Les propriétaires de biens immobiliers peu efficaces sur le plan énergétique devraient s’attendre à des baisses de prix de 20 à 30 %. Les logements anciens et mal isolés se vendent moins cher que ceux rénovés, et cette tendance devrait s’accentuer. Les préoccupations liées à l’efficacité énergétique influencent de plus en plus les décisions d’achat, surtout face à la hausse des coûts de financement et énergétiques. Les experts soulignent la nécessité d’adaptations rapides pour éviter une dévaluation des biens.
Les propriétaires de maisons ou d’appartements affichant une faible efficacité énergétique doivent anticiper des baisses de prix significatives, allant de 20 à 30 % dans un avenir proche. Cette prévision alarmante est soutenue par des experts qui en expliquent les causes.
Les propriétés équipées de systèmes de chauffage au fioul ou au gaz, selon des économistes et des agents immobiliers, risquent de connaître une dévaluation accrue lors de leur mise en vente. Actuellement, les biens immobiliers non rénovés se vendent à des prix inférieurs à ceux des logements écoénergétiques, et cette tendance devrait se renforcer, selon les projections du secteur.
Après une période de baisse des prix l’année dernière, le marché immobilier a connu une reprise avec une augmentation générale des tarifs en 2024. ‘Depuis le début de cette année, nous avons observé une hausse des prix dans toutes les catégories de biens’, explique Oliver Adler, expert immobilier de la caisse d’épargne Schwäbisch Hall, avec une augmentation moyenne de 2,4 %.
L’importance croissante de l’efficacité énergétique
La croyance selon laquelle la localisation est le principal déterminant du prix immobilier est remise en question. ‘Les prix sont désormais influencés par l’âge, l’emplacement et, de plus en plus, par la classe d’efficacité énergétique’, déclare Adler. ‘Pour les biens ayant une classe d’efficacité énergétique de D ou inférieure, des baisses de prix de 20 à 30 % sont à prévoir à moyen et long terme.’
Selon l’indice des prix d’Interhyp, les propriétés anciennes, construites avant 1990, ont vu leur valeur chuter d’environ 10 % en raison d’une hausse des taux d’intérêt en 2022. En revanche, les biens plus récents, construits après 2010, n’ont perdu que 5 % de leur valeur. ‘Depuis, les prix dans ces deux catégories suivent une tendance haussière similaire’, ajoute Mirjam Mohr, directrice des ventes, avec une augmentation de 4 % pour les biens anciens et de 3,4 % pour les constructions récentes.
Les défis des classes d’efficacité énergétique basses
Sur le site Immoscout 24, de nombreux acheteurs éliminent d’emblée les offres correspondant aux classes d’efficacité énergétique inférieures à E. ‘La majorité des clients recherchent des biens avec une classe énergétique D ou meilleure’, souligne Gesa Crockford, directrice générale lors d’un événement de l’agence immobilière von Poll à Francfort.
‘Pour les acheteurs, la question de l’efficacité énergétique est cruciale, surtout face aux coûts de financement élevés et à la prévision d’une hausse des coûts énergétiques dans les années à venir’, ajoute Stephan Kippes, chercheur de marché. Dans les zones urbaines, on s’attend à ce que les pompes à chaleur et les systèmes de chaleur à distance remplacent progressivement les chaudières à gaz et à fioul, rendant l’accès au gaz de moins en moins viable et augmentant les frais pour les ménages encore connectés.
Impact du changement climatique sur le marché immobilier
Le ‘Network for the Greening of the Financial System’, un groupe de travail international de banques centrales et d’autorités de régulation, indique que le changement climatique pourrait fortement influencer les prix immobiliers dans de nombreux pays au cours des prochaines décennies. Dans le scénario le plus pessimiste, les propriétaires pourraient voir la valeur de leurs biens chuter de près d’un quart d’ici 2050 en Allemagne.
Les économistes du groupe d’assurance Allianz partagent cette évaluation dans leur ‘Global Wealth Report’ annuel. ‘Il s’agit de scénarios et non de prévisions’, précise l’économiste Arne Holzhausen, soulignant que d’autres risques géopolitiques n’ont pas été pris en compte dans ces analyses.
Anticiper pour éviter des pertes financières
Selon l’évaluation du principal assureur allemand, une politique climatique hésitante pourrait nuire à l’ensemble du marché immobilier. ‘Les propriétés qui ne s’adaptent pas rapidement aux exigences énergétiques seront pénalisées’, avertit Holzhausen. ‘Ignorer ces changements pourrait entraîner des coûts plus élevés à long terme.’
Cependant, l’écart de prix entre les biens immobiliers écoénergétiques et ceux nécessitant des rénovations varie selon les régions. ‘Dans les zones avec un taux de vacance élevé, de nouvelles baisses de prix sont à prévoir’, anticipe Sören Gröbel, responsable de la recherche sur le marché du logement chez JLL en Allemagne.
Écart de prix croissant en milieu rural
Dans les régions où le taux de vacance est élevé, les biens des classes d’efficacité G et H se vendent déjà à plus de la moitié du prix de ceux des meilleures classes A et A+. ‘Les propriétaires de biens moins performants auront de plus en plus de difficultés à louer, vendre ou financer leurs propriétés’, conclut Gröbel.
Malgré cela, la plupart des experts ne prévoient pas de baisse significative des prix immobiliers dans l’année à venir. ‘Le désir d’accession à la propriété demeure très fort, en partie en raison d’un marché locatif de plus en plus difficile’, explique Jörg Utecht, PDG d’Interhyp, en référence à l’augmentation continue des loyers. ‘Avec une demande soutenue et une offre limitée due à une stagnation de la construction neuve, nous anticipons une poursuite de la hausse des prix immobiliers l’année prochaine.’