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Le troisième jour du procès très conséquent de la commission du courtier acheteur du recours collectif Sitzer/Burnett comprenait une analyse approfondie du matériel de formation utilisé par diverses maisons de courtage et du témoignage de trois des plaignants nommés.
Plusieurs dirigeants de l’industrie, dont René Galicia, ancien directeur de l’engagement MLS au Association nationale des agents immobilierset Rodney Gansho, responsable de l’engagement chez NAR, sont de nouveau apparus via une déposition vidéo, selon les rapports d’Inman News.
Gansho est chargé d’aider NAR à établir sa politique de coopération claire, entrée en vigueur en 2019 et qui est au cœur de ce procès. Dans son témoignage, Gansho a confirmé que le « Guide de conformité antitrust » de NAR stipule que les membres ne devraient pas discuter des frais avec leurs concurrents et que les agents ne devraient jamais utiliser de déclarations telles que : « J’aimerais réduire la commission, mais personne ne montrera votre maison. »
Michelle Figgs, ancienne analyste principale de l’industrie chez Keller Williams, est apparu ensuite. Dans la déposition vidéo de Figgs, Michael Ketchmark, l’avocat principal des plaignants, l’a interrogée sur une étude de 2003 intitulée « L’entrée gratuite peut-elle être inefficace ? Commissions fixes et gaspillage social dans le secteur immobilier », qu’elle avait envoyé à Ruben Gonzalez, l’économiste en chef de Keller Williams, il y a environ six ans.
L’étude attribue « l’apparente uniformité des taux de commission » à la collusion.
« Pourquoi les taux de commission semblent-ils si insensibles aux forces économiques ? Nous n’avons pas de réponse à cette énigme. Une possibilité est que cela reflète une collusion de la part des courtiers immobiliers, peut-être renforcée par le fait que chaque agent immobilier doit passer par le MLS local, ce qui permet de détecter facilement les baisses de prix », indique l’étude.
Dans sa déposition, Figgs a déclaré que depuis l’envoi du courrier électronique à Gonzalez, elle avait « largement rejeté » l’étude.
Ketchmark a également souligné les notes de Figgs lors d’une réunion de Keller Williams en mai 2015, dans lesquelles elle a écrit que « Gary [Keller] croit fermement à la théorie de la collusion expliquant pourquoi les commissions sont stables. ‘Coopétition.’
Figgs a déclaré à Ketchmark qu’elle ne savait pas si Keller lui-même ou quelqu’un d’autre lors de la réunion avait fait cette déclaration.
Meredith Maples, directrice principale de l’Université KW, a également comparu devant le jury via des séquences de déposition vidéo préenregistrées. Dans sa déposition, Ketchmark a interrogé Maples sur la politique antitrust de KW, qui interdit les discussions sur les commissions, et comment elle a concilié cela avec les diapositives des événements de KW qui montrent des informations sur des commissions de 3 % pour chaque partie de la transaction immobilière.
Maples a déclaré à Ketchmark que les diapositives et les scripts étaient des modèles que les agents pouvaient utiliser comme guides dans leur propre entreprise.
« Tout ce que nous incluons du point de vue du scénario est une situation hypothétique », a déclaré Maples. « Nous ne disons pas aux gens combien ils doivent facturer. »
Ketchmark a rétorqué que rien sur les diapositives ne désignait les éléments comme modèle. Il a ensuite cité la définition d’un modèle donnée par Keller Williams : « Un modèle de quelque chose à fabriquer ; un exemple à suivre ; servant ou pouvant servir de modèle à imiter. À partir de là, Ketchmark a déclaré que Keller Williams enseigne à ses agents qu’un « modèle fonctionnera pour vous si vous le suivez ».
Ketchmark a également montré des images de RE/MAX Déposition du PDG Nick Bailey, qui a été enregistrée avant que RE/MAX ne dépose son accord de règlement. Malgré la comparution de Bailey via les images préenregistrées, RE/MAX n’est plus défendeur dans le procès.
Dans la vidéo, Bailey confirme que RE/MAX exige que ses franchisés appartiennent à NAR et suivent donc ses politiques et son code d’éthique MLS.
« Je crois que la MLS découle du concept de coopération et de compensation », a déclaré Bailey. Il ajoute toutefois que si la règle de rémunération coopérative n’était pas obligatoire, RE/MAX ne croit pas qu’elle changerait le comportement des agents vendeurs.
Bailey a également souligné que la règle est une politique NAR et non une politique RE/MAX. Dans l’entente de règlement de RE/MAX, la firme a indiqué qu’elle n’exigeait plus, entre autres, que ses franchisés et leurs agents appartiennent à NAR.
Comme les dirigeants d’autres maisons de courtage, Ketchmark interroge Bailey sur le matériel de formation des agents RE/MAX, qui utilise également l’exemple d’une commission de 6 %.
« C’est uniquement à titre d’exemple », a déclaré Bailey. « Nous sommes très clairs sur le fait que les commissions sont négociables. »
Cependant, après d’autres questions, Bailey a déclaré que les déclarations contenues dans les supports de formation concernant la non-réduction des commissions apparaissaient dans les supports de formation pour servir d’exemple sur la manière de gérer les objections.
Ryan Gorman, l’ancien président de Banquier Coldwellest également apparu via un dépôt vidéo. Immobilier partoutla société mère de Coldwell Banker, a également déposé un accord de règlement et n’est plus défendeur dans la poursuite.
Dans sa déposition, Gorman a noté qu’Anywhere avait soumis une proposition au NAR au printemps 2022 déclarant que « le caractère obligatoire de [NAR’s cooperative compensation] la règle est inutile et devrait être abrogée. Gorman a déclaré qu’il croyait comprendre que la proposition n’était pas sortie du comité.
Gorman a également été interrogé sur le matériel de formation utilisé chez Anywhere Brands. En réponse à un vendeur demandant si un agent réduirait sa commission, le matériel de formation suggère aux agents de répondre : « Je ne peux pas réduire ma commission car je ne vous offrirai jamais moins que mon meilleur. »
Dans son témoignage, Gorman a déclaré à Ketchmark qu’Anywhere ne forme pas ses agents pour fixer des commissions à un certain niveau. Gorman a également noté qu’il pensait avoir vu des documents contenant des exemples de 5 pour cent et 7 pour cent « et la grande majorité étant vierges ».
La procédure de mercredi comprenait également le témoignage de Hollee Ellis, la première plaignante à comparaître. Ellis est propriétaire d’une maison dans le Missouri et fille d’un vétéran du secteur immobilier depuis 30 ans. Au cours de sa vie, Ellis a vendu quatre maisons et en a acheté cinq, dont une a été vendue pendant la période applicable à la poursuite. Concernant la vente de la maison en question, Ellis a déclaré qu’elle avait payé une commission de 6 % sur la vente de la maison.
Selon Ketchmark, la part de la commission de l’agent de l’acheteur sur la vente de la maison d’Ellis représentait 20,55 % de sa valeur nette, ce qui signifie que les commissions des deux agents ont absorbé environ 40 % de la valeur nette qu’elle avait accumulée sur la propriété.
« C’était une pilule difficile à avaler que nous repartions avec si peu », a déclaré Ellis.
Ellis a déclaré au jury qu’elle souhaitait se joindre au procès dans l’espoir de mettre fin à cette « pratique déloyale ».
Ellis a été contre-interrogé par Barack Echols pour Keller Williams et Robert MacGill pour AccueilServices d’Amérique. NAR a refusé la possibilité de contre-interroger Ellis.
Les plaignants Rhonda Burnett et Jeremy Keel ont également témoigné en personne mercredi.