux ont bondi de 5,1 % à 6,5 % au quatrième trimestre.
Alors que les problèmes semblent s’aggraver pour le secteur, certains ont prévenu qu’une vague de détresse de 2 200 milliards de dollars allait frapper dans les années à venir.
Néanmoins, les gestionnaires de CLO font preuve d’un certain optimisme, même si les volumes d’origination de prêts sont restés faibles, écrivait Barclays à la mi-mars.
« Ils voient également le recul des prêts bancaires comme un élément positif pour leurs volumes. Beaucoup s’attendent également à ce que les transactions immobilières augmentent également en 2024 », a indiqué la banque. « Nous continuons de nous attendre à une augmentation très limitée d’une année sur l’autre et prévoyons seulement 10 milliards de dollars d’émissions en 2024. »