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- Les propriétés saisies sont souvent vendues avec un rabais important, mais elles sont vendues telles quelles.
- Vous pouvez trouver des propriétés saisies à vendre sur les sites d’annonces en ligne ou dans votre journal local.
- Les saisies peuvent nécessiter des réparations importantes ou avoir des problèmes de titre coûteux que l’acheteur devra régler.
Les prix des maisons ont grimpé en flèche au cours des deux dernières années, laissant de nombreux acheteurs pleins d’espoir à la recherche d’autres moyens d’entrer dans une maison sans avoir à payer une prime.
De nombreux acheteurs de maisons considèrent les saisies comme un excellent moyen d’économiser de l’argent sur une maison, mais l’achat d’une saisie n’est pas toujours aussi bon marché qu’il est censé l’être.
Bien que les propriétés en difficulté bénéficient souvent de rabais importants, il y a des secrets coûteux qui peuvent se cacher derrière les murs de ces maisons – des choses comme des arriérés d’impôts, des problèmes de fondation et d’autres problèmes qui peuvent être coûteux à résoudre.
Malgré les risques, beaucoup de ceux qui achètent des saisies sont en mesure de trouver des maisons parfaitement habitables pour moins que ce qu’ils auraient dépensé sur le marché régulier. Si vous songez à acheter une maison saisie, voici tout ce que vous devez savoir.
Types de biens saisis
Il existe différents types de saisies et plusieurs façons d’en acheter une. Voici un bref aperçu de certains des termes de base que vous devez connaître :
- Pré-saisie : Lorsqu’une maison est en pré-saisie, cela signifie que le prêteur a entamé le processus de saisie, mais que l’emprunteur est toujours propriétaire de la maison. Le propriétaire vend probablement parce qu’il ne peut plus payer son hypothèque et tente d’éviter une saisie.
- Vente flash: Une vente à découvert est un type de vente de maison où le prix de vente est inférieur à ce qui est dû sur l’hypothèque. Ces maisons peuvent ou non être en pré-saisie. Avec une vente à découvert, vous achèterez la maison du propriétaire, mais le prêteur devra accepter le montant.
- Vente aux enchères de forclusion : Une fois qu’un prêteur saisit une maison, la maison est mise en vente lors d’une vente aux enchères. Cela peut être une façon risquée d’acheter une propriété saisie, en particulier pour les débutants, car vous n’aurez probablement pas la possibilité d’inspecter la propriété avant de l’acheter, et vous serez coincé avec des problèmes de titre (tels que des taxes impayées) qui sont attachés à la maison.
- OER : Les propriétés saisies qui ne sont pas vendues aux enchères sont appelées propriétés immobilières, ou REO, car elles appartiennent au prêteur ou à une autre entité, telle que le département américain du logement et du développement urbain ou l’une des entreprises parrainées par le gouvernement qui soutient les hypothèques conventionnelles.
Comment trouver des biens saisis
Souvent, vous pouvez parcourir les propriétés saisies dans votre région en utilisant les mêmes méthodes que pour acheter une maison ordinaire, comme les sites d’annonces en ligne comme Zillow. Vous pouvez également consulter les maisons qui sont en pré-saisie ou qui sont vendues à découvert.
Les propriétés saisies appartenant aux entreprises parrainées par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac peuvent également être trouvées en ligne. Certaines de ces maisons peuvent avoir subi certaines réparations afin de les rendre éligibles au financement.
Le programme de Fannie Mae pour les propriétés saisies appartenant à Fannie s’appelle HomePath, tandis que celui de Freddie Mac s’appelle HomeSteps.
Pour voir les saisies à vendre appartenant à HUD, vous pouvez visiter le HUD Home Store.
Vous pouvez également consulter votre journal local pour les avis d’enchères de forclusion.
Travaillez avec un agent immobilier expérimenté
L’achat d’une forclusion est souvent similaire à l’achat d’une maison ordinaire. Mais cela comporte des risques importants et les lois entourant la saisie varient d’un État à l’autre, ce qui signifie que ceux qui souhaitent acheter une propriété saisie doivent travailler avec des professionnels qui savent ce qu’ils font.
« C’est une bonne idée de travailler avec un prêteur et un agent immobilier qui ont de l’expérience avec les maisons saisies pour vous aider à naviguer dans le processus hypothécaire et à identifier les options de financement qui s’offrent à vous », déclare Mike Qiu, propriétaire de Good As Sold Home. Acheteurs à Seattle.
Faites inspecter votre maison (si vous le pouvez)
Lorsque vous achetez une maison saisie, vous l’obtenez « telle quelle », ce qui signifie que vous ne pourrez pas vous rendre chez le vendeur et négocier des réparations pour les défauts que vous trouverez. Cela signifie que l’inspection de la maison est essentielle, car elle vous donnera une idée de la quantité de travail dont la maison a besoin et de la somme d’argent que vous pouvez vous attendre à dépenser pour la réparer.
Toutes les saisies ne présentent pas de problèmes importants, mais si la propriété a été abandonnée ou n’a pas été correctement entretenue, certains de ses principaux composants pourraient avoir besoin d’être réparés. Si elle a des problèmes plus importants, comme des dommages à la fondation, vous devrez vous demander si l’argent que vous dépenserez pour réparer la maison vaut ce que vous économiserez en achetant une propriété à prix réduit.
« Le principal défi est l’état dans lequel vous pouvez trouver la propriété, y compris les problèmes cachés tels que les problèmes de fondation, l’entretien différé, les systèmes inopérants, entre autres », explique Kofi Nartey, fondateur et PDG de la société immobilière GLOBL RED. « Mon récent acheteur d’une forclusion avait des milliers de dollars d’entretien différé à gérer, ainsi que des mises à jour et des réparations générales »
Le problème avec l’achat d’une forclusion est que vous n’aurez peut-être pas la possibilité de commander une inspection de la maison. Si vous achetez la maison aux enchères, vous ne pourrez pas faire inspecter la maison. C’est extrêmement risqué, car vous n’aurez aucune idée de l’état dans lequel la propriété pourrait être.
Lors de l’achat d’une propriété REO, vous aurez peut-être la chance de faire inspecter la maison par un inspecteur. Vous ne pourrez pas négocier les réparations, mais tant que vous avez une condition d’inspection dans votre contrat, vous pouvez vous retirer si vous décidez que les problèmes découverts par l’inspection dépassent vos capacités.
Options de financement pour les maisons saisies
Selon l’état de la propriété, vous pouvez avoir accès aux mêmes types de financement que vous auriez avec un achat de maison ordinaire, y compris des hypothèques conventionnelles, FHA, VA ou USDA.
Si la maison a besoin de réparations, un prêt de rénovation peut être une bonne option. Avec ce type d’hypothèque, vous pouvez combiner vos coûts de rénovation prévus avec le prix de vente en un seul prêt.
Les options de prêt de rénovation conventionnelles comprennent le prêt hypothécaire HomeStyle Renovation de Fannie Mae et le prêt hypothécaire CHOICERenovation de Freddie Mac. Pour les emprunteurs FHA, les prêts FHA 203(k) peuvent financer à la fois des réparations mineures et des réparations structurelles majeures.
Quel que soit le type de financement que vous utilisez, assurez-vous d’être pré-approuvé avant de commencer à faire des offres ou des soumissions, afin de savoir combien vous pouvez vous permettre et de montrer aux vendeurs que vous faites une offre solide.
Risques liés à l’achat d’un logement saisi
« L’achat d’une maison saisie peut être une bonne occasion d’obtenir une propriété à un prix réduit, mais cela peut aussi comporter des risques et des défis », a déclaré Qiu. « Il est important de faire vos recherches et de comprendre l’histoire, l’état et les problèmes juridiques de la propriété qui pourraient y être liés. »
Il est possible de trouver une forclusion qui n’a pas de problèmes majeurs et qui est presque prête à emménager. Mais parce que ces propriétés ont le potentiel d’être incroyablement coûteuses, il est important de comprendre ce que vous pourriez entreprendre et de faire ce que vous pouvez pour réduire vos risques.
La propriété peut avoir des problèmes, y compris des problèmes cachés
Les propriétés saisies ont souvent besoin d’au moins un peu de TLC pour les remettre en forme, et certaines nécessitent des réparations importantes. Étant donné que de nombreux composants de la maison peuvent coûter jusqu’à 10 000 $ à réparer ou à remplacer, les acheteurs de maisons saisies doivent faire preuve de diligence raisonnable pour s’assurer que la propriété est en bon état.
Mais découvrir des problèmes peut être difficile si vous achetez la maison lors d’une vente aux enchères, où vous n’aurez pas la possibilité d’inspecter la maison avant de l’acheter. Conduire devant la maison et jeter un coup d’œil à l’extérieur peut vous donner une idée de son état, mais l’intérieur pourrait cacher des problèmes coûteux.
Vous serez en concurrence avec des professionnels pour obtenir la maison
Lorsqu’il s’agit d’acheter des propriétés saisies, ceux qui cherchent à acheter une maison pour y vivre devront probablement rivaliser avec des investisseurs professionnels et des nageurs immobiliers.
Cela peut rendre difficile l’acceptation d’une offre ou la réalisation d’une enchère gagnante, et vous devrez peut-être soumettre un grand nombre d’offres ou d’enchères avant de pouvoir acheter une maison avec succès.
Le titre pourrait être nuageux
Si vous envisagez d’acheter une forclusion aux enchères, sachez que vous n’achetez pas seulement la maison ; vous achetez également tout le bagage légal qui l’accompagne.
Le titre d’une maison fait référence à qui détient les droits de propriété sur la propriété. Si une propriété a des nuages sur le titre, cela signifie qu’il y a une sorte de revendication qui s’y rattache. Cela pourrait inclure des choses comme les taxes foncières impayées, le privilège d’un mécanicien ou des problèmes avec qui possède réellement la maison.
Les problèmes de titre peuvent être coûteux à résoudre. Par exemple, si le propriétaire précédent a fait effectuer des rénovations sur la maison qu’il n’a jamais payées, l’entrepreneur peut avoir mis un privilège sur la propriété. Si vous achetez ensuite la maison, vous seriez légalement responsable de payer l’entrepreneur.
Si vous achetez une propriété REO qui n’est pas aux enchères, vous n’aurez généralement pas à vous en soucier, car le prêteur effacera le titre avant d’inscrire la propriété.
Vous pourriez finir par devoir expulser les habitants de la propriété
Il s’agit d’un autre risque propre aux propriétés achetées aux enchères. Si vous avez fait une enchère gagnante et êtes en mesure d’acheter avec succès une saisie aux enchères, vous devrez peut-être passer par une procédure d’expulsion pour expulser les anciens propriétaires s’ils refusent de partir volontairement.
Selon les lois de votre région, vous devrez peut-être suivre le même processus si la propriété a des squatters.
FAQ sur l’achat d’une maison saisie
Cela dépend du type de forclusion que vous achetez. Si vous achetez une propriété appartenant à une banque, une pré-saisie ou une vente à découvert, vous suivrez un processus similaire à l’achat d’une maison ordinaire, où vous faites une offre en soumettant un contrat d’achat.
Si vous achetez une forclusion aux enchères, vous devrez assister à l’enchère et faire une offre suffisamment élevée pour obtenir la maison. Selon les lois de votre État, vous devrez peut-être attendre un peu avant d’obtenir officiellement la maison, car de nombreux États offrent aux propriétaires une « période de rachat », pendant laquelle ils peuvent toujours récupérer leur maison même après qu’elle a été vendue lors d’une vente aux enchères de forclusion. .
L’achat d’une maison comporte toujours un certain risque, mais avec des ventes régulières, vous avez généralement le temps de parcourir la maison vous-même et de la faire inspecter pour réduire la probabilité d’acheter une propriété avec des problèmes majeurs.
Avec une propriété saisie, vous n’obtenez souvent pas ce temps. De plus, les saisies peuvent être laissées en mauvais état. Cela peut se produire pour diverses raisons, notamment si l’ancien propriétaire n’avait pas les moyens de faire l’entretien de base ou s’il a délibérément endommagé la maison avant de déménager.
Bien que les saisies soient souvent plus abordables que les maisons sur le marché général, elles comportent de sérieux risques. Les plus gros acheteurs de maisons saisies sont souvent des investisseurs et des vendeurs de propriétés, car ils ont à la fois l’expertise pour savoir quand une propriété pourrait être une bonne affaire et l’infrastructure pour gérer les réparations, les problèmes de titre et d’autres choses qui sont nécessaires pour transformer une saisie en un maison habitable.
Si vous envisagez d’acheter une forclusion, vous devez être prêt à faire beaucoup de recherches et à apprendre tout ce que vous pouvez sur le processus. Vous devriez également avoir un moyen de payer les réparations ou les rénovations que vous pourriez avoir à faire, ou la possibilité de faire du bricolage.