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L’automne dernier, alors que les gens s’attendaient encore à une baisse des taux hypothécaires cette année, il était courant de supposer que les taux se situeraient entre 6 et 5 cette année et les gens m’ont demandé si des taux plus bas entraîneraient un afflux de stocks.
On soupçonnait qu’il y avait un groupe de vendeurs qui attendaient de vendre : une fois que les taux baisseraient, ces vendeurs reviendraient précipitamment sur ce marché immobilier et nous verrions enfin les stocks augmenter. La crainte implicite était que nous voyions peut-être trop de stocks et que la baisse des taux hypothécaires entraînerait donc une baisse des prix de l’immobilier.
Ma réponse à l’époque était en fait le contraire. La seule façon pour les stocks d’augmenter en 2024 est une hausse des taux hypothécaires. À l’automne dernier, c’était une déclaration choquante. Premièrement, parce que tout le monde pensait que les taux baisseraient d’ici là. Deuxièmement, parce que les gens pensent que les vendeurs de maisons sont bloqués par des taux d’intérêt élevés. Quel propriétaire va renoncer à une hypothèque de 3 % pour obtenir une nouvelle maison avec une hypothèque de 7 % ?
Ainsi, si la hausse des taux empêche les vendeurs et restreint les stocks disponibles, alors la baisse des taux doit conduire à davantage de vendeurs et à un plus grand stock de maisons sur le marché.
Mais la preuve est le contraire.
Les stocks augmentent depuis deux ans, tout comme les taux hypothécaires augmentent depuis deux ans. Les tarifs sont plus élevés que l’an dernier et les stocks sont désormais 21 % plus élevés que l’an dernier. L’inventaire de maisons disponibles sur le marché augmente et continuera de grimper jusqu’à ce que nous soyons enfin dans un environnement de baisse des taux d’intérêt.
Cela est lié au fait que la Fed commence à réduire les taux à court terme, à la poursuite du recul de l’inflation et probablement au fait que le chômage commence enfin à augmenter. L’économie est restée étonnamment forte et cette transition a mis beaucoup plus de temps que prévu.
Statistiques d’inventaire
En regardant les chiffres de la semaine dernière :
- Il y a désormais un peu plus de 500 000 maisons unifamiliales sur le marché aux États-Unis.
- C’est une augmentation d’un demi pour cent par rapport à la semaine dernière et c’est maintenant 21 % de plus qu’il y a un an.
- Il y a 100 000 maisons unifamiliales de plus sur le marché qu’en mars de l’année dernière.
- À moins que les taux hypothécaires ne baissent à partir d’ici, d’ici juillet, nous pourrions avoir 40 % de logements en plus sur le marché qu’il y a un an.
Valeurs aberrantes du marché
Les marchés du Golfe, du sud-ouest de la Floride jusqu’à la Louisiane, ont désormais des niveaux de stocks largement supérieurs à leurs niveaux d’avant la pandémie de 2019 ou plus. Cela contraste fortement avec le Nord-Est et certaines parties du Midwest, où les stocks commencent tout juste à augmenter par rapport aux creux de la pandémie.
Nouvelles annonces
Pour voir si l’offre et la demande pourraient être déséquilibrées en raison de taux hypothécaires plus élevés, gardez un œil sur le volume des nouvelles inscriptions ce printemps, et pas seulement sur l’inventaire total. Il y a eu 59 000 nouvelles annonces invendues cette semaine. Cela représente une croissance de 15 % par rapport à 2023. Il y a eu 16 000 ventes immédiates supplémentaires, ce qui représente 4 % de vendeurs de plus cette année si l’on inclut ceux qui sont déjà sous contrat et qui ne s’ajoutent pas à l’inventaire actif. Pas une inondation, juste une belle augmentation régulière. Un plus grand nombre de vendeurs permettra généralement davantage de ventes en 2024.
Baisse de prix
L’un de mes indicateurs avancés préférés pour les futurs prix de vente des maisons est les données sur les réductions de prix. La semaine dernière, 30,5 % des maisons sur le marché ont subi une baisse de prix – un niveau normal pour cette période de l’année et pratiquement inchangé par rapport à la semaine dernière. L’année dernière, il y avait encore beaucoup plus de dynamique d’acheteurs que de vendeurs. Cet élan des acheteurs à l’époque a conduit à une appréciation du prix des logements de 5 % en 2023. Nous avons déjà pu le constater en mars de l’année dernière.
Avec une hausse des stocks et une baisse de la demande, les pressions à la hausse sur les prix des logements sont nettement moins fortes qu’il y a un an. Ainsi, 2023 a terminé l’année avec une hausse des prix des logements de 5 %. L’appréciation du prix de l’immobilier en 2024 semble beaucoup plus plate – plus proche de 0 % de variation des prix de l’immobilier pour l’année, à moins que les taux hypothécaires ne baissent bientôt.
Prix des maisons
Le prix médian des maisons unifamiliales aux États-Unis est désormais de 432 000 dollars. C’est une augmentation d’un demi pour cent par rapport à la semaine dernière et d’à peine 1 % de plus qu’il y a un an. C’est le prix demandé pour toutes les maisons sur le marché aux États-Unis.
Les prix ont légèrement augmenté, mais il n’y a tout simplement pas assez de demande des acheteurs pour faire monter les prix des logements – et c’est le point de demande le plus élevé de l’année. Tout comme je l’ai mentionné dans les données sur les réductions de prix, le signal est assez faible pour une appréciation des prix de vente des logements en 2024.
Les prix ne baissent pas même si l’accessibilité financière est à son plus bas niveau générationnel. Le prix médian de la cohorte nouvellement inscrite cette semaine est de 420 000 $. Cela représente une bonne hausse de 4 % par rapport à la semaine dernière et de 5 % par rapport à l’année dernière. Cela nous indique que les vendeurs de maisons sont conscients de la demande suffisante des acheteurs pour fixer le prix des nouvelles annonces sans bénéficier de remises. C’est un signal encourageant pour la confiance dans les prix de l’immobilier pour la haute saison qui est maintenant à nos portes.
Mike Simonsen est le président et fondateur de Recherche Altos, lequel suit chaque semaine chaque maison à vendre dans le pays, en examinant les prix des maisons, l’offre et la demande, les ventes et si la maison a subi une baisse de prix avant de vendre.
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