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Le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) a publié vendredi un rapport indiquant qu’il examine de plus près l’impact des « points de remise » sur les transactions hypothécaires, notant que le recours à cette pratique s’est accéléré au cours des deux dernières années avec une valeur indéterminée pour les emprunteurs hypothécaires.
« Le pourcentage d’acheteurs payant des points de réduction a à peu près doublé entre 2021 et 2023 », indique le rapport. « L’augmentation était encore plus importante parmi les emprunteurs ayant des cotes de crédit inférieures. Même si les points de réduction peuvent offrir des avantages à certains emprunteurs, les compromis financiers sont complexes. Le CFPB surveille ces augmentations et les risques potentiels pour les consommateurs.
Le directeur du CFPB, Rohit Chopra, a ajouté que les taux d’intérêt élevés rendent une telle pratique plus courante malgré des avantages peu concluants pour les consommateurs.
« Les taux d’intérêt plus élevés sur les prêts hypothécaires ont conduit les emprunteurs à payer des frais initiaux pour réduire leurs paiements d’intérêts », a-t-il déclaré. « Le recours massif aux ‘points de réduction’ suggère que de nombreux emprunteurs sont incertains quant à leur capacité à se refinancer à l’avenir. »
Servant de frais uniques payés à la clôture qui permettent à l’emprunteur d’accéder à un taux d’intérêt hypothécaire inférieur, le CFPB note que ces points « n’ont pas de valeur fixe en termes de variation du taux d’intérêt » et que l’avantage de l’emprunteur dépend fortement de la façon dont pendant longtemps, un emprunteur conserve une hypothèque particulière.
L’environnement de taux élevés a rendu les options de refinancement futures moins claires pour les emprunteurs entrant sur le marché aujourd’hui, mais le CFPB a également exprimé ses inquiétudes quant à l’application disproportionnée des points de remise aux emprunteurs ayant des scores de crédit inférieurs. L’utilisation de points de réduction était particulièrement répandue parmi les emprunteurs à faible crédit utilisant également Administration fédérale du logement (FHA), a déclaré le CFPB.
Les affirmations du rapport sont basées sur les données trimestrielles du Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) de 2019 aux trois premiers trimestres de 2023, et la prévalence parmi les emprunteurs de la FHA ayant des cotes de crédit inférieures suggère que « les prêteurs peuvent utiliser des points de remise pour réduire les taux d’intérêt des emprunteurs ». les mensualités et le ratio dette/revenu, qui est l’une des mesures utilisées par les prêteurs pour évaluer la capacité de remboursement d’un emprunteur afin d’être admissible à un prêt hypothécaire », indique le contenu du rapport.
Pour illustrer cette prévalence, le rapport indique que près de 77 % des emprunteurs FHA ayant des scores de crédit inférieurs à 640 ont acheté des points de réduction, contre 65 % de tous les emprunteurs FHA ayant des profils de crédit plus larges.
Il s’agit du dernier développement en date dans la guerre menée par l’administration Biden contre les « frais indésirables », le CFPB soulignant sa volonté de surveiller de près les impacts des points de réduction dans un article de blog publié début mars. Le Bureau avait alors déclaré que les points de réduction « ne permettent pas toujours aux emprunteurs d’économiser de l’argent et peuvent en fait augmenter les coûts des emprunteurs ».
Marty Green, directeur d’un cabinet d’avocats hypothécaires Polunsky Beitel Verta suggéré que le rapport du CFPB manque certains détails importants, notamment la disponibilité de prêts sans points d’escompte sur le marché.
« L’une des conséquences majeures de l’environnement volatil des taux au cours des deux dernières années était que les prêteurs n’offraient parfois pas de taux non réduit aux candidats », a déclaré Green dans un communiqué fourni à HousingWire. « Le CFPB fait référence à l’utilisation de points d’escompte par les investisseurs pour se protéger contre un risque accru de remboursement anticipé, mais ne fait pas le lien entre la demande accrue des investisseurs en matière de frais initiaux et la diminution de la disponibilité des prêts sans points offerts sur le marché. »
Green suggère également que Fannie Maé et Freddie MacLes mises à jour début 2023 des ajustements de tarification au niveau des prêts (LLPA) ne sont pas prises en compte dans son rapport.
« Les GSE ont ajouté les LLPA à des types de prêts et à des tranches de crédit supplémentaires », a-t-il déclaré. « Les LLPA sont souvent transmis aux emprunteurs sous forme de points, il est donc tout à fait naturel de voir un plus grand pourcentage d’emprunteurs recevoir un prêt avec des points de réduction inclus. Le pourcentage d’emprunteurs payant des points de réduction augmentera nécessairement lorsque (a) moins de produits de prêt proposent des taux préférentiels et (b) les GSE augmenteront le recours aux LLPA pour couvrir des produits de prêt/emprunteurs supplémentaires.