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La Département américain du logement et du développement urbain (HUD) et le Administration fédérale du logement (FHA) a noté dans un briefing mardi qu’il avait réussi à enregistrer une autre année record pour le Fonds d’assurance mutuelle hypothécaire (MMI).
Le fonds MMI de la FHA a atteint un ratio de réserve de capital de 11,11 % au 30 septembre, soit une augmentation de trois points de pourcentage par rapport à 2021, selon le rapport annuel de la FHA au Congrès, publié mardi matin. C’est la septième année consécutive que le ratio dépasse son minimum légal de 2 %.
Facteurs favorables, inquiétudes atténuées
Tandis que le Association des banquiers hypothécaires a récemment exhorté la Maison Blanche et la FHA à réduire les primes d’assurance hypothécaire (MIP), la commissaire de la FHA, Julia Gordon, a indiqué au début de l’appel de mardi qu’il n’y aurait aucune annonce concernant les modifications des primes d’assurance hypothécaire.
« Nous n’annonçons pas de changement de prime d’assurance hypothécaire aujourd’hui », a déclaré Gordon. « J’en ai parlé à de nombreuses reprises, et j’espère que vous savez tous maintenant qu’aucune modification du MIP ne se produirait avant que le budget de l’exercice 2023 ne soit en place. »
Le fonds MMI de la FHA a bénéficié en 2022 de certains des mêmes facteurs macroéconomiques du marché du logement qui ont conduit à la performance favorable du fonds MMI l’année dernière, notamment la poursuite des niveaux historiques d’appréciation du prix des logements (HPA).
La FHA a également noté dans le rapport que l’une des préoccupations les plus sérieuses de l’année dernière avait été atténuée.
« Le taux de délinquance grave de la FHA au 30 septembre 2022 était de 4,77% », a déclaré la FHA dans un communiqué. « Il s’agit d’une diminution de quatre points de pourcentage en un an seulement et d’une réduction de plus de sept points de pourcentage par rapport au pic de 11,90 % enregistré en novembre 2020. »
Le taux de délinquance élevé en 2020 et 2021 a été exacerbé par la pandémie de coronavirus COVID-19, une période au cours de laquelle plus de 2 millions d’emprunteurs de la FHA étaient en défaut sur leurs prêts hypothécaires.
Cependant, la grande disponibilité d’options d’atténuation des pertes liées à la pandémie a eu un impact direct sur ce nombre, selon le rapport.
« Plus de 1,8 million d’emprunteurs FHA ont profité de l’offre d’abstention COVID-19 de la FHA, qui a permis aux emprunteurs de reporter leurs versements hypothécaires », indique le rapport. « Cette abstention a fourni une aide financière et une tranquillité d’esprit pendant une période très stressante. »
On estime que 400 000 emprunteurs ont demandé une option d’atténuation des pertes liées à la pandémie au cours de l’exercice 2022 seulement, en plus des 1,4 million d’emprunteurs qui ont demandé un tel allégement dès le début de la pandémie au début de 2020.
Tendances économiques émergentes et à risque
Pourtant, certaines tendances économiques émergentes pourraient perturber les gains réalisés par le Fonds dans les années à venir, selon le rapport.
« La hausse de l’inflation pourrait avoir un impact négatif sur la croissance de HPA à court terme », indique le rapport. « L’indice des prix à la consommation a été d’au moins 8% depuis le deuxième trimestre de l’exercice 2022, une élévation qui a incité la Réserve fédérale à exécuter une série d’augmentations de 75 points de base des taux à court terme tout au long de l’année. »
Les hausses de taux ont fait craindre que la Réserve fédérale ne déclenche une récession alors qu’elle tente de maîtriser l’inflation. Afin de se prémunir contre de futures pertes, certaines des plus grandes institutions de dépôt du pays ont constitué leurs réserves, selon le rapport.
« [This is] un signe d’inquiétude que l’inflation élevée, la hausse des taux d’intérêt et la possibilité d’un chômage plus élevé à l’avenir pourraient mettre à l’épreuve la capacité de remboursement des emprunteurs », note le rapport.
Nouvelles priorités
Association des banquiers hypothécaires (MBA) Le président Bob Broeksmit a déclaré que le rapport reflète un programme FHA « très sain », mais que davantage doit être fait.
« Compte tenu de la situation financière saine de la FHA, MBA continue de croire que HUD devrait rendre les prêts FHA plus abordables en réduisant les primes d’assurance hypothécaire dès que les opportunités budgétaires le permettent », a déclaré Broeksmit. « Cette décision aiderait à compenser l’impact de la hausse des taux hypothécaires et à améliorer le pouvoir d’achat de nombreux acheteurs potentiels d’une première maison, des acheteurs minoritaires et des personnes à revenu faible ou modéré. »
La Prêteurs à domicile communautaires d’Amérique (CHLA) a également pesé, notant que les réductions de primes devraient être une priorité.
« [CHLA] renouvelle son appel de longue date à la FHA pour qu’elle réduise les primes annuelles et mette fin à sa politique de durée de vie du prêt, à la suite du rapport financier du MMIF d’aujourd’hui montrant des réserves croissantes et une valeur nette supérieure à 5,5 fois son exigence statutaire », a déclaré un porte-parole de la CHLA. « La CHLA apprécie les problèmes techniques de notation budgétaire soulevés par la réduction des primes – mais le doublement des taux hypothécaires depuis le début de cette année rend ces actions plus critiques que jamais. »
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