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Les spéculations tournent toujours autour des accords de règlement des poursuites judiciaires proposés par la commission RE/MAX et N’importe où dans les procès Sitzer/Burnett, Moehrl et maintenant Nosalek.
Les accords de règlement décrivent des changements de politique spécifiques, notamment le fait de ne plus exiger que les agents soient membres du Association nationale des agents immobiliers ou suivez le code d’éthique de NAR ou le manuel MLS, et informez les agents qu’ils ne sont pas obligés de faire ou de recevoir des offres de rémunération coopérative.
Les accords dégagent également toutes les filiales et sociétés affiliées de RE/MAX ou Anywhere de toute responsabilité en cas de poursuite.
Pour l’analyste du secteur Rob Hahn, cela signifierait qu’une maison de courtage indépendante qui devient franchisé RE/MAX ou Anywhere avant l’approbation du règlement bénéficierait de l’immunité contre les poursuites en matière de commission. En effet, rien dans l’accord de règlement ne mentionne la durée pendant laquelle un franchisé doit faire partie de l’entreprise pour bénéficier de l’immunité.
Cependant, Hahn note que le règlement ne couvre que les entités lorsqu’elles font partie de RE/MAX ou Anywhere, et que les entités qui étaient liées à une autre entreprise défenderesse (soit AccueilServices d’Amérique ou Keller Williams) sont exclus du règlement.
Cela signifie que si une franchise Keller Williams devenait une franchise RE/MAX, elle ne ferait pas partie de l’accord de règlement.
Sur la base de ce raisonnement, dans l’édition du 2 novembre de son NotoireROB newsletter par courrier électronique, Hahn postule que si Boussole devaient devenir un Sotheby’s franchise (Sotheby’s Compass), en supposant que les accords de règlement soient approuvés, elle serait à l’abri du procès Gibson, dans lequel elle est désignée comme défendeur.
Lorsqu’on leur a demandé quel impact l’accord de règlement aurait sur les franchises Anywhere, les porte-parole du conglomérat immobilier ont souligné à plusieurs reprises l’inclusion des franchisés dans la clause des « parties libérées » de l’accord.
« Le règlement dégage notre société, nos agents affiliés et nos franchisés de toute responsabilité liée à ces réclamations », a écrit la société dans un communiqué après le verdict dans le procès Sitzer/Burnett la semaine dernière. « Le verdict du jury, bien que décevant, ne modifie pas notre règlement, et nous sommes impatients d’obtenir l’approbation du tribunal et de mettre en œuvre notre accord de règlement. »
Mais les experts en droit antitrust pensent que les choses ne sont pas aussi simples.
« Je ne vois pas en quoi il existe une immunité », Mike Ruggio, associé chez Taylor English Duma LLP et professeur de droit antitrust à la faculté de droit de Pittsburgh. « Même s’ils étaient des maisons de courtage indépendantes auparavant, cela ne les libère pas de poursuites supplémentaires à l’avenir. »
Selon Ruggio, même si les accords de règlement peuvent protéger une société indépendante affiliée à RE/MAX ou Anywhere contre des poursuites judiciaires liées à son comportement futur, tout ce qui précède son adhésion à RE/MAX ou Anywhere pourrait être équitable.
« L’avocat du demandeur examinera le moment où une maison de courtage est devenue franchisé et dira ‘tout ce dont nous nous plaignons s’est produit alors que vous n’étiez pas franchisé' », Francis Riley, associé chez Saul Ewing LLPdit.
Selon cette interprétation, Compass ne serait pas à l’abri du procès Gibson s’il rejoignait Sotheby’s aujourd’hui, car le délai pour le recours collectif est défini comme étant du 31 octobre 2019 à aujourd’hui.
De plus, si les règlements accordaient l’immunité aux maisons de courtage qui ont rejoint RE/MAX ou Anywhere, on pourrait s’attendre à voir une augmentation massive des accords de franchise ou même des agents individuels rejoignant les sociétés pour éviter d’être le prochain défendeur dans un procès pour commission. Toutefois, cela ne semble pas être le cas.
Bien que RE/MAX ait indiqué que ses ventes de franchises avaient augmenté de 35 % depuis le début de l’année au 30 septembre, le nombre d’agents aux États-Unis a continué de baisser au troisième trimestre, chutant de 6 % d’une année sur l’autre à 56 494 agents. Cela représente une baisse de plus de 2 000 agents depuis le début de l’année.
Avec une date d’audience préliminaire pour les accords de règlement fixée au 20 novembre 2023 et une injonction à venir concernant le procès Sitzer/Burnett, les maisons de courtage devront attendre et voir si elles peuvent obtenir une protection contre de futures poursuites judiciaires ou si leurs noms pourrait figurer sur la prochaine liste des accusés.