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Le programme fédéral Housing Choice Voucher (HCV) est un outil puissant pour aider les familles à faible revenu à trouver des appartements abordables, mais le programme n’atteint pas son potentiel car trop peu de propriétaires y participent.
Les propriétaires qui refusent de participer invoquent plusieurs raisons, notamment ce qu’ils considèrent comme des charges réglementaires excessives et des préoccupations concernant la « qualité » des locataires.
Heureusement, les législateurs des deux parties proposent une législation qui soulagerait les difficultés des propriétaires tout en leur offrant de nouvelles incitations à participer. Le défi à relever est mûr pour une action bipartite.
Le programme VHC fournit actuellement une aide au loyer à 2,3 millions de ménages. En raison des limites du financement fédéral ; cependant, seul un ménage éligible sur quatre reçoit un coupon et les listes d’attente pour en obtenir un sont souvent très longues. Même avec un bon, une famille à faible revenu peut trouver extrêmement difficile de trouver un appartement abordable car si peu de propriétaires participent au programme.
Certains propriétaires n’acceptent pas les bons
En fait, une étude de l’Urban Institute de 2018 a révélé que plus de 70 % des propriétaires de Fort Worth et de Los Angeles n’acceptaient pas les bons. Plus frappant encore, plus de 80 % des propriétaires des zones à faible pauvreté de Fort Worth, Los Angeles et Philadelphie ne les ont pas acceptés. Ce dernier chiffre est particulièrement inquiétant car les bons sont censés permettre aux familles à faible revenu de déménager dans des quartiers à faible pauvreté et plus riches.
Pourquoi les propriétaires ne participent-ils pas ? Le Département du logement et du développement urbain (HUD) les a interrogés et a entendu des plaintes concernant :
- Exigences réglementaires – y compris l’exigence que les logements soient inspectés avant que les détenteurs de bons n’emménagent, ce qui peut prolonger les vacances entre les locataires et obliger les propriétaires à effectuer des réparations coûteuses.
- Les PHA – qui, selon les propriétaires, devraient se ranger plus souvent à leurs côtés dans les différends entre propriétaires et locataires.
- La « qualité » des locataires – qui pourrait, en partie, refléter une croyance erronée parmi les propriétaires selon laquelle les PVVIH sélectionnent rigoureusement les locataires potentiels dans le cadre du programme VHC, les obligeant à sauter leur propre processus de sélection. Les PHA ne vérifient que les casiers judiciaires et les expulsions, contrairement aux propriétaires expérimentés qui consultent généralement les rapports de solvabilité, appellent les propriétaires précédents et vérifient les dossiers d’emploi.
HUD séduisant les propriétaires
À son crédit, HUD a récemment pris des mesures pour inciter davantage de propriétaires à louer aux détenteurs de bons. Par exemple, le Département a augmenté ses estimations des loyers équitables, ce qui augmente la valeur maximale d’un bon dans une zone géographique et, par conséquent, les revenus que les propriétaires reçoivent des détenteurs de bons après leur avoir loué.
En outre, HUD a étendu les loyers du marché équitable dans les petites zones, qui fixent les montants des bons au niveau du quartier plutôt qu’au niveau de la zone métropolitaine. Cela augmente la valeur des bons dans les quartiers à loyer élevé par rapport aux quartiers à faible loyer, permettant aux détenteurs de bons de vivre dans des quartiers plus chers et offrant de meilleures opportunités s’ils le souhaitent.
Le Congrès a également aidé. En 2016, les législateurs ont ordonné au HUD d’ajouter 100 PVVIH à son programme de démonstration Moving to Work (MTW) - qui permet aux PVVIH de concevoir et de tester des stratégies innovantes pour aider les résidents ayant des besoins en matière de logement et autres, et qui exempte les PVVIH de nombreuses règles de logement public et de bons. . Actuellement, selon HUD, 126 PHA participent au programme MTW.
Maintenant, les sénateurs Chris Coons (D-DE) et Kevin Cramer (R-ND) ont présenté la loi bipartite sur le choix en matière de logement abordable, qui propose d’offrir aux propriétaires une foule de nouvelles incitations à participer au programme VHC.
Plus précisément, le projet de loi offrirait une prime financière aux PHA qui conservent une liaison propriétaire dédiée pour gérer les problèmes et les différends PHA-propriétaire. Le projet de loi réduirait également le fardeau des inspections en permettant aux propriétaires de satisfaire aux exigences d’inspection des pièces justificatives pour leurs logements s’ils ont été inspectés au cours de l’année précédente. Il est important de noter qu’il comprend des incitations directes, notamment des primes de signature aux propriétaires dans les zones à faible pauvreté et une aide au dépôt de garantie pour se protéger contre les dommages.
En promulguant des réformes, l’administration et le Congrès ne devraient pas exiger des PVVIH qu’elles fassent plus de travail pour améliorer la mise en œuvre du programme VHC sans leur donner plus de ressources ; leur capacité en personnel est déjà très limitée et les mandats non financés les accableront davantage.
Le programme VHC est très efficace, mais sa portée est beaucoup trop limitée. Accroître l’impact du programme devrait être une priorité bipartite urgente. De nouvelles incitations pour les propriétaires à participer, ainsi que des flexibilités accrues pour les PHA, s’avéreraient gagnant-gagnant pour les propriétaires et les détenteurs de bons.
Dennis C. Shea est directeur exécutif du Centre J. Ronald Terwilliger pour la politique du logement. Owen Minott est analyste principal des politiques pour le logement et les infrastructures au Bipartisan Policy Center.