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Les réductions de prix se sont accentuées cette semaine pour la première fois depuis novembre face à la hausse des taux hypothécaires. Les stocks augmentent partout au pays alors que l’abordabilité de l’achat d’une maison en prend un autre coup. Le rythme des ventes a également ralenti. Nous pouvons constater l’impact de la hausse des taux hypothécaires sur le ralentissement de la demande des acheteurs de maison. À mesure que la demande ralentit, les stocks augmentent.
L’année dernière, à la même époque, nous avons assisté à une demande surprenante des acheteurs de maison, les taux étant tombés au plus bas niveau de 6. Aujourd’hui, les taux hypothécaires sont 100 points de base plus élevés. En conséquence, les stocks sont plus élevés et les futurs indicateurs de prix de vente sont également plus faibles qu’ils ne l’étaient il y a un an.
Nous voyons toujours plus de vendeurs que l’année dernière. Chaque semaine, il y a plus de nouvelles inscriptions qu’il y a un an, ce qui permet de constituer des stocks et éventuellement de conduire à davantage de ventes de maisons cette année que l’année dernière. Mais ce taux de croissance des ventes est également fragile.
Si les taux hypothécaires restent dans les 7 ou continuent de grimper, vous pouvez voir ce qui va arriver aux prix des maisons. Il y a une semaine, j’ai mentionné que certains signaux de prix s’atténuaient. Les prix de l’immobilier ne baissent pas, mais les signaux de croissance s’atténuent définitivement. Cette tendance se poursuit cette semaine.
Les données du marché immobilier ont évolué très rapidement cette année. L’économie est restée forte, de sorte que les taux hypothécaires ont défié les attentes et ont augmenté.
Inventaire
Il y a désormais 498 000 maisons unifamiliales invendues sur le marché aux États-Unis. Cela représente 70 points de base de plus que la semaine dernière et 16 % de plus que l’année dernière à la même époque. Il s’agit de la première augmentation des stocks de l’année. Le marché continuera à constituer des stocks d’invendus à partir d’ici pour le reste de la saison. Rien dans les données ne montre une baisse des stocks à partir d’ici ce printemps. Vous pourriez avoir un petit rebond de haut en bas, mais la tendance est assez claire.
Les taux hypothécaires sont d’environ 100 points de base plus élevés que l’année dernière à la même époque et les stocks sont 16 % plus élevés. Les taux sont 400 points de base plus élevés qu’il y a deux ans et les stocks sont 53 % plus élevés. Des taux plus élevés créent plus de stocks.
De nombreux prévisionnistes des taux hypothécaires s’attendent toujours à un renversement des taux, mais en attendant que cela se concrétise, nous verrons des taux hypothécaires plus élevés faire augmenter la sélection disponible de maisons invendues.
Nouvelles attentes
Nous avons expliqué comment le taux de vente a tenté d’augmenter pour 2024. Malheureusement, la hausse des taux hypothécaires n’a pas coopéré. La semaine dernière a montré une bonne croissance des ventes par rapport à 2023, et j’ai mentionné qu’elle pourrait être éphémère. Et bien sûr, le nombre de nouveaux contrats démarrés cette semaine a diminué. Avec 59 000 ventes de maisons neuves lancées cette semaine, c’est 2 % de moins que la semaine dernière. C’est juste une fraction de moins que la même semaine en 2023.
Chaque semaine où nous constatons une croissance négative des ventes par rapport à l’année dernière est une déception. Mais c’est là que l’on constate l’abordabilité et la demande touchées par la hausse des taux hypothécaires.
Il est important de noter que nous pouvons avoir une augmentation des stocks et des taux de vente, ce à quoi je m’attends. J’aimerais juste que le taux de vente augmente plus rapidement et de manière fiable.
Réductions de prix
Le signal le plus notable cette semaine est peut-être que les baisses de prix, c’est-à-dire le pourcentage de maisons qui ont réduit le prix demandé par rapport à leur prix catalogue initial, ont augmenté par rapport à la semaine dernière. Il y a désormais 30,4 % des logements sur le marché qui ont bénéficié d’une baisse de prix. C’est une hausse par rapport aux 30 % de la semaine dernière.
Nous sommes dans la fourchette normale des réductions de prix, ce qui signifie que les vendeurs se portent généralement bien et obtiennent généralement leurs prix. Il n’y a aucun signe de baisse des prix. La légère hausse nous montre simplement un ralentissement de l’élan.
Dans quelques semaines, nous pourrions être en retard par rapport à l’année dernière. Plus de vendeurs avec des baisses de prix qu’il y a un an. L’année dernière, à la même époque, nous avons assisté à une demande surprenante des acheteurs de maisons, avec des taux se situant dans les 6 %. Aujourd’hui, les taux hypothécaires sont plus élevés et nous observons la tendance inverse. Si nous observons rapidement la courbe de cette année vers le haut de la bande grise, ce serait le prochain indicateur de la faiblesse des prix de l’immobilier.
Mais nous n’en sommes pas encore là. Il ne s’agit pas d’une annonce catastrophique pour les prix de l’immobilier. Il s’agit tout simplement d’une preuve très claire de la façon dont les acheteurs attendent que les taux hypothécaires restent plus élevés pendant plus longtemps.
Prix des nouvelles attentes
Le prix des maisons mises en vente cette semaine a également légèrement baissé. Le prix médian des nouvelles ventes de maisons unifamiliales en cours était de 375 000 $ cette semaine. C’est une baisse par rapport aux 378 000 $ de la semaine dernière. Baisse de près de 1%. Et c’est toujours 2% de plus que l’année dernière.
Il est normal d’avoir un peu de bruit dans le prix nouvellement en attente, un peu de hausse et de baisse tout au long de l’année. Ce n’est pas une ligne droite. Mais il est peut-être inhabituel de se trouver dans cette période clé de la saison d’achat et de connaître une semaine de baisse. C’est quelque chose à surveiller.
Prix des maisons
Le prix médian des maisons unifamiliales aux États-Unis est de 429 000 dollars. Cela représente une augmentation de près de 1 % par rapport à la semaine dernière et quelques pour cent de plus qu’en 2023 à l’heure actuelle.
Le prix médian des nouvelles inscriptions cette semaine est de 410 000 $. C’est un bond assez important par rapport à la semaine précédente.
J’ai partagé quelques signaux indiquant un « adoucissement » des prix. J’utilise le mot adoucissement pour le distinguer de « chute » ou « déclin ». Les prix des logements sont en hausse par rapport à l’année dernière et ne montrent aucun signe de baisse en 2024.
Il peut être difficile de communiquer tout cela avec les acheteurs et les vendeurs. Il y a des gens sur la touche qui attendent que les taux baissent pour pouvoir se lancer dans de bonnes affaires soudaines. Mais ils ne réalisent peut-être pas à quel point la concurrence les attend. Et pendant ce temps, les taux hypothécaires augmentent.
Mike Simonsen est le président et fondateur de Recherche Altos.
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