La révolution du logement arrive

Mis à jour à 10 h 30 HE le 6 octobre 2022

Pjusqu’à n’importe quel intersection à Los Angeles, et vous verrez une colonne de panneaux affichés illégalement formant une sorte de totem capitaliste. La plupart annoncent des services destinés au côté sombre de la vie : « Divorce pas cher ! » « Réparez votre crédit! » « Vente de liquidation ! » Même le désormais omniprésent « Vendez votre maison rapidement » rappelle les familles désespérées qui s’effondrent sous le poids d’une hypothèque. Pourtant, au cours des deux dernières années, un signe plus prometteur a rejoint le mélange : « Consultation gratuite de l’ADU ».

L’abréviation n’a pas besoin d’explication en Californie, où les unités d’habitation accessoires sont passées du jargon de planification bancal au langage populaire. Connus sous le nom d’appartements de grand-mère, d’unités de belle-mère ou de casitas, les ADU sont de petites unités locatives supplémentaires qui partagent beaucoup avec une autre structure, généralement une maison unifamiliale.

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Les ADU se trouvent désormais dans les arrière-cours du Golden State, offrant aux propriétaires une nouvelle source de revenus et aux locataires de nouvelles options de logement. Quelque 60 000 ADU ont été autorisées depuis 2016, année de leur légalisation. C’est un chiffre surprenant, mais ce n’est que le début. Alors que de plus en plus d’États les légalisent en réponse à la crise du logement qui ne cesse de s’aggraver, les ADU pourraient bientôt arriver dans une arrière-cour près de chez vous. Ce boom de la construction hyperlocale pourrait bien sonner le glas de la banlieue américaine telle que nous la connaissons, de la meilleure façon possible.

rémalgré leur réputation En tant que nouvelle solution à la pénurie de logements à l’échelle nationale, les ADU étaient courantes avant la montée en puissance du zonage. Promenez-vous dans votre quartier résidentiel pré-zoné local et vous comprendrez ce que je veux dire : dans des endroits comme Brooklyn, de nombreux brownstones ont été construits avec une unité accessoire au sous-sol qui pouvait être louée. Dans les ruelles endormies des banlieues intérieures du Midwest, de petits appartements sont encore régulièrement assis au sommet de garages. Ma grand-mère a grandi dans une unité creusée au deuxième étage d’un manoir vieillissant du vieux Louisville. (Les règles de préservation historique rendraient difficile la subdivision de ce même manoir aujourd’hui.)

Ces petites maisons supplémentaires ont rendu l’accession à la propriété plus accessible et les villes plus accessibles aux personnes aux moyens modestes. Les propriétaires pouvaient percevoir un loyer qui pouvait à son tour être utilisé pour rembourser une hypothèque, tandis que les locataires avaient accès à un logement dans un quartier qu’ils n’auraient peut-être pas pu se permettre autrement.

Comme la plupart des États, la Californie s’est lancée dans le zonage au XXe siècle, interdisant la construction d’appartements, y compris les ADU, dans la plupart des quartiers résidentiels. En effet, le premier district de zonage unifamilial aux États-Unis a été adopté à Berkeley en 1916, spécifiquement et explicitement pour séparer la banlieue. Suite au sceau d’approbation de la Cour suprême en Euclide contre Ambler en 1926 – une décision qui qualifiait tristement les appartements de « simples parasites » – les districts de zonage unifamiliaux se sont répandus dans tout le pays, produisant le paysage suburbain homogène et ségrégué que nous avons aujourd’hui.

De telles interdictions jouent un rôle non négligeable dans la crise du logement en Californie. Selon une estimation, l’État fait face à un déficit de près d’un million d’unités. Jusqu’à récemment, il était techniquement illégal de construire des appartements dans 75 à 94 % des zones résidentielles de villes comme Los Angeles et San Jose. Pire encore, dans de nombreuses banlieues et petites villes de Californie, dont beaucoup au cœur de la Silicon Valley, les appartements étaient totalement interdits. C’est-à-dire jusqu’à ce que l’État légalise les ADU.

Fou presque quatre décennies à partir de 1982, à travers cinq projets de loi distincts, les décideurs de l’État de Sacramento ont poussé les gouvernements locaux à adopter des ordonnances réalisables pour autoriser les appartements dans la cour et au sous-sol de leur propre chef. Pourtant, au niveau local, la politique NIMBY a prévalu. Les planificateurs locaux ont exploité avec empressement les lacunes des projets de loi de l’État, établissant des normes qui rendaient la production d’ADU pratiquement irréalisable. Sans surprise, peu ont été construits.

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Cela a changé en 2016 avec l’adoption de SB 1069 et AB 2299. Alors que les tentatives précédentes de légalisation conservaient le respect du contrôle local typique de la planification américaine, ces projets de loi établissent des normes claires à l’échelle de l’État sur la manière dont les gouvernements locaux peuvent et ne peuvent pas réglementer les ADU. Les normes de conception irréalisables et les mandats de stationnement onéreux étaient sortis. Des processus d’autorisation rapides et abordables étaient en place. Et une chose amusante s’est produite : cela a fonctionné. Presque aussitôt que les nouvelles lois sont entrées en vigueur, les demandes de permis ADU ont monté en flèche dans tout l’État.

Sans surprise, les banlieues les plus engagées dans l’exclusion ont continué à trouver des moyens de contourner la loi. Dans une sorte de coup de fouet de réforme, sept autres projets de loi étaient nécessaires pour lutter contre de nouvelles formes créatives d’exclusion. Les revers ont été redimensionnés, les mandats d’occupation par les propriétaires ont été abandonnés et l’autorité du logement de l’État a obtenu le pouvoir d’appeler les villes qui se comportaient mal. Le travail continue : cette année encore, le gouverneur Gavin Newsom a signé un autre projet de loi rationalisant les lois de l’État sur l’ADU.

Les forces pro-logement gagnent. Construire une maison dans votre jardin en Californie n’a jamais été aussi facile. Et bien sûr, le marché a réagi.

Le nombre d’ADU autorisées a augmenté de 1 421 % de 2016 à 2021. En dehors de 2020, une année marquée par la pandémie de COVID-19, les autorisations d’ADU ont augmenté de 42 à 76 % chaque année depuis 2016, et cette croissance des autorisations ne devrait pas ralentir. vers le bas de sitôt. Depuis l’année dernière, les ADU constituaient environ une maison sur sept autorisée en Californie.

Dans des villes comme Los Angeles, où les prix des maisons sont élevés et où les grands terrains de la ville sont bien adaptés pour accueillir des ADU, le boom a été encore plus prononcé. Le nombre de permis ADU délivrés à Los Angeles est passé de 80 en 2016 à 5 064 en 2021, soit une augmentation surprenante de 6 230 %. Une maison sur quatre construite l’an dernier dans la ville était une ADU.

Le boom de la construction ADU a même pénétré de nombreuses banlieues les plus exclusives de Californie. Considérez les juridictions avec les revenus médians des ménages et les prix des maisons les plus élevés, la plupart dans et autour de la région de la baie : peu d’appartements, voire aucun, ont été construits dans la plupart des banlieues échantillonnées ci-dessous au cours des 40 dernières années. Neuf n’ont pas permis un Célibataire ADU en 2016. Pourtant, cinq ans plus tard, les permis ont connu une croissance exponentielle, de sorte que les ADU constituent désormais la plupart des logements en construction dans ces banlieues.

Selon une enquête menée par des chercheurs du Terner Center for Housing Innovation à UC Berkeley, ces nouveaux ADU sont massivement utilisés pour le logement – seulement 8% sont utilisés comme locations à court terme. Mieux encore, les données recueillies par l’autorité du logement de l’État suggèrent que la plupart des nouveaux ADU construits dans les banlieues exclusives étudiées ci-dessus sont abordables pour les ménages gagnant 80% ou moins que le revenu médian de la région. La Southern California Association of Governments évalue ce chiffre à environ 66 %. En bref, la simple légalisation des ADU a déclenché un boom du logement abordable sans frais pour le contribuable.

UNcas de test sa pour le mouvement croissant YIMBY (« Yes in My Backyard ») – un groupe diversifié d’activistes déterminés à éliminer les obstacles au logement – ​​les ADU sont presque trop parfaites. Outre le fait que beaucoup d’entre eux vivent littéralement dans des arrière-cours, le succès de leur légalisation révèle à quel point nous avons enfermé nos villes dans une camisole de force – et les avantages de les libérer. Dès que nous avons accordé aux propriétaires le droit d’ajouter une maison supplémentaire sur leur terrain, ils se sont empressés de le faire, rendant les quartiers de Californie toujours plus abordables et intégrés.

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Les cottages d’arrière-cour et les appartements en sous-sol ne résoudront pas à eux seuls la pénurie de logements en Californie. Mais l’aide est en route. En 2021, les YIMBY et les partenaires de la coalition ont adopté le SB 9, autorisant les duplex et les quadruplex dans tout l’État. La semaine dernière, le gouverneur Newsom a promulgué AB 2011, autorisant la construction de maisons multifamiliales à revenus mixtes dans les zones commerciales de tout l’État. Selon une estimation, le projet de loi pourrait légaliser jusqu’à 2,4 millions de foyers sur des sites hébergeant actuellement des centres commerciaux délabrés et des bureaux à moitié vides.

La légalisation de l’humble ADU semble être une étude pilote pour une refonte fondamentale de la façon dont notre plus grand État se planifie. Après un siècle de villes stagnant sous un contrôle local myope, une surveillance plus libérale s’impose. S’il y a un avenir pour la banlieue américaine de l’autre côté de cette crise du logement, il faudra que ce soit un endroit plus dense et plus diversifié.

Cet article a initialement mal identifié l’année où la Californie a adopté le projet de loi SB 9.