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Ken Kahan gagne sa vie en construisant des maisons.
Une spécialité? Les complexes d’appartements de luxe situés dans les quartiers de Los Angeles, tels que Palms et Silver Lake, sont principalement composés d’unités au tarif du marché, mais également d’une poignée d’unités abordables soumises à des restrictions de revenus.
Cela peut être une bonne affaire, mais dernièrement cela l’est moins.
« Nous avons reculé », a déclaré Kahan, président du California Landmark Group. « Les mesures ne fonctionnent pas. »
Dans toute la Californie et dans tout le pays, les promoteurs ont commencé à construire moins de logements en 2023, une baisse qui, selon certains experts, pourrait éventuellement faire grimper encore plus les prix des logements et les loyers à mesure que les pénuries d’offre s’aggravent.
Les développeurs citent plusieurs raisons pour retarder les nouveaux projets. Il existe des coûts de main-d’œuvre et de matériaux élevés, ainsi que de nouvelles réglementations locales qui, ensemble, rendent plus difficile la réalisation de bénéfices.
Le facteur le plus important – et qui touche tout le pays – est peut-être le coût élevé de l’emprunt. La hausse des taux d’intérêt non seulement rend l’achat d’une maison plus coûteux pour les Américains, mais elle ajoute également des coûts supplémentaires pour les promoteurs qui doivent débourser plus d’argent pour construire et gérer leurs projets.
En conséquence, moins de projets sont financièrement rentables à construire et moins de logements sont construits.
« Il s’agit avant tout du coût de la dette », a déclaré Ryan Patap, analyste pour la société de recherche immobilière CoStar.
Au total, des données préliminaires en provenance des États-Unis. Le Bureau du recensement montre que les permis de construire pour de nouvelles maisons à l’échelle nationale ont chuté de 12 % en 2023 par rapport à l’année précédente et de 7 % en Californie. Des baisses ont été enregistrées tant dans les maisons unifamiliales – dont la plupart sont généralement à vendre – que dans les maisons multifamiliales – qui sont principalement louées.
Dan Dunmoyer, président de la California Building Industry Assn., a déclaré que l’une des principales raisons de ce déclin est que de nombreux constructeurs de maisons à vendre prévoyaient « un ralentissement massif » et ont arrêté d’acheter des terrains à développer lorsque les taux hypothécaires ont grimpé en flèche en 2022.
Puis une drôle de chose s’est produite. La demande pour leur produit n’a pas explosé autant que prévu, en grande partie parce que les propriétaires existants ne voulaient pas vendre et se débarrasser des taux hypothécaires ultra bas.
« Les constructeurs se sont en quelque sorte réveillés et ont réalisé ‘Oh, c’est juste nous [selling homes] », a déclaré Dunmoyer. « Mais nous ne nous tournons pas en un rien de temps. »
Alors que les constructeurs à vendre redémarrent leurs moteurs pour profiter d’une pénurie d’annonces, des signes d’amélioration apparaissent. Au cours des deux premiers mois de cette année, les constructeurs californiens ont obtenu 35 % de permis de plus pour des maisons unifamiliales qu’au cours de la même période un an plus tôt, selon les données du recensement.
Les permis pour les logements multifamiliaux ont continué de baisser, chutant de 33 %.
Ces divergences sont probablement dues à plusieurs facteurs, a déclaré Rick Palacios Jr., directeur de recherche chez John Burns Research and Consulting.
Dans l’ensemble, les constructeurs de maisons unifamiliales ont accès à une source d’endettement plus large qui n’est pas aussi vulnérable à la hausse des taux d’intérêt. Sur le marché des maisons unifamiliales, la pénurie d’offre s’est également aggravée et les prix des logements grimpent.
Pendant ce temps, les loyers dans de nombreux endroits – y compris à Los Angeles – ont légèrement baissé à mesure que les logements vacants ont augmenté, en partie parce que la construction d’appartements a été relativement robuste ces dernières années.
« Les maisons unifamiliales solides et multifamiliales faibles sont un thème assez constant dans la majeure partie du pays », a déclaré Palacios. « Il est difficile de trouver un marché où les promoteurs et les investisseurs s’enthousiasment pour les appartements. »
Dans la ville de Los Angeles, les promoteurs doivent faire face à un autre facteur : mesurer l’ULA.
La taxe sur les mutations immobilières à l’échelle de la ville est entrée en vigueur l’année dernière pour financer des logements abordables et a suscité la colère du secteur immobilier.
Bien qu’elle soit connue sous le nom de « taxe sur les demeures », à de rares exceptions près, elle s’applique à toutes les propriétés vendues pour plus de 5 millions de dollars, qu’il s’agisse de stations-service, de centres commerciaux, d’immeubles à appartements ou de véritables demeures. En vertu de cette mesure, un vendeur se voit facturer 4 % du prix de vente pour les propriétés vendues au-dessus de 5 millions de dollars et en dessous de 10 millions de dollars.
À 10 millions de dollars et plus, la taxe est de 5,5 %.
Les promoteurs d’appartements et les courtiers immobiliers ont déclaré que les coûts supplémentaires imposés par l’ULA rendent encore plus difficile la réalisation d’un bénéfice raisonnable dans ce qui peut être une activité risquée.
En effet, lors de la construction d’appartements, les promoteurs vendent souvent leur produit fini, ce qui déclencherait probablement la taxe ULA pour tout immeuble de plus de 15 unités, selon Greg Harris, courtier immobilier chez Marcus et Millichap. Même les promoteurs qui conservent leurs propriétés doivent généralement contracter une hypothèque sur le bâtiment fini – et Harris a déclaré que les prêteurs sont prêts à donner moins parce qu’eux aussi devraient payer la taxe s’ils saisissent et vendent la propriété.
« ULA est comme le dernier clou du cercueil », a déclaré Robert Green, un développeur de Los Angeles. « Cela n’aurait pas pu arriver à un pire moment. »
De nombreux projets d’appartements ont vu le jour dans des circonstances économiques différentes et ont ouvert ces dernières années ou le seront bientôt. Cette offre devrait contribuer à maintenir les loyers bas pendant un certain temps, mais pas pour toujours, a déclaré Richard Green, directeur exécutif du USC Lusk Center for Real Estate.
Dans deux ou trois ans, à mesure que moins d’appartements seront achevés, « nous verrons les loyers recommencer à augmenter », a-t-il déclaré.
Ce serait un coup dur pour les Californiens qui ont du mal à trouver un logement dans un État coûteux où des milliers de personnes dorment dans la rue.
Les cycles économiques, bien entendu, les flux et reflux et la construction peuvent rebondir.
La Réserve fédérale prévoit de réduire les taux d’intérêt plus tard cette année, ce qui pourrait aider davantage de projets à avoir un sens financier, tout comme la hausse des loyers.
Les vendeurs de terrains pourraient également baisser leurs prix demandés pour s’adapter à la hausse des coûts des promoteurs, notamment ULA à Los Angeles.
Normalement, l’analyste immobilier Patap a déclaré qu’il s’attendrait à ce que la construction d’appartements rebondisse à mesure que les prix des terrains s’ajustent à la baisse. Mais il a noté que les promoteurs se disent également prudents quant à la construction à Los Angeles en raison d’un changement politique plus large dans la ville, plus favorable aux restrictions imposées aux propriétaires et plus favorable à la protection des locataires.
Dans la ville de Los Angeles, les permis multifamiliaux ont chuté de 24 % en 2023, contre 19 % dans le comté de Los Angeles, selon les données du recensement. (Les données du Construction Industry Research Board montrent des baisses encore plus importantes : 49 % dans la ville et 39 % dans le comté.)
Laurie Lustig-Bower, courtier immobilier commercial chez CBRE, a déclaré que certains propriétaires fonciers de Los Angeles ont réduit leurs prix de vente, mais « s’ils n’ont pas un pistolet sur la tempe », ils attendent que les promoteurs puissent payer davantage.
Ces dernières années, les législateurs des États ont pris des mesures pour faciliter la construction de logements, en partie en érodant le contrôle local sur les décisions d’utilisation des terres.
La maire de Los Angeles, Karen Bass, a également accéléré la construction de bâtiments 100 % abordables dans le cadre de sa directive exécutive 1, tandis que la ville a récemment exempté les petits projets de certaines exigences de captage des eaux pluviales.
Mott Smith, président du Council of Infill Builders, a déclaré que davantage devait être fait pour augmenter le nombre de nouvelles maisons à Los Angeles et a cité la décision relative aux eaux pluviales comme le type de mesures que le gouvernement devrait prendre.
« La ville n’a aucune influence sur les taux d’intérêt… [but] ce qu’il contrôle, c’est le processus d’approbation d’un projet », a déclaré Smith. « Il y a tellement d’opportunités. »
Pour l’instant, les développeurs affirment qu’il est difficile de trouver des opportunités.
Kahan a déclaré que son entreprise évalue constamment les achats potentiels de terrains et qu’au moins une fois par semaine, elle estime que cela n’a pas de sens d’acheter et de construire.
Il prévoit d’acheter des terrains dans le sud de la Californie d’ici la fin de l’année, mais principalement en dehors de la ville de Los Angeles, où Kahan a déclaré qu’il recherchait de plus en plus en raison des coûts de l’ULA, qui, contrairement aux taux d’intérêt actuels, ne devraient pas changer.
Jusqu’à présent, Kahan a déclaré qu’il n’avait pas encore trouvé d’accord qui fonctionnerait – à l’intérieur ou à l’extérieur des frontières de la ville.