Un investisseur immobilier de 40 ans qui a réhabilité une propriété en difficulté et augmenté sa valeur de plus de 100 000 $ dit que c’était son projet le plus réussi financièrement. Voici pourquoi il ne le fera plus jamais.

• Tom Brickman, 40 ans, est un investisseur immobilier qui travaille avec de nombreux réparateurs.
• Son plus gros travail consistait à nettoyer la maison de 4 chambres d’une personne atteinte d’un trouble de la thésaurisation.
• Il a profité de 100 000 $ mais ne le fera plus jamais à cause de la fatigue et du risque du travail.

Les investisseurs à valeur ajoutée peuvent fantasmer sur un accord sur une propriété en difficulté et la réhabiliter de la tête aux pieds afin de réaliser un énorme profit, mais selon Tom Brickman, un investisseur immobilier qui a réhabilité une maison en 2020 qui avait été en désordre majeur et délabrement, c’est une entreprise colossale et pas vraiment pour les âmes sensibles.

« Ce n’est pas pour les acheteurs d’une première maison », a déclaré Brickman à Insider, catégorique, à propos d’entreprendre un tel projet.

Brickman a déclaré que lorsqu’il avait acheté la maison en brique de quatre chambres à Arlington, au Texas, le propriétaire devait 140 000 $ sur la propriété et qu’elle était complètement invivable. Pour l’acheter, Brickman avait demandé d’emprunter 50 000 $ à ses grands-parents, puis de contracter un prêt personnel supplémentaire auprès de SoFi car il ne pouvait pas obtenir d’hypothèque conventionnelle après l’évaluation de la propriété.

« Nous ne pouvions même pas entrer par la porte au début », a déclaré Brickman, qui a ajouté qu’il y avait aussi un énorme trou dans le toit par lequel les écureuils rampaient pour entrer dans la maison.

Après avoir dépensé 140 000 $ pour acheter la maison en mai 2020, Brickman passera les prochains mois à y travailler et à la rendre habitable, ce qui lui coûtera 80 000 $ supplémentaires. Cependant, après tout, la valeur de la maison est passée à près de 425 000 $.

« Mon mari et moi avons l’impression d’avoir gagné chaque centime de ces 100 000 dollars », a déclaré Brickman.

Il a ajouté qu’il s’agissait de son investissement le plus réussi sur le plan financier au cours des 18 dernières années où il a acheté des biens immobiliers et rénové des maisons. Cependant, il a également déclaré à Insider qu’il ne referait plus jamais cela pour trois grandes raisons.

Le processus est exténuant et vous devrez faire une grande partie du travail vous-même pour rester rentable

Brickman a souligné que les personnes qui effectuent ce type de travail devraient avoir de l’expérience dans la réhabilitation de maisons et qu’elles devraient être prêtes à y consacrer une tonne de capitaux propres.

La première chose que Brickman a faite a été de nettoyer la propriété, ce qui, selon lui, nécessitait 11 bennes à ordures et une pelle à neige afin de retirer tous les objets de la maison.

Il a dit qu’au début, ils avaient commencé avec des bennes à ordures de 20 mètres et avaient fini par louer des bennes à ordures de 40 mètres pour terminer le travail.

« J’ai déjà eu des bennes à ordures, mais nous n’avons même pas dégagé le hall – un petit espace de huit pieds – et cette benne à ordures de 20 mètres était complètement pleine », a déclaré Brickman.

Les bennes à ordures de 40 mètres que Brickman utilisait à la fin étaient si grandes qu’il a reçu une plainte de la ville, qui lui a dit qu’il ne pouvait pas utiliser celles de cette taille dans les limites de la ville, et que s’il continuait à le faire, il le ferait avoir une amende.

« C’était tellement épuisant », a déclaré Brickman, ajoutant que ses journées de nettoyage de la maison commençaient à 7h30 et se terminaient à 13h00. « Quand je partais à une heure, j’allais à la station-service faire la vaisselle parce qu’il n’y avait ni eau ni électricité dans la maison. »

Une fois la maison vidée, l’étape suivante consistait à rallumer les lumières et l’eau, qui étaient éteintes depuis 2015. Il devait également remplacer tous les conduits de la maison car de petits animaux y couraient depuis des années.

La prochaine chose qui a été réparée était la climatisation, qui, selon Brickman, était le deuxième élément le plus cher de cette maison après la réparation du toit. Cependant, une fois que les climatiseurs ont recommencé à fonctionner et que l’endroit a eu l’électricité et l’eau courante, il a pu faire venir des travailleurs pour qu’ils se lancent dans d’autres tâches.

Les prochaines choses à faire étaient le scellement de tous les sols et l’installation d’un nouveau Sheetrock. Brickman a dit qu’ils avaient fait cette pièce par pièce. De plus, Brickman a également dû embaucher deux paysagistes pour se débarrasser de toute la prolifération dans la cour. Après cela, il a installé des armoires et des comptoirs et a fait réparer le système de gicleurs de la maison.

Il a dit que même si le trou dans le toit était couvert pendant qu’ils travaillaient sur la maison, le remplacement du toit était l’une des dernières choses qu’ils avaient faites – et cela lui a coûté environ 10 000 $ pour le remplacer.

C’est très épuisant émotionnellement – et parfois dangereux

Ce n’est pas seulement que le travail était éreintant. Brickman a également souligné qu’il est très épuisant émotionnellement de vider la maison d’une personne atteinte d’un trouble de la thésaurisation.

Il a partagé avec Insider qu’il connaissait personnellement la personne à qui il avait acheté la maison et que la personne qui la possédait avait perdu sa femme et un autre être cher en peu de temps, date à laquelle la thésaurisation a commencé. Au moment où il a vendu la maison à Brickman, il n’était plus en mesure d’effectuer des paiements et il ne pouvait plus vivre dans la maison.

« C’était comme découvrir couche après couche la vie de quelqu’un », a déclaré Brickman, qui a ajouté que même s’il n’avait pas personnellement connu la personne souffrant de la maladie, cela aurait toujours été très difficile à faire.

« Vous pouvez voir la tristesse et la maladie de quelqu’un auxquelles vous ne seriez pas exposé si vous veniez d’acheter une maison ordinaire », a déclaré Brickman. « Je n’étais pas préparé à ça. »

Il a souligné qu’en plus d’avoir de l’expérience dans la réhabilitation de maisons en difficulté, les investisseurs doivent garder à l’esprit quel est leur seuil pour les aspects émotionnels du nettoyage d’une maison de cette nature.

« Vous devez être capable d’en retirer l’aspect émotionnel », a déclaré Brickman.

Lorsque la valeur des maisons est élevée, l’achat d’un projet de grande envergure peut ne pas en valoir la peine financièrement

Une chose qui a vraiment surpris Brickman après avoir acheté la maison était à quel point elle était recherchée par d’autres investisseurs. Il a dit qu’il avait même fait venir des acheteurs potentiels chez lui et le lui avait demandé, ce qui, selon lui, ne s’était produit avec aucune autre propriété qu’il ait jamais achetée.

« Cela nous a vraiment fait flipper », a déclaré Brickman, se référant à lui-même et à son mari.

Depuis qu’il a terminé cette maison et en a parlé en ligne, Brickman a déclaré qu’il avait reçu des offres de grossistes sur d’autres propriétés en difficulté, mais qu’il n’était pas intéressé, surtout lorsque les prix se situaient entre 180 000 $ et parfois plus de 200 000 $.

« Je me dis, oh mon Dieu, c’est 80 000 $ de plus que ce que j’ai payé et ça a l’air tout aussi mauvais », a déclaré Brickman. « Vous découvrez des choses au fur et à mesure, et vous ne savez pas ce qui ne va pas jusqu’à ce que vous les vidiez réellement. »

Brickman a déclaré que bien qu’il ait gagné beaucoup d’argent avec cette propriété, il connaît de nombreux investisseurs qui ont essayé de prendre des maisons de thésaurisation qui n’ont pas pu le faire et ont fini par perdre complètement la propriété.

« Il y a beaucoup de choses qui ne sont pas diffusées lorsque cela est glamourisé sur HGTV », a-t-il déclaré.