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Adam Neumann est très occupé depuis qu’il a quitté WeWork, la société de coworking qu’il a fondée, puis a démissionné au milieu d’un examen minutieux de son leadership.
Depuis, il a lancé deux startups distinctes : FlowCarbon, qui promet d’utiliser la cryptographie et les compensations carbone pour aider à lutter contre le changement climatique, et Flow, une startup de location d’appartements qui promet d’offrir aux locataires une meilleure expérience et un sentiment d’appartenance, entre autres. choses, plongeant leurs propres toilettes.
Lancé publiquement en 2022 mais construit avec les actifs du propre family office de Neumann, Flow a reçu le plus gros chèque que le poids lourd du capital-risque de la Silicon Valley A16z ait jamais écrit. Le chèque de 350 millions de dollars valorise la startup à plus d’un milliard de dollars.
Avant de lancer Flow, le family office de Neumann avait acheté des participations dans des immeubles d’appartements d’une valeur de plus d’un milliard de dollars à travers le pays. Deux de ces transactions, désormais sponsorisées par Flow, qui en est également le propriétaire minoritaire, ont désormais besoin de fonds supplémentaires. Tous deux se trouvent à Nashville, Tennessee : Stacks on Main, un immeuble d’appartements de 268 logements situé au 535 Main Street, et 2010 West End, un immeuble de 358 logements.
Stacks on Main, que Neumann a acheté en 2021 par l’intermédiaire d’une entité associée à son family office, ne génère que suffisamment de revenus pour couvrir 56 % du coût de la dette de la propriété en juin 2023, selon un rapport de Morningstar.
Un représentant de Flow conteste ce chiffre, écrivant à Business Insider que le chiffre pour juin 2023 est « au nord de » 80 % si l’on prend en compte un instrument financier qui réduit le montant des intérêts qu’il doit payer sur sa dette.
Yieldstreet, une plateforme de financement participatif qui a facilité plus de 4 milliards de dollars d’investissements alternatifs à la fin de 2023, a déjà injecté des dizaines de millions de liquidités provenant du financement participatif dans les transactions de Nashville en tant qu’actionnaire majoritaire.
Désormais, les entreprises lèvent 5 millions de dollars supplémentaires dans le cadre des deux transactions sur Yieldstreet afin de payer l’augmentation des dépenses d’exploitation et d’acheter un instrument financier pour réduire ses coûts de taux d’intérêt. Cela s’ajoute aux 6,5 millions de dollars supplémentaires que Flow a prêtés aux projets au cours des six derniers mois pour couvrir les coûts.
« Yieldstreet, en tant que commanditaire, a financé un appel de capitaux pour sa part des besoins en capitaux des propriétés », a écrit un porte-parole de Yieldstreet à BI.
Ces deux propriétés sont confrontées aux mêmes difficultés que beaucoup d’autres dans le secteur de l’immobilier commercial, dans un contexte de taux d’intérêt exorbitants et de pressions inflationnistes. Les investisseurs immobiliers commerciaux dans tout le pays sont contraints de fournir davantage de financement pour les transactions, ce qui a entraîné une forte augmentation du nombre de propriétaires se tournant vers des prêteurs alternatifs pour obtenir des capitaux.
Le dernier effort de collecte de fonds offre un rare aperçu de la manière dont les investisseurs en immobilier commercial font face à un environnement difficile. Dans ce cas, il ouvre une partie des livres à deux propriétés détenues par l’un des plus grands noms de l’industrie technologique (Neumann) avec l’aide d’un autre (A16z, qui s’est fait un nom en tant qu’un des premiers investisseurs dans Facebook, Twitter et Coinbase, entre autres. beaucoup d’autres).
Cela souligne également les défis actuels des propriétaires d’appartements à Nashville, alors que de nouvelles offres inondent le marché, nuisant aux prévisions d’occupation et de croissance des loyers pour le favori de l’ère pandémique parmi les investisseurs immobiliers. Bien entendu, le rythme de la construction ralentit, ce qui signifie que la situation pourrait également s’améliorer d’ici 2025.
« En tant que partenaires de coentreprise, Flow et Yield Street ont investi dans les actifs de Nashville conformément à notre stratégie d’investissement commune, qui comprenait, entre autres, des mises à niveau et des améliorations du capital », a écrit un représentant de Flow à BI. « Les deux partenaires financent comme le prévoit l’accord de coentreprise et comme cela se produit dans toute transaction de coentreprise immobilière standard. »
Ci-dessous, nous passons en revue les détails de la transaction sur la base de documents obtenus via une recherche dans les archives publiques et les prospectus d’investissement de Yieldstreet. Nous explorons comment ces bâtiments sont arrivés ici et ce qu’ils pourraient signifier pour Flow.