HLes prix des biens baissent et les taux d’intérêt ont une chance de ne plus augmenter. La vie bouge assez vite sur le marché du logement, sauf en ce qui concerne l’abordabilité, qui au cours de la dernière année ne s’est améliorée que très lentement et très marginalement.
Il y a deux semaines, vous auriez pu vous asseoir et dire sagement aux auditeurs que la Banque de réserve d’Australie allait augmenter le taux de trésorerie au moins trois fois – d’abord au taux actuel de 3,6 %, puis continuer jusqu’au bout. à 4,35 %.
Maintenant, ce même public entendrait de votre voix très sage que ce que vous vouliez dire, c’est que la RBA va réduire les taux :
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Qu’est ce qui a changé?
Pas beaucoup, pour être honnête.
Les fondamentaux de notre économie – baisse des salaires réels, peut-être hausse du chômage, chute de l’inflation après son pic et faible croissance du PIB – sont les mêmes qu’à l’époque.
Le grand changement ne s’est pas produit ici, mais aux États-Unis, où la Silicon Valley Bank s’est effondrée et a semé la panique sur les marchés.
Une façon d’évaluer la panique est de regarder les obligations d’État. Lorsque les investisseurs sont inquiets, ils placent leur argent dans des zones sûres – comme l’or (qui a vu son prix bondir) et les obligations du Trésor américain (parce que le gouvernement américain ne fera pas faillite).
Lorsque la demande pour ces obligations augmente, le taux d’intérêt nécessaire pour inciter les gens à les acheter diminue. Et cela s’est produit assez brusquement la semaine dernière après l’effondrement du SVB vendredi dernier :
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Pourquoi est-ce important pour nous ? Eh bien, comme pour la plupart des choses, que ce soit la mode, la musique ou les sous-marins nucléaires, les taux d’intérêt australiens suivent largement les États-Unis.
Et c’est l’une des principales raisons pour lesquelles le marché prédit soudainement une baisse des taux d’intérêt. Si les taux aux États-Unis chutent, cela affecte les rendements obligataires (ou les taux d’intérêt) en Australie, et cela affecte les projections du marché pour le taux au comptant.
Quant à savoir si la RBA augmentera ou non le taux de change, qui sait ? La situation, comme on dit, est plutôt fluide.
Mais ces remous aux États-Unis donnent à la RBA une raison de suspendre les hausses de taux, même si il y a à peine un mois, elle annonçait qu’un certain nombre de hausses étaient en cours.
Ils peuvent également citer les derniers chiffres des prix des logements publiés mardi par le Bureau des statistiques, qui montrent que les prix chutent aussi rapidement qu’ils l’ont fait depuis une décennie.
À Canberra, les prix des logements ont chuté de 9,5 % en 2022, tandis qu’en Nouvelle-Galles du Sud et à Victoria, les prix ont chuté de 7,3 % et 7,8 % respectivement. Ce n’est qu’en Australie-Méridionale et en Australie-Occidentale que les prix moyens étaient plus élevés fin 2022 qu’au début. Mais même là, la croissance ralentit rapidement :
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Ce n’est pas un choc. La forte baisse des crédits immobiliers a fait que les prix suivraient, et probablement encore quelques mois :
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La baisse des prix, cependant, concerne principalement les maisons plutôt que les appartements, mais c’est parce que la flambée des prix depuis le milieu de 2020 a également concerné les maisons. Dans toutes les capitales, le prix médian des maisons depuis fin 2019 a augmenté plus que celui des appartements :
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Le point clé, bien sûr, est que les prix des logements sont partout beaucoup plus élevés qu’il y a trois ans. En effet, alors que les prix ont baissé au cours de l’année écoulée, dans toutes les capitales, les prix médians des logements sont toujours plus élevés qu’ils ne l’étaient même fin 2020 :
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Cela signifie que l’abordabilité du logement reste bien pire qu’elle ne l’était avant la pandémie.
Considérez que de décembre 2020 à décembre 2022, le prix médian de l’immobilier à Sydney a augmenté de 26 %, passant de 1,01 million de dollars à 1,27 million de dollars, tandis que dans le même temps, les salaires de NSW n’ont augmenté que de 5,8 %.
Bien sûr, les prix de l’immobilier ont chuté, et il s’agit probablement davantage d’un marché d’acheteurs qu’il y a un an, mais ne commençons pas à suggérer que les milléniaux devraient avoir la possibilité d’acheter une maison.
Le marché de Sydney a une décennie de croissance absurde à défaire. Si le prix médian de l’immobilier à Sydney avait augmenté parallèlement à la croissance des salaires, comme il l’a fait à peu près de 2003 à 2013, le prix médian de l’immobilier ne serait pas de 1,27 million de dollars mais de 836 000 dollars.
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Cette différence de 434 000 $ représente l’énorme problème d’abordabilité du logement dans notre plus grande ville, et il se reproduit dans toutes les autres.
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Les turbulences à l’étranger pourraient donner à la RBA une raison de suspendre les taux, ce qui pourrait arrêter la baisse des prix de l’immobilier au cours des prochains mois. Mais les problèmes d’abordabilité du logement nécessitent plus d’une décennie de dommages pour être réparés, et tant que les salaires n’augmenteront pas plus rapidement que les prix, peu de choses changeront.