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Quand le département de la Justice (DOJ) a révélé la semaine dernière les changements qu’il aimerait voir dans la façon dont les agents et courtiers immobiliers sont rémunérés par le biais de sa déclaration d’intérêt déposée au Réseau d’information sur la propriété MLS poursuite contre les commissions, rares sont les acteurs du secteur immobilier qui ont été surpris par la volonté de l’agence de dissocier les commissions.
Début septembre 2023, Steve Murray, le co-fondateur de Conseil en tendances réellesdit Fil de logement qu’il croyait que c’était une issue possible.
« Dans le pire des cas, le courtier représentant l’acheteur devra négocier ses propres honoraires avec son client et le vendeur ne pourra plus être obligé de faire une offre globale de compensation afin de s’inscrire sur la MLS », a déclaré Murray.
Près de six mois plus tard, Murray maintient cette affirmation.
« Si le tribunal et le juge acceptent cela, ce sera le pire résultat possible pour l’industrie », a déclaré Murray. « C’est aussi le pire résultat possible pour des millions d’acheteurs de maison. »
Comme indiqué dans sa déclaration d’intérêt, la bataille du DOJ avec le secteur immobilier au sujet des commissions remonte à des décennies. Murray, qui a témoigné dans de nombreuses poursuites intentées au fil des ans, affirme que le DOJ ne semble pas comprendre comment fonctionne le système actuel.
« Le résultat souhaité par le DOJ ne ferait que réduire les coûts pour les vendeurs, mais cela mettrait les acheteurs dans un trou », a déclaré Murray. « Ils ont vécu tout cela et cela finira par être punitif pour les acheteurs. Ils semblent penser que les avantages pour les vendeurs, qui en sont les seuls bénéficiaires, l’emportent sur tous les inconvénients.
Selon la proposition du DOJ, la pratique de compensation coopérative – dans laquelle l’agent inscripteur fait une offre de compensation à l’agent de l’acheteur dans le MLS – serait illégale.
« Empêcher les vendeurs et les agents inscripteurs de fixer les commissions acheteur-courtier favoriserait une plus grande concurrence sur les prix et l’innovation sur le marché des services des courtiers », a écrit le DOJ dans le dossier.
« Si les acheteurs fixent directement la rémunération de leurs propres courtiers, certains courtiers acheteurs pourraient choisir de proposer des honoraires forfaitaires ou des taux horaires au lieu de commissions en pourcentage, car le temps et les efforts requis par un courtier acheteur ont une faible corrélation, le cas échéant, au prix de vente final de la maison. Et la plupart, sinon la totalité, des acheteurs préféreraient probablement une structure tarifaire qui ne récompense pas leur courtier pour les avoir aidés à payer. plus pour une maison. »
Malgré son désir évident de s’éloigner de la rémunération des agents acheteurs par le vendeur, le DOJ a noté que si certains acheteurs peuvent choisir de payer de leur poche pour la représentation, d’autres pourraient choisir de demander au vendeur de payer un montant spécifié au courtier acheteur dans son offre. lettre, semblable à celle utilisée lorsque l’on demande au vendeur de l’aider à couvrir des éléments tels que les frais de clôture.
Le DOJ a déclaré qu’il soutenait cette méthode car elle permet « à un vendeur de comparer facilement les offres qui incluent une demande au vendeur de payer le courtier de l’acheteur avec des offres qui n’incluent pas une telle demande ».
Ted Tozer, l’ancien président de Ginnie Mae et boursier non-résident actuel au Centre de politique de financement du logement de l’Urban Institute, partage un avis similaire. D’après l’expérience de Tozer, le niveau de service fourni par les agents acheteurs varie souvent selon les individus, ainsi que le niveau de service requis par le client.
« L’essentiel est que, dans une certaine mesure, je suis d’accord avec le ministère de la Justice sur le fait que cela devrait faire partie du processus de négociation », a déclaré Tozer. « En tant qu’acheteur, vous devriez être en mesure de décider du type de niveau de service que vous souhaitez de la part de votre courtier.
« Êtes-vous quelqu’un qui achète votre 25e maison et vous avez juste besoin que quelqu’un soumette votre offre, ou êtes-vous un acheteur d’une première maison et vous avez besoin de quelqu’un pour vous guider tout au long du processus ? »
Selon Tozer, cela permet aux acheteurs et aux vendeurs de négocier indépendamment la rémunération de leur agent avant de se réunir pour négocier la vente d’une maison. À ce stade, ils peuvent choisir de revoir la rémunération de l’agent si l’acheteur demande au vendeur de payer ses honoraires d’agent.
« De cette façon, tout cela fait partie du contrat de vente, et l’acheteur n’a pas à débourser pour payer le courtier, comme c’est le cas aujourd’hui », a déclaré Tozer. « Dans les poursuites, les vendeurs sont contrariés de n’avoir aucun contrôle sur le paiement du courtier de l’acheteur. Mon point est donc le suivant : donnons-leur leur mot à dire. Ne changez pas le processus global ni la provenance de l’argent, mais donnez-leur plus de transparence.»
Mais Tozer y voit également des problèmes potentiels, notamment celui des vendeurs qui refusent de négocier et ne couvrent pas les frais d’agent de l’acheteur.
« En faisant cela, ils pourraient éliminer la moitié de leurs acheteurs potentiels, donc je ne pense pas qu’ils le feront, mais cela pourrait faire partie de la situation des négociations », a déclaré Tozer.
Bien que Tozer ne pense pas que cela soit probable, s’il arrive un moment où les acheteurs doivent payer leurs propres frais de courtage, il a déclaré que cela serait dévastateur pour les premiers acheteurs.
« Les acheteurs d’une première maison vont cesser d’exister », a déclaré Tozer. « À l’heure actuelle, les primo-accédants ont suffisamment de problèmes pour obtenir un acompte de 3,5 % pour un prêt FHA. Si vous ajoutez à cela qu’ils doivent payer 3 % supplémentaires à leur courtier, vous allez simplement les mettre en échec.
Gary Acosta, co-fondateur et PDG de Association nationale des professionnels hispaniques de l’immobilier (NAHREP), est d’accord avec Tozer.
« Cela va avoir un impact significatif sur eux », a déclaré Acosta à propos des primo-accédants. « Ils vont repousser leur quête d’accession à la propriété jusqu’à ce qu’ils puissent réunir l’argent supplémentaire qui sera nécessaire, ou ils vont se passer de représentation, et cela comporte un risque énorme pour ces acheteurs. »
Pour Acosta, le système actuel de compensation coopérative fonctionne car il offre aux acheteurs, en particulier aux nouveaux acheteurs, une aide financière lorsqu’ils en ont le plus besoin. À l’avenir, lorsqu’ils vendront leur maison, ils seront probablement dans une position plus sûre financièrement et ils rembourseront en aidant la prochaine vague d’acheteurs.
« Le système est en place depuis environ 100 ans, et malgré tous ses défauts et imperfections, les résultats nets ont en fait été plutôt bons », a déclaré Acosta.
Acosta a ajouté que les données de l’Urban Institute et d’autres groupes de réflexion prédisent que, pour la première fois, l’écrasante majorité des nouveaux propriétaires au cours des 20 prochaines années viendront des communautés noires et brunes, qui ont déjà des taux d’accession à la propriété plus faibles.
Bien que la déclaration d’intérêt du DOJ ne concerne que le règlement de MLS PIN dans le procès de la commission Nosalek, les participants de l’industrie s’attendent à ce que la décision du juge sur la proposition du DOJ ait un impact massif sur les agents à l’échelle nationale, car elle modifierait les règles de rémunération des agents à travers le pays. De plus, le juge supervisant le procès Sitzer/Burnett pourrait utiliser cette déclaration pour orienter sa décision finale, attendue en mai 2024.
Après avoir initialement refusé de commenter le dossier du DOJ, malgré ses ramifications potentiellement importantes du fait qu’il n’est pas partie au procès de la commission Nosalek, le Association nationale des agents immobiliers (NAR) a envoyé la déclaration suivante par courrier électronique.
« La déclaration d’intérêt confirme que le DOJ souhaite réglementer ce que les vendeurs et leurs agents inscripteurs sont autorisés à faire avec leur propre argent et leur maison. Interdire toutes les offres de compensation nuirait aux consommateurs, notamment en rendant plus coûteux pour les acheteurs de maison l’accès à une représentation compétente et en réduisant l’accès à un logement équitable », peut-on lire dans l’e-mail. « Il y a de gros enjeux pour les acheteurs et les vendeurs dans tout le pays, et NAR continuera à travailler, devant et hors des tribunaux, pour obtenir le meilleur résultat possible pour les propriétaires immobiliers en Amérique et les professionnels qui les représentent. »
Le groupe commercial et l’agence gouvernementale sont actuellement engagés dans leur propre bataille juridique pour savoir si le DOJ peut enquêter sur NAR après que l’agence s’est retirée d’un règlement conclu en 2020.
Cette histoire a été mise à jour pour inclure un commentaire de NAR.