Il est juste de dire que 2022 a été une année déprimante pour les constructeurs de maisons. Après des ventes record en 2021, la demande de nouvelles constructions a diminué tout au long de 2022 alors que le Réserve fédérale la hausse des taux d’intérêt a réduit le pouvoir d’achat des acheteurs de maisons et rendu le financement de nouveaux projets de développement encore plus coûteux pour les constructeurs. Pendant tout ce temps, les constructeurs ont continué de faire face à des problèmes de chaîne d’approvisionnement, à des pénuries de main-d’œuvre et à de fortes fluctuations des coûts des matériaux.
Tout cela a entraîné une chute du sentiment des constructeurs de maisons. Alors que nous nous dirigeons vers 2023, Câble de logement s’est entretenu avec Chris Boyd, vice-président des produits chez Homebuilding Technology Company Construitpour discuter de ce que nous devrions attendre de l’industrie de la construction résidentielle au cours de l’année à venir.
Cette interview a été modifiée pour plus de longueur et de clarté.
Brooklee Han : Avant de nous plonger dans ce à quoi s’attendre dans la nouvelle construction en 2023, quelles sont, selon vous, les grandes leçons à retenir de 2022 pour l’industrie de la construction résidentielle ?
Chris Boyd : Je pense que même s’il y a eu des pics assez incroyables, qu’il s’agisse de l’inflation et des taux d’intérêt, ou simplement du coût général des affaires et de toutes les pénuries d’approvisionnement liées à la main-d’œuvre, etc., la demande de construction n’a pas été aussi touchée que je pense que les gens s’attendaient à ce que ce soit le cas. Si vous regardez en arrière, les éléments macroéconomiques sont liés au fait que lorsque COVID a initialement frappé, il a encore ralenti les choses et c’est après que nous essayions déjà de rattraper le ralentissement important de 2008, il y a donc tellement plus de demande qu’il n’y a d’offre aujourd’hui. En conséquence, je pense que cela a en fait isolé certains aspects du marché. Quand je pense aux plats à emporter de cette année, je pense que nous avons appris ce qui est en quelque sorte le point de rupture, en particulier pour le marché de la consommation résidentielle unifamiliale où les taux d’intérêt et le coût du capital ont atteint un niveau tel que la demande a soudainement commencé à baisser même si l’offre n’a pas encore rattrapé. Je pense que cela pourrait nous donner une chance de nous rattraper un peu globalement, mais dans l’ensemble, je pense que nous avons été plus isolés que la plupart des gens ne l’avaient prévu.
BH : Je pense que beaucoup de constructeurs aimeraient avoir l’opportunité de rattraper certains de leurs projets, mais pour beaucoup, des problèmes de chaîne d’approvisionnement les ont empêchés. À quoi vous attendez-vous l’année prochaine en termes de problèmes de chaîne d’approvisionnement ?
Boyd : Beaucoup de sauvegardes de la chaîne d’approvisionnement sont directement liées aux pénuries de main-d’œuvre. Comme les fosses septiques et les réservoirs de propane qui nécessitent des compétences spécialisées pour être construites, car lorsque COVID a frappé beaucoup de gens, soit ils ont pris leur retraite tôt, soit ils ont cherché d’autres opportunités de carrière, il faudra donc un certain temps pour reconstituer la main-d’œuvre. Ce que je dis à beaucoup de constructeurs aujourd’hui, c’est de faire beaucoup de recherches pour savoir quels fabricants et vendeurs rencontrent certains de ces problèmes de main-d’œuvre. Certains fournisseurs ont réfléchi à l’avance et ont stocké des stocks afin de pouvoir vous fournir des produits assez rapidement, mais d’autres sont encore très sauvegardés. Mais à mesure que la demande baisse, cela donnera aux chaînes d’approvisionnement l’occasion de rattraper leur retard, mais pour certains, ils ont un arriéré de deux ans, donc cela prendra un certain temps.
BH : Vous avez parlé d’une pénurie de main-d’œuvre dans la fabrication de certains des composants qui entrent dans les maisons, mais beaucoup de constructeurs avec qui j’ai parlé font également face à des pénuries de main-d’œuvre sur leurs chantiers de construction. Voyez-vous cela changer du tout à l’avenir?
Boyd : La main-d’œuvre est un vrai problème et elle crée d’autres problèmes pour les constructeurs. Si vous êtes en concurrence avec plusieurs personnes pour fournir un service spécifique du point de vue de la main-d’œuvre de la construction et que vous êtes maintenant l’une des seules équipes, le niveau de qualité n’a pas besoin d’être aussi élevé et vous pouvez entrer et sortir très rapidement car les gens ne peuvent pas être aussi pointilleux. Cela a un impact négatif car la qualité globale des choses peut chuter – ce n’est pas toujours le cas, mais c’est possible. Donc, même si vous avez réfléchi à l’avance et reçu les matériaux, ces matériaux peuvent finir par rester assis pendant de longues périodes en raison d’une pénurie de main-d’œuvre, puis vous vous demandez si vous devez ou non souscrire une assurance pour ces matériaux au cas où ils seraient endommagés. juste assis là. Ensuite, pour ajouter l’insulte à l’injure, les personnes qui fournissent la main-d’œuvre peuvent être assez exigeantes quant à qui elles travaillent, et elles peuvent être quelque peu exigeantes quant à ce qu’elles attendent de celles avec qui elles travaillent. Ainsi, dans le passé, il était acceptable d’attendre 45 à 60 jours pour être payé, mais maintenant vous allez devoir les payer plus rapidement – ils ne veulent pas avoir à retrouver l’argent qui leur est dû. Donc, ce que je vois et ce que je m’attends à voir à l’avenir, c’est que ceux qui paient les gens très rapidement et maintiennent les frictions à un niveau bas, réussissent mieux à retenir les ouvriers, afin qu’ils ne soient pas touchés aussi négativement par la pénurie de main-d’œuvre.
BH : À quoi vous attendez-vous en termes de demande de nouvelles constructions à l’horizon 2023 ?
Boyd : Premièrement, il y aura évidemment beaucoup de nuances géographiques là-dedans où certains marchés vont être assez chauds – le Texas se porte très bien et la Floride, malgré l’ouragan, il y a toujours un marché assez chaud là-bas. Ensuite, le Midwest se développait très rapidement, mais il a ralenti. Mais lorsque nous le décomposons un peu plus, les constructeurs de maisons sur mesure ont un peu plus de flexibilité dans le sens où ils vendent à un marché qui n’est pas aussi limité en capital parce qu’ils n’obtiennent pas de financement, donc les hausses de taux d’intérêt ont moins d’impact impacter. Donc, je pense que nous verrons une certaine réduction du volume là-bas, mais cela ne remettra pas en question la continuité ou non de leur activité. En revanche, j’entends parler de nombreux constructeurs du côté des spécifications où ils ont beaucoup de matériaux sur le terrain, mais ils prennent des décisions en temps de jeu pour savoir s’ils doivent ou non construire ou continuer à construire parce qu’ils ne savent pas si ça se vendra. Ainsi, le côté des spécifications est plus fortement impacté, et je pense que c’est un bon indicateur précoce de ce qui va arriver à la demande globale.
BH : J’entends de nombreux agents dire que les incitatifs et les commissions des courtiers acheteurs reviennent aux ventes de nouvelles constructions. Qu’attendez-vous en termes d’incitations pour les agents à aller de l’avant ?
Boyd : Il est tout simplement incroyable de voir la transition où, à un moment donné, les constructeurs de maisons spécifiques n’étaient pas disposés à faire des maisons pré-vendues, car ils pouvaient essentiellement les mettre aux enchères à la fin de la construction et obtenir le meilleur prix, vers un monde où les incitations reviennent. parce qu’ils essaient de déplacer l’inventaire. Avec ces incitations, il sera intéressant de voir à quelle vitesse les stocks sont absorbés par le marché et comment ce taux d’absorption influencera les incitations qu’ils sont prêts à fournir. Bon nombre de ces constructeurs obtiennent eux-mêmes des prêts à la construction ou des marges de crédit afin de financer la construction, et il s’agit souvent de prêts à intérêt plus élevé que ce qu’un consommateur obtiendra avec un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, de sorte que les constructeurs vont être intéressé à essayer de déplacer cet inventaire le plus rapidement possible. Ils vont probablement aussi essayer de poursuivre des choses comme des prêts-relais qui ont un taux d’intérêt un peu plus bas juste pour les retenir jusqu’à ce que les stocks bougent. Mais tout cela a un effet domino car si un prêteur ne voit pas un bon taux d’absorption, il sera alors moins motivé à lui offrir la même ligne de crédit ou à lui accorder plus de prêts. Donc, ces incitations vont être claires parce que ces constructeurs doivent montrer qu’ils peuvent déplacer leurs stocks ou ils seront entravés dans leur capacité à obtenir des capitaux pour construire davantage.
BH : Les baisses de prix sont une autre façon dont les constructeurs tentent de faire entrer les acheteurs. Qu’attendez-vous de voir en termes de tarification et de stratégies de tarification au cours de l’année à venir ?
Boyd : J’habite à Nashville et les constructeurs sont encore capables de déplacer les choses assez rapidement ici parce qu’il y a beaucoup de gens qui déménagent ici en ce moment, mais je sais que ce n’est pas le cas partout. Si je fais un zoom arrière, de manière holistique, je ne pense pas que vous allez voir des baisses de prix rapides – je pense qu’il y aura des marchés spécifiques pour cela, mais je pense que cela va être progressif au début où les gens se sentent toujours agressifs quant à ce qu’ils peuvent obtenir pour une maison. Dans l’ensemble, les coûts sont encore très gonflés, ce qui signifie que même si quelqu’un a baissé le prix de 3% à 5%, il se porte toujours très bien sur cette propriété. Tout le monde a une mentalité un peu attentiste, est-ce suffisant pour déplacer l’inventaire ? Ou vont-ils devoir continuer à descendre s’ils ne voient pas de résultats ? Mais je serais très surpris si vous voyiez une chute vraiment lourde tout d’un coup. Je ne pense tout simplement pas que le marché en ait besoin pour déplacer l’inventaire, du moins d’après ce que nous voyons.
BH : La variation et les changements dans les coûts des matériaux ont été un autre défi majeur pour de nombreux constructeurs. Quelles sont vos attentes concernant la stabilité des prix des matériaux à l’avenir ?
Boyd : Nous avons vu de telles variations dans des choses comme le bois, qui a diminué, mais les autres matériaux dont on parle moins comme le cuivre ou le PVC peuvent avoir un impact important sur le coût global. Parfois, les factures reviennent pour des articles à deux ou trois fois le coût estimé et ce type de fluctuation n’est pas quelque chose que vous pouvez simplement absorber ou utiliser votre éventualité. Il fut un temps où vous pouviez dire aux consommateurs que vous aviez besoin d’une contingence de 10% à 15% sur un projet, mais maintenant, si vous faites moins de 25%, vous courez un risque beaucoup plus élevé d’être à l’envers sur le projet. Je pense que l’époque des offres fixes va en grande partie disparaître et qu’il y aura beaucoup plus de contrats à prix coûtant majoré parce que les constructeurs ne peuvent pas courir le risque d’absorber toute cette volatilité.
BH : Vous avez mentionné que les constructeurs utilisent ce ralentissement pour rattraper un peu le projet qu’ils n’ont pas encore terminé, mais voyez-vous d’autres façons dont les constructeurs utilisent ce temps pour se regrouper ?
Boyd : Je pense que cela force vraiment une conversation autour de l’efficacité. L’industrie de la construction, autant que je l’aime, a tendance à avoir une certaine résistance à faire les choses différemment et lorsque vous gagnez de l’argent à la main, il est difficile de voir pourquoi vous pourriez avoir besoin de faire quelque chose différemment. Mais maintenant, nous voyons beaucoup de constructeurs et d’autres personnes dans l’industrie de la construction poser des questions telles que : « Comment puis-je réduire mes coûts d’exploitation ? » et « Comment puis-je fidéliser les fournisseurs et les sous-traitants avec lesquels je travaille ? » À travers tout cela, nous commençons à voir de plus en plus de professionnels explorer les options technologiques et comment celles-ci peuvent les aider à devenir plus efficaces.
BH : Nous avons beaucoup parlé des constructeurs de maisons et de la construction neuve en général, mais que peut-on attendre de Built in 2023 ?
Boyd : Nous voulons être en mesure de répondre à l’appel pour davantage de solutions technologiques pour tous les points faibles des constructeurs de maisons, en particulier pour ce qui est de faire payer tout le monde à temps et de créer de la transparence dans ce processus. Nous voulons être comme le traqueur de pizza Domino’s pour la construction. Ensuite, tout autour de la construction regorge de personnes essayant d’atténuer leurs risques et c’est la bonne chose à faire, mais une grande partie de cela implique de la documentation, qu’il s’agisse de factures, de renonciations à un privilège, d’une déclaration sous serment de W-9, tout cela pourrait être numérisé et simplifié, nous investissons donc massivement dans ces domaines parce que nous voulons soutenir l’industrie et faire en sorte que chacun puisse continuer à gagner sa vie dans cet espace et travailler pour mieux répondre à la demande qui existera dans l’industrie pendant un certain temps.