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Juste à côté de Sunset Boulevard se trouve une structure blanche blanchie surmontée de dômes en forme d’oignon, comme si elle avait été soulevée au large des côtes de l’Afrique du Nord. Il ne s’agit pas du lodge d’un ordre fraternel obscur, mais d’un complexe de 12 bungalows construit en 1927. Il est rejoint par une collection éclectique de structures le long de ce court tronçon de Parkman Avenue : duplex au toit de tuiles, maisons d’art et d’artisanat recouvertes de stuc. et des immeubles d’habitation aux allures de château. Alors que le quartier de Silver Lake est souvent parodié comme une enclave d’élite de transplantés amateurs de vin naturel, les appartements à loyer stabilisé le long de Parkman permettent une mixité de résidents qui rivalise avec la diversité des types de bâtiments.
Los Angeles est souvent considérée comme un tableau infini de maisons individuelles, chacune avec sa propre cour et son propre jardin. Les immeubles d’habitation sont un anathème pour la philosophie de la ville. Mais alors que la crise du logement devient de plus en plus intenable, la densité est de plus en plus demandée. L’État exige que la ville rezone pour plus de 450 000 unités d’ici la fin de la décennie, ce qui nécessitera d’importants efforts de construction. Les groupes de quartier résistent à ces changements, arguant que le développement signifie des dalles de grande hauteur donnant sur les piscines pour enfants des jardins.
Pourtant, de Parkman Avenue aux quadruplex du quartier de Fairfax en passant par les appartements-jardins de Crenshaw, les logements multifamiliaux ont un héritage aussi profond et riche à Los Angeles que les maisons unifamiliales. L’augmentation de la densité ne doit pas nécessairement détruire le caractère de la ville ; cela peut être un moyen de récupérer une partie précieuse de son tissu bâti tout en ajoutant des logements abordables.
Les logements multifamiliaux plus anciens à Los Angeles ont tendance à être ouverts et lumineux. On accède souvent à ces appartements par des patios et des cours extérieurs et ne dépassent pas deux étages, ce qui leur confère une taille et une conception qui pourraient être confondues avec celles d’une maison unifamiliale. Ces caractéristiques ont rendu les immeubles d’habitation de Los Angeles du début du XXe siècle largement célébrés, tandis que les réformateurs de New York et d’ailleurs s’en prenaient aux « immeubles » denses. En 1915, le conseil municipal de Los Angeles a répondu à une tentative de l’État d’interdire les maisons de quatre appartements en affirmant qu’elles étaient « particulièrement souhaitables » et ne devraient faire l’objet d’aucune restriction.
Mais au milieu du XXe siècle, les habitations de la ville allaient s’homogénéiser en une masse de stuc. Le premier code de zonage de Los Angeles, en 1926, ne comportait que cinq grandes catégories et autorisait une gamme de types de logements dans la plupart des quartiers. Au fil des années, les décideurs politiques, probablement en réponse aux commentaires de leurs électeurs, ont continué à ajouter des catégories. Ces restrictions limitaient encore davantage l’échelle et la densité des immeubles d’habitation tout en déformant leur conception en raison des exigences de stationnement et des retraits par rapport aux autres propriétés.
Dans les années 1950 et 1960, un nouveau type de bâtiment répondant au code de zonage est devenu dominant dans la ville : six à 12 unités placées côte à côte dans un long rectangle recouvert de stuc suspendu au-dessus d’un parking. Le seul ornement était généralement une pancarte en contreplaqué épelant le nom évocateur du bâtiment – « The Pad » ou « Shangri-la ». Ces structures sont devenues connues sous le nom de dingbats, un nom courant des développeurs pour une structure qui a été « démolie rapidement et de mauvaise qualité », comme le rapportait un journal à l’époque.
Le dingbat a proliféré dans le sud de la Californie alors que la région se développait de façon exponentielle après la Seconde Guerre mondiale. Avec le levée des restrictions à l’immigration dans les années 1960, ce qui était autrefois la grande ville la plus native du pays est devenue l’une des plus diversifiées de la planète. Une réaction violente s’est formée contre les immigrants et la densité de logements qui leur est associée. Dans les années 1980, la construction de dingbats était illégale et une grande partie de Los Angeles, y compris Parkman Avenue, était zonée pour une densité plus faible. Au tournant du millénaire, seules des maisons unifamiliales pouvaient être construites dans 75 % de la ville.
Aujourd’hui, des immeubles à ossature bois de six à sept étages s’élèvent sur les larges boulevards commerciaux de Los Angeles, parmi les rares endroits où les nouveaux appartements sont autorisés. Ces structures sont devenues le visage de la densité dans une grande partie de la ville, donnant une nouvelle échelle aux quartiers autrefois bas. Mais les petits immeubles d’appartements que l’on trouve dans les rues étroites telles que St. Elmo Drive dans Mid-City et West 41st Street dans le sud de Los Angeles indiquent une stratégie différente pour l’ajout de logements, plus conforme au modèle de développement traditionnel de la ville. Des initiatives permettant ce type de logement sont mises en œuvre dans tout le pays.
Dans Portland, minerai.Par exemple, à mesure que les quartiers autrefois ouvriers et bourgeois se gentrifiaient, les petits bungalows ont été démolis et remplacés par de grandes McMansions. Une coalition de groupes de locataires et de groupes environnementaux a repoussé l’adoption du projet de remplissage résidentiel, qui a mis fin à cette pratique en interdisant la construction de nouveaux logements. maisons unifamiliales plus de 2 500 pieds carrés, encourageant une gamme de types de logements.
En conséquence, dans l’est de Portland, les maisons en rangée et les quadruplex côtoient désormais les artisans des années 1920. Leur conception réfléchie et leur taille modeste leur permettent de s’intégrer parfaitement au parc immobilier existant. Les maisons situées dans ces nouveaux ajouts peuvent être de 20 à 40 % moins chères à l’achat que les maisons unifamiliales isolées situées dans le même pâté de maisons. La politique de Portland a été suivie La décision de Minneapolis d’éliminer le zonage unifamilial.
Au cours de la dernière décennie, la Californie et Los Angeles ont adopté une série de politiques autorisant la construction de nouveaux logements, notamment des logements accessoires et des lots divisés pouvant créer jusqu’à quatre unités. Bien que ces mesures soient positives, il s’agit souvent de tentatives alambiquées visant à ajouter de la densité de la manière la moins visible possible.
Des rues comme Parkman Avenue nous rappellent que nous disposons déjà d’un modèle pour construire une gamme de logements multifamiliaux adaptés aux quartiers résidentiels. Plutôt que de ruiner le caractère de la ville, la construction d’une densité plus diversifiée pourrait rendre le Los Angeles du futur plus proche de son passé.
Max Podemski est urbaniste à Los Angeles et auteur du prochain ouvrage «Un paradis de petites maisons : évolution, décentralisation et renaissance potentielle de l’habitat urbain.»