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Environ la moitié de la production d’Ullmann cette année provient de prêts VA et FHA ainsi que de prêts hypothécaires nécessitant une aide au paiement d’un acompte. La plupart des années, ce chiffre est plus proche de 30 %, a déclaré Ullmann, qui est LO depuis 2012.
C’était une histoire similaire pour Steve Miller, directeur de succursale et agent de crédit principal chez Adoptez les prêts immobiliers. Environ 60 % de ses clients sont des acheteurs d’une première maison et, le plus souvent, ils utilisent les prêts FHA, les prêts VA et les programmes DPA.
« Les emprunteurs étendent malheureusement leurs qualifications au-delà de ce qu’elles auraient été dans le passé dans des environnements de taux d’intérêt plus bas », a déclaré Miller. « Par exemple, si le même emprunteur avait auparavant un ratio DTI de 40 % lorsque les taux étaient plus bas. Aujourd’hui, dans un environnement de taux d’intérêt plus élevés, ils pourraient repousser la limite à un ratio DTI de 45 ou 50 % pour obtenir le même type de maison dans un environnement de taux plus élevés.
L’abordabilité est « absolument écrasée en ce moment », a ajouté Miller.
Les prêts FHA sont devenus une option intéressante pour les emprunteurs qui ont des scores FICO inférieurs ou qui doivent se qualifier avec un ratio dette/revenu (DTI) légèrement plus élevé. Les primes d’assurance hypothécaire obligatoire ont été réduites à 55 points de base (pdb) pour la plupart des emprunteurs en février et les prêts FHA ont tendance à être assortis de taux d’intérêt inférieurs à ceux des prêts conventionnels.
Une myriade de programmes d’aide à l’acompte – proposés par les agences publiques de financement du logement, les villes et les comtés – permettent aux primo-accédants d’arrêter de louer et de devenir propriétaires d’une maison sans un acompte important. Les prêteurs bancaires non hypothécaires ont également déployé des programmes DPA dans lesquels le prêteur couvrirait 2 % de la mise de fonds minimale requise de 3 % sur un prêt conventionnel.
Mais en raison des mensualités élevées que les emprunteurs supportent aujourd’hui avec des taux hypothécaires plus élevés, Miller voit environ un emprunteur potentiel sur quatre se retirer d’une transaction.
« Je ne dirais pas qu’il y a un numéro (taux) particulier [that triggers borrowers to back out] », a déclaré Miller. « Je pense que cela fait partie des conversations que nous devons avoir plus régulièrement pour comprendre à quoi ressemble la situation financière globale de l’emprunteur et l’impact du nouveau versement hypothécaire sur ses finances. En fin de compte, c’est l’éducation et la planification qui sont essentielles au succès de la transaction.
Les agents de crédit ont dit Fil de logement qu’ils citaient les emprunteurs très qualifiés autour de 7,7% mercredi, les emprunteurs moins qualifiés recevant des cotations au nord de 8%.
Les taux hypothécaires – qui suivent vaguement le rendement des bons du Trésor à 10 ans – ont la possibilité de franchir bientôt la barre des 8 %, même pour les emprunteurs les plus importants.
« Il existe actuellement des scénarios dans lesquels les prêts ont un taux de 8 % ou plus. Les taux des immeubles de placement sont supérieurs à 8 % et ceux des prêts classiques pour les emprunteurs qui n’ont pas forcément le meilleur crédit sont supérieurs à 8 %. Un taux hypothécaire de 8 % va-t-il ralentir l’activité de tous les agents de crédit ? Mon opinion est non, mais cela ne va certainement aider personne, en particulier les agents de crédit qui ont déjà été lents cette année », a déclaré Ullmann.