Le désordre causé par des fuites d’eau dans la salle de bain peut souvent être résolu par un simple remplacement du kit de douche. Bien que de nombreux locataires effectuent des réparations mineures sans en informer leur propriétaire, il est crucial de le faire pour éviter des complications concernant les responsabilités financières. Des critères stricts définissent ce qui peut être considéré comme une petite réparation, et des plafonds de coûts s’appliquent. Informer le propriétaire est essentiel pour prévenir des dommages plus importants.
Créé avec du matériel d’agence
Chaque matin, le désordre s’invite dans la salle de bain à cause de projections d’eau incontrôlées. Heureusement, ce problème peut être facilement réglé en remplaçant le kit de douche. De nombreux locataires choisissent de réaliser eux-mêmes de petites réparations sans en informer leur propriétaire. Mais est-ce vraiment une bonne idée ?
Il est essentiel de tenir le propriétaire informé des dommages, sauf dans le cas de réparations mineures. En effet, même des petites réparations peuvent s’accumuler et influencer qui sera responsable des frais. Il est important de rappeler que les propriétaires sont tenus de s’occuper de l’entretien de leurs logements, y compris la réparation de la douche.
Cependant, il est possible pour les propriétaires de transférer certains coûts de réparation aux locataires, mais uniquement dans certaines limites. « De nombreux baux incluent une clause de petites réparations, stipulant que le locataire doit couvrir les petites réparations dans son appartement », explique Anja Franz, représentante de l’association des locataires de Munich.
Conditions pour que les locataires paient les réparations
Pour qu’une telle clause soit valide, trois critères doivent être respectés. Si l’un de ces critères manque, la clause devient invalide et le locataire n’est pas responsable des frais.
Tout d’abord, il doit s’agir de petites réparations sur des éléments accessibles au quotidien pour le locataire. Cela inclut des éléments comme un robinet qui fuit, une prise défectueuse ou une fenêtre bloquée, précise Anja Franz. En revanche, des problèmes comme un tuyau d’alimentation défectueux ou des dommages au chauffage ne sont pas inclus.
Les détails sont cruciaux. Si la clause mentionne également des éléments non accessibles au locataire, par exemple une chaudière, cela annule la validité de la clause. Par conséquent, le locataire ne sera pas responsable des coûts liés aux petites réparations, comme l’a statué le tribunal de district de Cologne (Az.: 210 C 324/10).
Il peut parfois être difficile de déterminer ce qui constitue une petite réparation. Par exemple, le renouvellement d’un robinet entartré n’est pas considéré comme une petite réparation, selon le tribunal de district de Gießen (Az.: 40-MC 125/08). Le locataire n’a pas la possibilité d’influencer l’entartrage et ne peut donc pas être tenu responsable de cette réparation.
En revanche, si une prise de courant doit être réparée et que le coût ne dépasse pas le plafond maximum, le locataire en est responsable, selon le tribunal de district de Berlin-Mitte (Az.: 15 C 256/19).
Plafonds de coûts à respecter
La deuxième condition pour une clause de petites réparations valide est que le coût d’une réparation unique ne doit pas excéder un certain plafond.
« Ce plafond a longtemps été fixé entre 75 et 80 euros », déclare Julia Wagner de l’association des propriétaires Haus & Grund Deutschland. « Actuellement, les tribunaux acceptent également des limites entre 100 et 120 euros en raison de l’augmentation des frais. » Ces limites doivent être clairement indiquées dans le contrat de location.
La troisième condition stipule qu’une limite annuelle pour les petites réparations doit être précisée par écrit. Celle-ci doit se situer entre six et huit pour cent du loyer brut annuel.
Lire aussi: Attention aux lampes, prises : Quels travaux électriques sont interdits à la maison
Responsabilité du propriétaire : même pour les petites réparations
Les litiges concernant les petites réparations sont fréquents, car on suppose que le locataire doit toujours assumer le montant maximal convenu dans le contrat, même si la réparation s’avère moins coûteuse, souligne Anja Franz. Selon la jurisprudence actuelle, le locataire ne doit payer que pour les petites réparations dont le coût est inférieur au plafond établi.
Dans un cas examiné par la cour d’appel de Düsseldorf, il a été décidé qu’un locataire, dont le plafond était de 75 euros pour une poignée de fenêtre défectueuse, ne devait payer que 50 euros pour la réparation. Si celle-ci avait coûté 90 euros, le propriétaire aurait dû en supporter la totalité (Az.: I-24 U 183/01).
Ce principe s’applique également à la limite annuelle. Le locataire ne doit pas payer plus que le montant convenu, ce qui souligne l’importance d’informer le propriétaire de toutes les réparations nécessaires, selon Anja Franz.
Signaler les défauts dans l’appartement
Julia Wagner souligne qu’il est impératif pour les locataires d’informer leur propriétaire des défauts dans l’appartement pour permettre les réparations nécessaires. Cela peut prévenir l’aggravation des dommages.
Si le locataire prend en charge lui-même les réparations, il risque de ne pas pouvoir prouver ou récupérer les coûts engagés. « Cela ne devrait vraiment être fait que pour des réparations mineures », conseille Anja Franz. Une clause dans le contrat de location obligeant le locataire à effectuer de tels travaux serait considérée comme invalide.
Lorsqu’une réparation doit être effectuée par un professionnel, c’est généralement le propriétaire qui doit donner l’ordre de réparation. « La clause de petites réparations ne peut obliger le locataire qu’à payer les frais. La responsabilité de la réparation incombe généralement au propriétaire. »