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Au cours de la dernière année environ, nous avons constaté une augmentation des questions relatives aux conflits de commissions entre les courtiers et leurs clients. Cela peut être le résultat de moins d’inscriptions et de ventes plus lentes, mais nous ne le savons pas avec certitude.
Un litige de commission typique survient lorsque, après la signature d’un contrat d’inscription ou d’un contrat acheteur-courtier :
- Un vendeur-client « annule » un contrat d’achat valide.
- Un vendeur-client annule une annonce.
- Un vendeur-client autorise la saisie du bien.
- Un vendeur-client refuse de payer le montant total de la commission convenue. De même, des litiges de commission peuvent survenir lorsqu’un acheteur-client achète finalement une propriété peu de temps après la fin de la relation avec son agent immobilier.
Considérez le scénario suivant, assez courant, et le résultat :
Un vendeur signe un contrat d’inscription avec une agence immobilière pour six mois. Le contrat d’inscription contient une clause de dommages-intérêts liquidés prévoyant que « [t]Le même montant de commission de vente ou de location sera dû et payable au Courtier si, sans le consentement du Courtier, les Locaux sont retirés de cette Liste, autrement retirés de la vente ou de la location ou loués, transférés ou cédés par le Propriétaire. »
Le contrat d’inscription prévoyait en outre que « [i]Si la réalisation d’une vente ou d’une location est empêchée par défaut du Propriétaire, ou avec le consentement du Propriétaire, la totalité de la commission de vente ou de location, selon le cas, sera versée au Courtier par le Propriétaire. »
Trois mois après la mise en vente, le vendeur décide qu’il ne souhaite plus vendre la propriété mais refuse de payer une commission. Dans un tel scénario, le courtier a généralement le droit de demander une commission basée sur la clause de dommages-intérêts (qui se trouve dans la plupart des contrats d’inscription « standard » dans la plupart des États).
Si vous êtes un agent ou un courtier impliqué dans un litige de commission, vous devriez envisager de faire ce qui suit avant d’intenter une action contre votre ancien client pour une commission :
- Confirmez qu’un accord d’inscription ou un accord acheteur-courtier approprié existe. Les accords d’inscription doivent généralement être écrits et contenir diverses dispositions obligatoires, notamment une durée ou une date d’expiration précise, le montant de la rémunération du courtier et les signatures. S’il n’y a pas d’écrit, les tribunaux peuvent rejeter une action en commission.
- Soyez certain de vouloir intenter une action contre un ancien client. Lorsque quelque chose comme cela se produit, il peut être plus avantageux de sauver la relation que de demander un paiement. Ces différends peuvent être laids et longs, alors assurez-vous que le montant que vous recherchez vaut la peine d’être poursuivi.
- Confirmez que la probabilité d’une demande reconventionnelle ou d’une autre action intentée par votre ancien client est faible. Parfois, l’initiation d’une réclamation de commission se heurte à une réclamation de représailles selon laquelle l’agent ou la maison de courtage a fait quelque chose de mal. Dans de nombreux cas, ces revendications sont sans fondement juridique, mais elles doivent néanmoins être prises au sérieux.
- Confirmez que vos documents de courtage (p. ex. manuels de politiques et de procédures, etc.) autorisent le dépôt d’une demande de commission. Certaines maisons de courtage interdisent carrément l’initiation de ces types de litiges.
Si vous êtes un agent et que votre courtier vous autorise à demander le paiement d’une commission, assurez-vous d’avoir cette approbation par écrit. De plus, les courtiers devraient envisager de fournir une cession formelle et écrite d’une réclamation de commission à un agent et demander d’être indemnisés et tenus à couvert s’ils sont nommés dans une réclamation déposée par un client.
Selon la loi dans la plupart des États, les courtiers ont généralement le dessus et des recours solides disponibles si un client annule une annonce, se retire d’une vente ou achète une propriété peu de temps après l’expiration d’un accord acheteur-courtier. Cela dit, poursuivre un ancien client ne devrait être fait qu’après un examen attentif des points susmentionnés.
Patrick MacQueen est le fondateur de Médaillé Juridique à Chandler, Arizona.
Cet article est à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un avis juridique. Demandez toujours l’aide d’un avocat dans votre état pour consulter sur les questions de commission.