Ces marchés du logement sont les plus susceptibles de se corriger en fonction du comportement des acheteurs de forclusion

Les investisseurs immobiliers qui achètent des propriétés en difficulté lors d’une vente aux enchères de saisie ont télégraphié un possible ralentissement du marché du logement au cours des six derniers mois.

Une analyse plus approfondie du comportement des acheteurs de saisies montre quels marchés sont les plus susceptibles de voir une correction des prix des maisons au cours des six prochains mois.

Les acheteurs d’enchères de forclusion ont commencé à enchérir de manière plus prudente au deuxième trimestre de 2022, tel que mesuré par les données exclusives du marché Auction.com. Auction.com représente près de la moitié de toutes les ventes aux acheteurs tiers lors des enchères de forclusion à l’échelle nationale.

Une mesure clé du comportement des enchères de forclusion est le rapport entre l’enchère gagnante et la valeur estimée de la propriété – dans ce cas, la valeur «telle quelle» estimée de la propriété sur la base d’une évaluation extérieure ou d’un avis de prix de courtier au volant. L’inverse de ce ratio est le rabais d’achat du point de vue de l’acheteur.

Ce ratio a atteint un sommet depuis le début de l’année de 89% au premier trimestre 2022, ce qui représente une remise d’achat moyenne de 11% pour les acheteurs d’enchères de forclusion. Les chiffres du premier trimestre reflètent un rêve de fièvre du logement alimenté par une pandémie qui a eu autant d’impact sur le marché du logement en difficulté que sur le marché du logement au détail.

Pour aider à mettre en perspective l’impact du rêve de la fièvre pandémique : la remise moyenne sur achat aux enchères de saisies au troisième trimestre 2019 était de 21 %, soit près du double de la remise au premier trimestre 2022. Avant la pandémie, la remise moyenne sur achats aux enchères de saisies n’avait jamais baissé inférieur à 20 % au cours de n’importe quel trimestre aussi loin que les données nationales sont disponibles, au premier trimestre de 2015.

Mais la fièvre a éclaté au deuxième trimestre de 2022, du moins pour les promoteurs communautaires locaux qui sont les principaux acheteurs lors des enchères de forclusion. Ces acheteurs connaissent généralement la dynamique de leurs marchés immobiliers aussi bien que quiconque, d’autant plus que leurs rendements dépendent d’une anticipation correcte de ce à quoi ressemblera le marché dans les trois à six prochains mois – le temps qu’il leur faut généralement pour rénover une propriété en difficulté et le remettre sur le marché de détail pour la vente ou la location.

Au deuxième trimestre, la remise moyenne sur les achats a augmenté de 4 points de pourcentage pour atteindre 15 %, et au troisième trimestre, elle a encore augmenté de 8 points de pourcentage pour atteindre 23 %, soit plus du double de la remise moyenne six mois plus tôt et à égalité avec la période pré-pandémique. moyenne de 22 %.

Le retour des remises d’achat moyennes aux normes pré-pandémiques à l’échelle nationale indique que la plupart des investisseurs immobiliers locaux ne comptent plus sur l’appréciation vertigineuse du prix de l’immobilier comprise entre 15% et 20% dont ils ont bénéficié de la fin 2020 au début 2022. Au lieu de cela, ils reviennent aux remises d’achat moyennes avant la pandémie, lorsque l’appréciation du prix des maisons était en moyenne d’environ 5 % par an entre 2015 et 2019.

« Je ne pense pas que nous allons voir cette forte baisse (à l’échelle nationale) à moins que le chômage n’augmente beaucoup », a déclaré Paul Lizell, un investisseur immobilier et coach basé en Floride qui achète des propriétés en difficulté à Auction.com. « Là où vous verrez ces prix chuter … le sud de la Californie, Las Vegas, l’Arizona, la Floride seront touchés. »

Risque de correction des prix par région

D’autres acheteurs immobiliers en difficulté s’attendent également à un ralentissement plus important – et éventuellement à une correction des prix des maisons – sur certains marchés sélectionnés. Les données d’Auction.com montrent que les investisseurs immobiliers locaux qui achètent dans la région ouest du pays ont ajouté un coussin supplémentaire de 16 points à leurs remises d’achat moyennes lors des enchères de forclusion entre le premier trimestre 2022 (remise d’achat moyenne de 9 %) et le troisième trimestre 2022 (25 % de remise moyenne sur l’achat). rabais d’achat).

L’Ouest était la seule région dans laquelle la remise d’achat moyenne au T2 2022 lors de l’enchère de saisie était supérieure aux niveaux d’avant la pandémie, ce qui indique que les investisseurs locaux anticipent un ralentissement plus sévère dans cette région. Dans les trois autres régions, les remises d’achat moyennes au troisième trimestre étaient toujours égales ou inférieures à leurs niveaux d’avant la pandémie, ce qui indique qu’à ce stade, les investisseurs locaux n’anticipent qu’un retour à des niveaux normaux et ennuyeux d’appréciation du prix des maisons dans ces régions.

Risque de correction des prix par Metro

Au niveau métropolitain, le plus grand risque d’une correction des prix de l’immobilier, tel qu’indiqué par le comportement des acheteurs en matière de saisie, concernait le marché occidental de San Francisco. Les remises d’achat moyennes aux enchères de saisie à San Francisco ont augmenté de 16 points au troisième trimestre 2022 par rapport au troisième trimestre 2019. Il s’agit de la plus forte hausse parmi les 95 zones statistiques métropolitaines analysées dans les données d’Auction.com.

Les autres marchés occidentaux dans le top 10 pour le risque de correction des prix des maisons comprenaient Pueblo, Colorado, San Diego, Riverside-San Bernardino, Californie, Tucson, Arizona et Phoenix. La remise moyenne sur les achats de forclusion au troisième trimestre 2022 était supérieure d’au moins 8 points aux niveaux d’avant la pandémie sur ces cinq marchés.

Il y avait quatre marchés en dehors de la région Ouest dans le top 10 pour le risque de prix immobilier : Pensacola, Floride, Minneapolis-St. Paul, Lakeland, Floride et Davenport, Iowa.

Parmi les 10 premiers pour le risque de correction des prix des maisons sur la base de la comparaison avec les niveaux pré-pandémiques, Phoenix a affiché la plus forte variation sur six mois des remises moyennes sur les saisies. La remise moyenne de 22 % sur les achats de forclusion à Phoenix au troisième trimestre 2022 était de 28 points supérieure à celle d’à peine six mois plus tôt, lorsque les acheteurs d’enchères de forclusion achetaient des propriétés à 6 % au dessus la valeur telle quelle estimée en moyenne.