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« NAR a jeté 81 de ses plus grandes entreprises sous le bus », a déclaré Steve Murray, co-fondateur de RealTrends Consulting. « Ces entreprises représentent environ 500 000 de leurs membres, soit un tiers de leurs adhérents, et plus de 50 % des affaires réalisées. »
Le règlement de NAR, qui comprend des conditions telles que des contrats d’agence d’acheteur obligatoires et une interdiction d’afficher des offres de compensation coopérative sur les plateformes MLS, ne couvre que les maisons de courtage immobilier qui ont enregistré un volume de transactions de 2 milliards de dollars ou moins en 2022.
Les entreprises qui ne sont pas couvertes par le règlement comprennent des géants de l’industrie comme Boussole (228 milliards de dollars de volume de ventes en 2022), eXp Immobilier (159,1 milliards de dollars), Douglas Elliman (42,8 milliards de dollars), Hanna Holdings (36,7 milliards de dollars), et @propriétés (29,5 milliards de dollars). Chacune de ces entreprises a été classée parmi les huit premières de l’édition 2023. Tendances réelles 500qui sont basés sur les chiffres du volume des ventes de 2022.
Bien que l’accord de règlement de NAR ne couvre pas ces entreprises, le groupe professionnel a noté que ses avocats ont réussi à négocier une libération permettant à ces entreprises à plus gros volume d’utiliser si elles le souhaitent.
Dans une lettre envoyée aux membres du NAR, le président du groupe professionnel, Kevin Sears, a écrit que « NAR s’est battu pour inclure tous les membres dans le communiqué et a pu garantir que plus d’un million de membres soient inclus ».
Les mathématiques ne se dessinent pas
En apparence, la libération négociée par NAR pour les grandes entreprises peut sembler une excellente option, mais les choses deviennent plus compliquées lorsque l’on regarde les calculs.
Dans le règlement, les parties ont convenu que dans les 120 jours suivant l’approbation préliminaire, une entreprise qui souhaite emprunter cette voie doit déposer sur un compte séquestre un montant « égal à 0,0025 multiplié par son volume total annuel moyen de transactions au cours des quatre dernières années civiles ». années. » Sur la base de cette formule, Compass devrait payer 570 millions de dollars, Douglas Elliman de 107 millions de dollars et @properties de 74 millions de dollars.
En comparaison, NAR a accepté de payer 418 millions de dollars répartis sur quatre ans dans le cadre de son règlement. Les trois autres accusés qui ont réglé… N’importe où, RE/MAX et Keller Williams – ont accepté de payer respectivement 83,5 millions de dollars, 55 millions de dollars et 70 millions de dollars.
Selon les calculs de l’analyste du secteur Rob Hahn, si chaque entreprise acceptait d’utiliser le mécanisme de libération négocié de NAR, le fonds de règlement passerait de 626 millions de dollars (qui incluent les montants de règlement de NAR et des trois maisons de courtage) à environ 3 milliards de dollars.
« NAR paie un peu plus de 10 % du montant total des dommages, et ce sur quatre ans. Personne d’autre ne bénéficie de ces conditions favorables », a écrit Hahn dans l’édition du 16 mars 2024 de son NotoireROB Courriel. « Alors, quand j’ai écrit dans ma dépêche précédente que NAR avait remporté une victoire totale… ouais, c’est plutôt vrai. Mais c’est une perte assez importante pour l’industrie dans son ensemble.»
Un accord est peu probable
Les analystes du secteur estiment qu’il est très peu probable que des entreprises dont le volume de ventes annuel dépasse 2 milliards de dollars acceptent cet accord.
« Pour Compass, cela n’a certainement pas de sens », a déclaré Soham Bhonsle, analyste chez Compass. BTIG. « Sur la base d’un volume brut de transactions de 200 milliards de dollars, cela équivaut à 500 millions de dollars de règlement, soit environ deux fois et demie plus que le règlement combiné des trois maisons de courtage qui ont réglé. »
Ryan Tomasello, analyste industriel chez KBW, partage des réflexions similaires.
« D’après des calculs simples, certains de ces paiements sont irréalisables pour ces entreprises », a déclaré Tomasello.
Selon une analyse de RealTrends Consulting, basée sur des estimations prudentes, les 81 maisons de courtage de la cohorte dont le volume de transactions dépasse 2 milliards de dollars seraient confrontées à un montant total de règlement de 2,1 milliards de dollars.
« Cela représente près de 50 fois les bénéfices avant impôts de toutes ces entreprises en 2023 », a déclaré Murray. « Cela équivaut également à plus de 100 % de tous les revenus de l’entreprise de toutes ces maisons de courtage pour les quatre années en question. »
Explorer d’autres options
Avec des centaines de millions de dollars, voire plus, potentiellement en jeu, les analystes estiment que la majorité des entreprises tenteront de négocier leurs propres règlements. Mais comme l’a dit Bhonsle, cela pourrait conduire à un « large éventail de résultats ».
Même si les entreprises savent à quoi ressembleront les montants de leurs règlements si elles suivent la voie négociée par NAR, de nombreuses inconnues et questions se posent si elles choisissent de négocier seules. Mais James Dwiggins, le PDG de SuivantAccueila une théorie.
Dans un article sur LinkedIn, Dwiggins a postulé que les entreprises pourraient estimer les montants de leurs règlements en utilisant la même « formule » que RE/MAX, Anywhere et Keller Williams auraient pu utiliser pour régler. Cela équivaut à environ 50 % de leurs liquidités disponibles, ce qu’il a décrit comme « le meilleur scénario » pour de nombreuses entreprises.
D’après les calculs de Dwiggins, eXp (qui disposait de 126 millions de dollars de liquidités à la fin du quatrième trimestre 2023) aurait à payer 63 millions de dollars. Le vrai courtage, qui disposait de 33 millions de dollars à la fin du quatrième trimestre 2023, aurait besoin de 16,5 millions de dollars à régler. Compass, qui disposait de 166 millions de dollars fin 2023, devrait faire face à un montant de 83 millions de dollars.
Chez BTIG, Bhonsle est d’accord avec l’affirmation de Dwiggins selon laquelle les sociétés chercheront une voie distincte de l’accord de règlement de NAR. Mais il avait sa propre vision de la manière dont une entreprise pouvait arriver à une estimation du montant du règlement.
« N’importe où et RE/MAX se sont réglés en septembre, mais Keller Williams est celui à qui il faut vraiment faire attention, car ils ont réglé après avoir perdu le procès et je pense que ce sera un précédent », a déclaré Bhonsle.
Bhonsle suggère que les entreprises cherchant à conclure un accord pourraient estimer leurs chiffres en divisant le règlement de 70 millions de dollars de Keller Williams par le nombre d’agents, puis en appliquant ce montant à leur propre nombre d’agents.
« Les entreprises pourraient alors prendre ce chiffre et dire : ‘Écoutez, Keller Williams vient de faire ça et c’était après la perte de Sitzer/Burnett.’ Pourquoi nous demande-t-on maintenant de nous contenter d’autant plus ?’ », a déclaré Bhonsle.
Problèmes relationnels
Alors qu’une grande partie de l’attention sur l’accord de règlement de NAR a été portée sur la manière dont les termes de l’accord affecteront les activités des agents et des courtiers, certains acteurs du secteur se demandent quel est l’impact du seuil de volume de ventes de 2 milliards de dollars fixé par NAR sur la relation du groupe commercial avec certains des plus grands acteurs du secteur.
« Ce qui, à première vue, ressemblait à une victoire massive pour NAR et pour l’industrie s’avère être quelque chose de bien moindre. Non pas à cause de ce que les avocats des plaignants ont fait, mais à cause de ce que NAR a fait – ou plus précisément, n’a pas fait », a écrit Hahn dans son bulletin d’information. « À défaut de consulter… en fait, à défaut même de informer … Certains des dirigeants les plus puissants, les plus importants et les plus francs de l’industrie lors des négociations constituent une énorme erreur.
Au Conseil des fournisseurs de services immobiliersle président et directeur exécutif Ken Trepeta se demande si certaines de ces entreprises pourraient finalement décider de se tourner vers NAR.
« Une entreprise pourrait tout d’un coup jeter NAR – qui est l’un de ses coaccusés dans un procès – sous le bus et dire : ‘Vous avez établi cette règle et vous nous avez fait suivre cette règle' », a avancé Trepeta. « La porte pourrait désormais être ouverte à ce type de procès car ils pourraient prétendre que NAR a imposé la règle et qu’elle devrait être responsable des dommages. »
Peu importe ce que décident de faire les cabinets de ce que Hahn a appelé le « Club des deux milliards », leurs professionnels du droit ont toujours du pain sur la planche.