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Parmi ces huit sociétés, CoStar et Zillow sont de loin les plus grandes en termes de capitalisation boursière. Les trajectoires opposées de leurs cours boursiers semblent refléter l’appétit des investisseurs pour leurs différents modèles économiques.
Zillow
Pendant des années, Zillow a dominé les annonces immobilières en ligne.
En décembre dernier, Zillow a attiré 105 millions de visiteurs uniques, selon les données Comscore citées dans les documents destinés aux investisseurs de Zillow. C’est 12 millions de plus que Netflix et 32 millions de plus que LinkedIn. Les utilisateurs des moteurs de recherche recherchent « Zillow » plus souvent que « immobilier » et « Zillow » est recherché plus de trois fois plus souvent que son concurrent. Agent immobilier.comselon les mêmes documents pour les investisseurs.
La société monétise le trafic de sa plateforme de diverses manières, principalement en vendant des leads, des outils Software-as-a-Service pour les agents et des services publicitaires. Ces dernières années, Zillow a également lancé des segments pour les annonces de location et le montage de prêts hypothécaires ; il a brièvement exploité un segment d’achat instantané, désormais fermé.
Toutefois, l’entreprise réalise toujours la grande majorité de ses revenus – 75 % en 2023 – grâce aux services qu’elle fournit aux courtiers et agents sur le marché résidentiel à vendre.
Cette concentration des revenus semble être ce qui a poussé les investisseurs à se retirer vendredi.
Le règlement proposé par NAR – qui doit encore être approuvé par le tribunal – comprend plusieurs changements de règles, notamment une nouvelle exigence selon laquelle les agents acheteurs doivent conclure un accord écrit de courtier acheteur avec les clients. Il interdit également à NAR de définir des règles qui permettraient à l’agent d’un vendeur de fixer la rémunération de l’agent d’un acheteur, supprime les informations de commission des champs MLS et supprime toute exigence selon laquelle les agents s’abonnent à des services d’annonces multiples.
Concernant le règlement proposé par NAR, un porte-parole de Zillow a déclaré par courrier électronique à HousingWire : « Nous croyons fermement en l’importance d’une représentation indépendante pour les acheteurs et les vendeurs, ainsi que de commissions d’agent justes, transparentes et négociables. Bien qu’il soit trop tôt pour dire comment les changements résultant de cet accord pourraient influencer le marché, ce qui est clair – et ce que Zillow a toujours défendu – est qu’une plus grande transparence est une bonne chose. Tout le monde devrait avoir accès à toutes les annonces, et les consommateurs devraient disposer d’informations sur les annonces et sur la manière dont les commissions des agents sont payées. Nous continuerons de défendre les meilleurs intérêts des consommateurs, ce qui, selon nous, profite également aux agents et à l’industrie dans son ensemble.
Zillow a refusé de commenter les récents mouvements du cours des actions.
L’abandon de la pratique de longue date selon laquelle les vendeurs offrent une compensation aux agents acheteurs dans leurs annonces MLS – ce que certains prétendent être des munitions pour orienter les clients – pourrait conduire les agents acheteurs à recevoir moins de compensation ou à être complètement exclus du processus d’achat/vente de maison, craignent certains investisseurs.
Ces mêmes investisseurs prévoient en conséquence moins d’agents acheteurs, ou du moins moins de personnes prêtes à payer pour les services haut de gamme proposés par Zillow. C’est une préoccupation que Zillow a reconnue dans ses documents sur les résultats du quatrième trimestre.
« Nous n’avons pas de contrats à long terme avec beaucoup de nos partenaires immobiliers », indiquent les documents. « Nos partenaires immobiliers pourraient choisir de modifier ou de mettre fin à leurs relations avec nous avec peu ou pas de préavis. »
Il poursuit en notant que « même des diminutions modestes des dépenses individuelles au sein de la population des partenaires immobiliers… pourraient avoir un impact négatif significatif sur notre capacité à utiliser les revenus générés par nos produits et services résidentiels pour investir dans nos autres produits et services… [and] pourrait également avoir un impact négatif sur nos résultats d’exploitation.
Dans une diapositive lors d’une présentation aux investisseurs en février, Zillow a souligné qu’il s’était efforcé de diversifier ses revenus et que les revenus liés à l’achat représentaient moins de la moitié – 48 % – de ses revenus au second semestre 2023.
Il s’agit peut-être d’une vision légèrement optimiste de l’impact des agents acheteurs sur les revenus de ZIllow. Environ 73 % des revenus de la période provenaient du segment résidentiel, qui comprend les revenus des agents côté vendeur et les annonces de maisons nouvellement construites. Deux dollars sur trois gagnés par le segment résidentiel provenaient des services destinés aux agents acheteurs.
Et comme Zillow l’a noté dans ses résultats du quatrième trimestre, sa capacité à investir dans la croissance de ses segments de location et de prêts hypothécaires – responsables d’un total de 25 % des revenus – dépend des liquidités générées par le segment résidentiel.
Là encore, tout exode potentiel d’agents acheteurs résultant du règlement commencerait par ceux qui ont déjà du mal à conclure des transactions. Une étude récente suggère que jusqu’à 70 % des agents ont vendu cinq maisons ou moins au cours de l’année écoulée. Ces agents, dont beaucoup ne travaillent qu’à temps partiel dans l’industrie, sont moins susceptibles d’être ceux qui paient pour des services haut de gamme de Zillow, ce qui suggère qu’un exode potentiel d’agents devrait être important pour affecter de manière significative les flux de trésorerie de Zillow.
CoStar
Ce n’est pas la première fois que le cours de l’action CoStar augmente suite à des nouvelles liées à des poursuites judiciaires. Un rapport de KBW de l’année dernière a désigné CoStar comme le « principal bénéficiaire » d’un changement dans le paysage des agents acheteurs, et les actions de CoStar ont grimpé en octobre à la nouvelle du verdict Sitzer/Burnett.
En fait, les actions de CoStar ont tellement bénéficié des gros titres des poursuites judiciaires contre les commissions que le PDG Andy Florance s’est senti obligé de dire à HousingWire dans une interview en novembre que CoStar « n’avait aucune implication dans ce procès ».
Le cours de l’action CoStar a débuté vendredi matin à 87,94 $ et a terminé la journée à 95,09 $. Lundi, il a brièvement atteint un sommet à 99,09 $ avant de revenir dans la fourchette de 94 $ plus tard dans la semaine. De toute évidence, les investisseurs considèrent le règlement proposé par NAR comme une bonne nouvelle pour CoStar, qui possède Maisons.com et Appartements.comentre autres filiales.
En effet, contrairement à d’autres portails de recherche de logements, Homes.com ne vend pas de pistes d’acheteurs aux agents acheteurs, mais les fournit gratuitement à l’agent inscripteur de la propriété, protégeant ainsi ses revenus de tout effet sur les agents acheteurs que les nouvelles règles pourraient avoir.
« Les modèles concurrents monétisent l’agence acheteuse, en prenant un tiers des commissions de l’agent », déclare un diaporama d’investisseur de CoStar. « Homes.com fournit des millions de pistes gratuites aux agents inscripteurs pour les aider à vendre la maison. »
CoStar a doublé ce différenciateur le mois dernier en lançant des abonnements qui permettent aux agents vendeurs de déplacer leurs annonces plus haut dans l’ordre de tri des résultats de recherche de Homes.com. La société s’attend à ce que ce niveau d’adhésion augmente les revenus résidentiels cette année.
Contrairement à Zillow, le segment résidentiel de CoStar est son plus petit segment de revenus, représentant seulement 2 % de son chiffre d’affaires l’année dernière.
Un porte-parole de CoStar n’a pas répondu à une demande de commentaires mardi.